山水雅苑前期物业管理服务协议(与业主签)

山水雅苑前期物业管理服务协议
本协议当事人:
甲方:南京人和物业管理有限责任公司
乙方:
前期物业管理是指:自本物业房屋出售之日起至业主委员会与物业管理服务企
业签订的《 物业管理委托合同 》生效时止的物业管理。
乙方所购房屋销售(预售)合同编号:
乙方所购房屋基本情况:  房屋类型:
座落位置:
建筑面积:
根据中华人民共和国有关法律、法规,以及国家建设部颁布执行的《 物业管理条例 》、《 前期物业管理协议 》示范文本,甲、乙双方本着自愿、平等、协商、合作、一致的原则,就山水方舟住宅园区的前期物业管理服务达成如下协议:

第一条:双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1、对房屋共用部位和共用设施设备,以及园区绿化、环境卫生、安全警卫、交通道路等项目提供服务、维护、修缮与管理;  
2、根据国家有关法规和政策,结合本物业实际情况,制定本物业的相关物业管理制度并以书面形式告知乙方;
3、建立健全本物业的物业管理档案资料;
4、制止违反本物业的物业管理制度、《 业主公约 》的行为;
5、本物业管理企业可以委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;
6、依法并依据本协议向乙方收取物业管理费用;
7、编制物业管理服务(来自:www.fangchanshe.com)及财务年度计划;
8、12月1

www.fangchanshe.com 5日向乙方公布物业管理费用收支账目;
9、提前房屋将装饰装修的相关注意事项、限制条件书面告知乙方,并与乙方订立《 房屋室内装饰装修管理协议 》;
10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能;
11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修、养护等有偿服务;
12、自本协议终止时起5日内,与业主委员会或其选聘的其他物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续,物业管理移交手续须经业主委员会确认;
13、其他约定。
二、乙方的权利和义务
1、参加业主大会或业主代表大会,并享有选举权、被选举权和监督权;
2、监督甲方的物业管理服务行为,就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;
3、依据本协议,遵守本物业的物业管理制度、《 业主公约 》;
4、依法并依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用;
5、房屋装饰装修时,确保遵守相关法律、法规,以及与甲方签定的《 房屋室内装饰装修管理协议 》;
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其他使用功能。
7、因搬迁、房屋装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的,应事先通知甲方,并在约定的期限内恢复原状,并对造成的损失予以赔偿;
8、转让房屋时,须事先通知甲方,告知受让方与甲方签订本协议;
9、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度、《 业主公约 》等造成损失、损害的,承担民事责任;
10、按照安全、公平、合理的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益;
11、其他约定。

第二条:物业管理公共服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
房屋共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、广场、道路、楼梯间、走廊、通道等。
二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、智能化设施、卫星电视设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、物业管理企业对于下列提供的各项物业管理服务,将依照中华人民共和国建设部颁布的《 普通住宅小区物业管理服务等级标准 (试行) 》中一级物业管理服务标准实行:
办法实行:
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费、养老保险、医疗保险等费用;
2、房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费;
3、清洁卫生费;
4、绿化管理费;
5、安全护卫费;
6、物业管理企业办公费;
7、物业管理企业固定资产折旧费;
8、法定税费;
9、合理利

www.fangchanshe.com 润。
四、园区房屋装饰装修管理依照甲、乙双方签定的《 房屋室内装饰装修管理协议 》实行。

第三条:物业管理服务质量
一、物业管理公共服务质量标准
1、房屋共用部位、共用设施设备的维护
(1)房屋
a、房屋完好率达90%以上;
b、房屋零修、急修及时率90%以上;
c、房屋零修工程合格率90%以上;
d、房屋外观良好、整洁,无缺损现象;
e、安装空调应在指定位置,统一有序,冷凝水集中收集;
f、阳台(包括平台和外廊)的使用不碍观瞻;
g、房屋装修符合管理规定,无私改乱拆现象;
h、管线应统一下地或入公共管道;
(2)协调配合相关供水、供电、供气等专业部门,做好园区水、电、气等设施、设备的正常运行保障工作,并保障园区内下水道、化粪池正常畅通运行;
(3)确保环境卫生设施、设备完好无损;
(4)确保道路畅通,路面平整;
(5)确保消防设施完好无损,遇有火情可随时启用;
2、园区安全警卫防范
(1)园区主出入口设有安全警卫值班室,并实行24小时值班;
(2)园区安全警卫安全实行24小时全天候安全警卫巡查工作;
(3)园区实行的24小时监控范围为:主出入口、主干道、其他重要部位;
(4)园区交通、车辆管理有序;
(5)园区设立紧急呼应服务体系;
a、本园区机动车辆凭本园区通行证出入,并按序停放;
b、非本园区机动车辆出入须登记,按序停放;确保道路畅通;
c、非机动车辆在划定区域按序停放;
(6)危及房屋处,设有明显的安全提示警告标志并制定防范措施;
(7)有园区突发事件的应急处理计划、措施。遇警能够及时报警,并努力防止事态进一步扩大的恶化,协助警方保护现场;
(8)园区内杜绝重大安全责任事故的发生。
3、园区环境卫生
(1)绿化符合规划要求,布局合理;
(2)园区花草树木修剪及时,整齐美观,长势良好,无枯死、无人为破坏、无大面积虫害现象;
(3)绿化有较高的观赏价值;
(4)园区内部环境保持全方位清洁工作,环卫设施整洁,无臭味、无蚊蝇等;
(5)房屋立面、公共走道及园区内部道路保持整洁,无堆放杂物现象;
(6)水、电、气等设施设备保持整洁,二次供水符合卫生标准,无二次污染及隐患;
(7)无乱设摊点、乱立广告牌现象;
(8)无乱贴、乱画现象;
(9)不得违反规定饲养家畜、家禽及宠物;
(10)吸排放油烟机噪音及其他设备噪音等符合国家环境标准。
二、园区物业设备、设施标准
1、园区符合规划要求,区容区貌好,无违章搭建,无擅自改变房屋用途现象;
2、主出入口有本物业平面示意图;
3、主要路口设有路标,组团及栋号标志明显;
4、供水、排水、供电、供气、通讯、消防、绿化、环卫设施设备齐全;
5、设有地下停车库,机动车辆和非机动车辆可分别存放;
6、集中的中央消防安全智能化监控设备;
7、会所。

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第四条:物业管理服务费用
一、物业管理费由物业管理企业(甲方)按照南京市物价局核定标准向业主(乙方)收取,其他费用按政府主管部门的规定收取。
二、根据南京市物业管理收费实施细则中的有关住宅管理收费的办法,物业管理企业执行期房管理应从楼宇交付使用通知书上交付日期开始计算;
三、物业管理服务费用不包括本物业房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用和本物业公共区域水电能耗费。
四、物业管理服务费用构成
1、物业管理企业人工薪资福利费用;
2、物业管理企业日常行政办公费用; 
3、公共设施日常维护费用;
4、绿化保洁日常维护费用;
5、机电设备、设施维护;
6、智能化设备、设施维护;
7、物业管理企业利润和政府税金;
8、其他不可预见费用。
五、乙方交纳物业管理服务费用时间为:每季度第一个月1至10日。
六、物业管理服务费用根据乙方房屋产权证登记的建筑面积计算收取,收取标准为:
1、小高层、高层住宅物业管理服务费:1.00元/平方米/月;
2、以上物业管理服务费将由南京市物价管理部门审批核准和备案;
3、住宅园区内水景景观的用水、用电费用按照实际消耗量由全体业主分摊;
4、小高层、高层二次供水用电费用、电梯运行用电费用均由小高层、高层业主分摊;

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