长政发〔2000〕8号
长沙市人民政府
二000年二月二十二日
长沙市城镇国有土地有偿使用规定
为规范长沙市城镇国有土地有偿使用管理,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,制订本规定。
一、本规定适用于长沙市行政区域内城镇国有土地使用权出让、转让(包括交换、分立、赠与、继承、合作、合营、联建、兼并)、作价出资或入股、租赁(包括租让和短期出租)、抵押。
二、推行积极的土地供应政策,严格控制用地总量,实行用途管制,明确供地区,以控制土地供应,促进耕地保护。项目用地按土地利用年度计划和定额标准核定用地量,做到合理用地,节约用地。
三、国有土地有偿使用费是指以出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人,按照规定的标准缴纳的土地收益。其范围包括土地出让金、土地租金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、场地使用费收入等。国有土地有偿使用费不属于行政事业性收费。
四、城镇基准地价是指城镇均质区域各类用途土地的平均地价。基准地价是国有土地资产评估与管理的基础性依据,包含国有土地使用权出让金、(来自:www.fangchanshe.com)土地开发费和有关税费。不同土地开发状况和不同土地权属类型构成不同内涵的基准地价。基准地价由土地行政主管部门会同有关部门组织测算,市人民政府审查并定期公布。
五、标定地价是依据基准地价结合地块区位和宗地条件修正系数经评估确认的具体宗地地价,是土地出让时政府收取地价的基本依据。土地出让金按基准地价中出让金标准结合宗地区域条件和个别因素评估确认,土地开发费按审定的开发概预算参照决算确定,附于土地的其他税
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费按土地征用和出让过程中实际发生额核定。标定地价内涵可据土地开发状况而变化。
六、市、县(市)人民政府土地行政主管部门建立土地统征开发专项资金,专户储存。土地统征开发实行统征地块预(概)决算制,由市、县(市)土地行政主管部门委托有概预算资质的单位编制,会同财政、物价部门审核,报市、县(市)人民政府批准执行。土地开发投入、地价收入、地价剥离解缴与管理,接受同级财政、物价部门的监督。
七、土地供应,除法律规定可使用划拨土地的外,应当一律实行有偿使用[包括出让、租赁(租让)、作价出资或入股],主要采取招标拍卖出让方式。市、县(市)人民政府统征土地和旧城区成片改造开发土地,原则上不采取租赁、作价出资或入股方式供应土地。下列情形经审查批准,可以协议出让土地使用权:
(一)高新技术项目用地;
(二)非国家限制的工业用地;
(三)市、县(市)政府建设的福利、微利(经济适用)住房;
(四)市、县(市)政府投资的文化、教育、卫生、体育、科研等经营性用地。
八、协议出让国有土地出让金标准按附件一及其测算规范执行。招标、拍卖出让国有土地底价时测算,由土地行政主管部门会同物价、财政等部门依据土地区位、市场行情、土地开发情况等,参考协议出让金标准进行测算设定。
九、长沙市行政区内土地按用途划分为4类,综合性质用地按各用途建筑面积分别计征地价后加总。土地划分为10个级别,地区、区域、地块的等级根据城市建设和经济、社会发展,适时与基准地价配套调整公布。
十、土地使用权出让年限在有关法规规定的不同用途的最高年限内确定。其中:种养业最高为30年,特殊情况经国土部门批准可适当延长,综合用地按项目主体用途确定使用年限,同一宗地不分用途分别确定使用年限。凡合作、合营土地使用权其出让年限与合作、合营协议年限须保持一致。
十一、新增建设用地中,土地使用者依法可以申请使用划拨土地的,应按规定缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、土地开发费和其他有关税费。
十二、划拨土地使用权的转让,必须由转让人向土地行政主管部门申报土地成本,通过土地市场公开进行,以招标、拍卖为主成交;特殊情况经审查批准协议出让土地的,在土地主管部门工作人员主持、监督下,转受双方签订土地转让成本补偿协议(
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合同)。划拨土地使用权的转让人不能提供土地成本或提供土地成本不实的,按有关规定核算成本,报市、县(市)人民政府批准执行。划拨土地使用权的转让办理出让手续,市、县(市)土地行政主管部门与受让方签订土地使用权出让合同,由法律、法规、政策规定的缴纳义务人缴纳出让金(见附件一)和有关税费。转让方通过土地市场公开招标、拍卖的,招标、拍卖获得的超额利润,由市、县(市)人民政府确定一定比例适当让利给转让方。
须依法拍卖抵押的划拨土地使用权的,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于划拨土地使用权转让应交的出让金额和有关税费后(见附件一),抵押权人方可优先受偿。
十三、己获减免土地出让金的出让土地的转让,必须先补交按现行出让金标准乘以减免百分率计算出的出让金后方可批准转让。
十四、划拨土地使用权的租赁(即租让),由市、县(市)土地行政主管部门与承租人(即使用权人)签订土地使用权租赁合同,按附件一测算缴纳土地租金(年出让金)。
出让地和划拨地出租土地使用权的,由出租人(即使用权人)向县(市、区)土地行政主管部门提出申请,经审查同意,出承租双方签订协议,由出租人按规定缴纳土地收益金(见附件四)。
十五、划拨土地使用权作价出资或入股,以评估总额剔除土地出让金和应课税费后的数额为计算依据。
十六、出让地经批准改变土地用途、容积率等规划要求的,应依法重新签订出让合同,补交按现行出让金标准和改变前后用途、容积率分别计算值的差价。划拨地用于经营性的,须按本规定办理出让手续;经审查同意不办理出让手续的,应缴纳年土地出让金。
十七、除法律、法规、规章规定可以无偿使用划拨土地的情形以外,使用划拨土地使用权而未缴纳土地使用税的,须缴纳土地收益金(见附件五)。
十八、临时占用城镇国有土地的,使用人应与土地行政主管部门签订临时使用土地合同,并按合同约定支付临时使用土地补偿费,其标准按附件一测算的年出让金减半执行。
十九、土地闲置的,依《长沙市闲置土地处置办法》处理。
二十、临路宗地实行加价(见附件「附表1一 7」。
按楼面地价计算时,道路加价为临路主体建筑物全部面积;按地面地价计算时,当临路主体建筑物结构范围所占土地范围超过道路标准深度范围时,计征深度为该建筑物主体结构范围深度。角地按附件一附表1一8另行加价。
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bsp; 二十一、土地使用权可以依法设置抵押。划拨土地使用权设置抵押时,在确定抵押贷款或债权额度时,应先计算土地使用权出让金及应扣除的其他费用,从总资产中剔除。
二十二、土地使用者必须按出让合同约定支付出让地价款。土地使用者未按出让合同规定的期限支付的,按日加收未支付部分0·4‰的滞纳金。超过合同规定期限30日未支付的,土地行政主管部门可以解除合同,并可请求违约赔偿;特殊情况可重新签订出让合同,出让金按重新签订出让合同时的标准执行。
二十三、已购使用划拨土地的公有住房和经济适用住房上市出售时,由出售方缴纳土地出让金。
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