通辽市物业管理办法(2006)

    物业管理用房必须作为房地产开发项目综合验收中物业管理落实情况的内容,否则不予进行物业验收。

    第四章 物业管理服务

    第四十三条 从事物业管理活动的企业依法向旗县市区工商行政管理部门办理注册登记手续,领取企业法人营业执照。

    物业管理企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内,向旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业管理企业资 质管理办法由自治区人民政府

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    物业管理企业在核定的资质等级范围内从事物业管理活动;未领取资 质等级证书的不得从事物业管理活动。

    从事物业管理的人员要按照国家有关规定,取得职业资格证书。

    外埠物业管理企业进入通辽市从事物业管理活动的,持资质等级证书和有关证件到项目所在地旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门备案。

    第四十四条 物业管理企业按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

    物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,依法承担相应的法律责任。

    第四十五条 物业管理企业承接物业时,与业主委员会办理物业验收手续。

    但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行验收。

    第四十六条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

    第四十七条 物业服务合同终止时,物业管理企业必须将物业管理用房交还给业主委员会,但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。

    物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间做好交接工作,但必须在街道办事处及居民委员会的监督下进行交接。

    第四十八条 物业管理企业享有下列权利:

    (一)依照物业服务合同和管理制度对物业实行管理;

    (二)依照物业服务合同的约定收取物业服务费用;

    (三)可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

    (四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

    第四十九条 物业管理企业应当履行下列义务:

    (一)履行物业服务合同,执行物业管理行业规范和技术标准,依法经营;

    (二)根据有关法律、法规和物业服务合同,结合实际情况,起草物业管理制度;

    (三)接受业主和业主委员会及居民委员会的监督;

    (四)接受有关行政管理部门和相关单位的监督管理;

    (五)定期公布物业服务费用和代管资金的使用情况;

    (六)妥善保管物业有关资料;

    (七)发现违反治安、环境保护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,要及时制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

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    (八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

    第五十条 业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业参照国家或者自治区制定的物业服务合同示范文本订立书面的物业服务合同。

    物业服务合同包括下列内容:

    (一)当事人和物业的基本情况;

    (二)物业管理事项;

    (三)物业服务质量;

    (四)物业服务费用及其收缴方式;

    (五)双方的权利义务;

    (六)专项维修资金的管理与使用方式;

    (七)物业管理用房的使用与维护;

    (八)合同期限、合同终止和解除的约定;

    (九)违约责任及解决纠纷的途径;

    (十)双方约定的其他事项。

    第五十一条 物业管理事项一般包括下列内容:

    (一)物业共用部位的维护和管理;

    (二)物业共用设施设备及其运行的维修和管理;

    (三)物业管理区域内公共环境卫生和绿化管理;

    (四)物业管理区域内安全、消防、交通等协助管理事项的服务;

    (五)物业装饰装修管理服务;

    (六)物业档案资料的管理;

    (七)其他管理事项。

    第五十二条 物业服务收费要遵循合理、公开 以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照自治区的有关规定(来自:www.fangchanshe.com),在物业服务合同中约定。

    物业管理企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

    第五十三条 业主根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人确定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

    已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

    第五十四条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、排污、通讯、有线电视等单位应当向

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    物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

    任何单位不得强制物业管理企业代收前款费用,也不得因物业管理企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

    第五十五条 物业管理企业要协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,要及时向有关部门报告,协助做好救助工作。

        物业管理企业雇请保安人员的,要遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,要履行职责,不得侵害公民的合法权益。

    第五十六条 旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门要及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

    旗县市人民政府建设、房地产行政主管部门受理投诉后,要进行调查处理,并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

    投诉内容涉及第三条第二款行政管理部门职责范围的,受理部门自受理之日起五日内移送有关行政管理部门,并书面通知投诉人。

    第五章 物业的使用与维护

    第五十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

    (一)损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌;

    (二)改变按照规划建设的公共建筑和共用设施设备的用途;

    (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

    (四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备;

    (五)违章搭建;

    (六)擅自设置摊点和集贸市场;

    (七)随意倾倒垃圾、杂物,侵占和毁坏绿地;

    (八)擅自在建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画,安装防盗窗网突出墙体的;

    (九)擅自在城市中的住宅小区内饲养畜禽;

    (十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品,排放有毒气体和废弃物,发出超过规定标准的噪音;

    (十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益 的活动;

    (十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

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