徐州市市住宅区物业管理暂行办法

    第十五条 物业管理企业应当按照下列规定进行物业管理:
    (一)符合国家、省、市物业管理技术标准和规范要求;
    (二)在住宅房屋使用前,将住宅共用部位、公用设施设备使用、维修方法、要求、注意事项书面告知物业使用人;
    (三)定期对住宅区进行全面巡视、检查;
    (四)定期对住宅共用部位、公用设施设备进行养护,发现物业损坏或者接到包修时,按照规定时间进行维护、更新;
    (五)接受业主和物业使用人委托,办理房屋开门开窗、搭建临时建筑物

www.fangchanshe.com 规划报批手续。
    第十六条 住宅区房屋、设施设备管理及其维修,绿化管理,环境卫生管理,治安管理应当符合国家、省、市的规定,接受有关部门监督检查。
    第十七条 物业管理委托合同期满,或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的,业主委员会可以解除或者中止委托合同,但应提前一个月通知物业管理企业。
    第十八条 物业管理企业可以接受供水、供电、供气等有关专业部门委托,开展代收费用和定期维修养护等代办业务。
    第十九条 物业管理企业可以为业主和物业使用人提供下列特约服务:
    (一)代管房屋、代购(送)物品、代送(接)儿童、代护(送)病人、代雇(兼)保姆、代订报刊、代送邮件等;
    (二)修理车辆、水电设备、家用电器等;
    (三)上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、单项装修等;
    (四)业主或物业使用人预约其他服务项目。

    第四章 物业的使用和维护
    第二十条 住宅区建设规划应当包括物业管理内容。物业管理行政主管部门应当参加住宅区竣工综合验收,签署物业管理验收意见。
    第二十一条 住宅区竣工综合验收后,开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下,向住宅区业主委员会或者其委托的物业管理企业移交物业和下列资料:
    (一)住宅区竣工总平面图;
    (二)单集体建筑、结构、设备安装竣工图;
    (三)住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图;
    (四)有关设施、设备安装、使用和维修技术资料;
    (五)住宅区物业管理必需的其他资料。
    第二十二条 开发建设单位应当按规划要求,建设物业管理用房,并在住宅区整体移交时,将物业管理用房移交给住宅区业主委员会,尚未成立业主委员会的,移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有,由物业管理企业使用,任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房使用性质。
    第二十三条 住宅区内禁止下列行为:
    (一)改变房屋承

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    (二)擅自改装、拆除房屋附属设施和改变房屋用途、外貌的;
    (三)占用公共楼梯、扶栏、走道、地下室、自行车房(棚)、停车场等共用部位达四小时以上的;
    (四)在天井、庭院、屋面、平台、道路及其他场地搭建永久性建筑物、构筑物的;
    (五)乱贴、乱画、乱挂的;
    (六)损坏绿地、花卉树木、雕塑、小品设施、改变使用性质的;
    (七)不在指定地点停放机动车和非机动车的;
    (八)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品的;
    (九)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准噪声的;
    (十)开办污染环境生产、加工企业的;
    (十一)生活垃圾未按袋装化要求在规定时间、地点、方式投放的;
    (十二)乱扔瓜果皮核、纸屑的;
    (十三)饲养禽畜的;
    (十四)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益活动的。
    第二十四条 业主和物业使用人装修房屋应当事先告知物业管理企业,遵守房屋装修及房屋安全管理有关规定。
    物业管理企业应当对房屋装修活动进行指导和监督,发现违反房屋装修及房屋安全管理规定行为,应当劝阻、制止,并督促改正;对拒不改正的,及时报告给业主委员会,并提请有关行政管理部门依法处理。
    第二十五条 占用、挖掘道路、场地的单位和个人,应当与物业管理企业签订协议,向市政管理部门办理审批手续,并在规定期限内恢复原状。
    第二十六条 利用物业设置广告,应当在征得相关业主、物业管理企业、物业使用人同意并签订协议后,向有关行政管理部门办理审批手续。
    第二十七条 业主转让或者出租住宅时,应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。
    业主应当在签订住宅转让合同或者租赁合同之日起十日内,将转让或者出租住宅有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。
    第二十八条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后一个月内,向业主委员会办理下列事项,并向物业管理行政主管部门备案:
    (一)清算物业管理收费,多收部分予以退还;
    (二)移交工程建设技术资料和帐册等物业档案材料;
    (三)移交物业管理用房和其他财物。
    第二十九条 物业维护责任,按下列规定划分:
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www.fangchanshe.com p;  (一)房物自用部位(不包括住宅承重结构部位)和自用设备,由业主和物业使用人负责维护;
    (二)住宅共用部位和共用设施设备,由物业管理企业负责定期维护,费用从维修基金中支付,不足部分由共用物业业主和使用人分担;
    (三)给排水、供电、供气等管线设施,由有关专业部门负责维护。有关专业部门委托物业管理企业维护的,由接受委托的物业管理企业负责维护,费用从其委托费用中列支;
    (四)住宅在开发建设单位保修期内的,由住宅开发建设单位委托的物业管理企业负责维护,费用从委托费用中列支。
    第三十条 住宅区开发建设单位应当在业主委员会成立之前自行或者招聘物业管理企业进行前期物业管理。除应有业主支付的保洁、保安费用和自用部位、自用设备维护费用外,其他物业管理费用也应有开司法建设单位承担。

    第五章 物业管理收费和维修基金
    第三十一条 物业管理收费,包括公共服务费和代收代办费、特约服务费,应当区别服务性质,依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。
    物业管理公共服务费实行明码标价,收费项目、收费标准、收费办法应当在收费地点公布。具体收费项目、标准、管理办法,按照物价、房产行政主管部门规定执行。
    第三十二条 物业管理公共服务费用途为:
    (一)物业管理企业人员工资和按规定提取的福利费;
    (二)绿化管理费;
    (三)清洁卫生费;
    (四)保安费;
    (五)办公费;
    (六)物业管理企业固定资产折旧费;
    (七)物业管理法定税费。
    第三十三条 物业管理企业接受供水、供电、供气等有关专业部门委托,开展代收和代办业务的,按照有关规定收取代收代办服务费,使用物业管理专用发票。
    第三十四条 业主和物业使用人需求的特约服务费,由业主、物业使用人与物业管理企业协商确定,报物价行政主管部门备案。
    第三十五条 购买、销售商品住房(包括经济适用住房)和公有住房应当按照下列规定缴纳、提取维修基金:
    (一)购买商品住房者,按购房款的百分之二点五比例向售房单位缴交维修基金;

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