浙江省宁波市人民政府办公室
(甬政办发〔2008〕208号)
二○○八年八月二十二日
为保障我市老小区物业管理工作的长效运行,提高老小区物业管理的服务质量,根据市政府《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》(甬政发〔2005〕131号),制定本办法。
一、本办法适用于海曙区、江东区、江北区三区在老小区整治范围内并实施物业管理的老小区。
二、本办法所称的老小区是由物业服务企业实施管理,管理内容包含公共秩序维护、清卫、绿化、房屋维修等物业管理基本内容,且物业服务企业应收的物业费能基本满足物业服务企业正常管理支出(最低不低于物业服务企业正常管理支出的70%)的老小区。
应收物业费包含:
(一)物业管理综合服务费;
(二)物业经营用房租金收入;
(三)区政府、街道两级政府对物业服务企业的补助经费。
老小区实施物业管理的,业主委员会应当参照市物业管理协会制定的《宁波市物业管理行业服务等级参考标准》中的第四级标准和《宁波市物业管理行业用工参考标准》与物业服务企业签定物业管理委托合同,明确服务标准和收费标准;已确定的服务标准明显高于第四级标准的不在补贴范围。
管理老小区的物业服务企业应根据已确定的服务标准,结合《宁波市物业管理行业用工参考标准》,测定物业服务企业正常管理支出(来自:www.fangchanshe.com),经业主委员会书面同意和区物业办初审合格后报市建委核准。
三、老小区物业管理补贴资金由市建委在老小区整治经费中按10元/平方米的标准提取。
四、每个实施物业管理的老小区管理经费计划补贴额度为0.05元/平方米/月。
五、每个老小区的管理经费实际补贴额度由市建委根据计划补贴额度结合老小区管理业绩考核分值,于次年度一次性拨给物业服务企业。
管理业绩分在90分(含)以上的,按计划补贴额度的100%划拨;
管理业绩分在80-90分之间的,按计划补贴额度的80%划拨;
管理业绩分在70-80分之间的,按计划补贴额度的70%划拨;
管理业绩分在60-70分之间的,按计划补贴额度的60%划拨;
管理业绩分在60分以下的,不予划拨。
六、老小区管理业绩分总分为100分,由日常考核分和综合考核分组成,其中综合考核由市建委组织,为60分;日常考核由区物业办组织,为40分。
各级物业管理主管部门应当按照市建委制定的《宁波市老小区物业管理考核细则》进行考核
www.fangchanshe.com
、评分。
七、市建委对每年度管理业绩分前三名的老小区授予市级物业管理优秀称号。
八、其他各县(市)、区的老小区实施物业管理的,可参照本办法,另行制定具体实施办法。
九、本办法由市建委负责解释。
十、本办法自颁布之日起实施。
附件:1.宁波市老小区物业管理日常管理补贴考核评分细则(区级40分)
2.宁波市老小区物业管理综合管理补贴考核评分细则(市级60分)
附件1:
宁波市老小区物业管理日常管理补贴
考核评分细则(区级40分)
项目
内容
分值
服务要求
评分细则
综合管理服务
管理处要求
1
小区内设置管理处,配置简单办公设备,配有电话,8:00至17:00期间有专人负责接待业主。
符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。
管理人员要求
1
管理处主任持经理上岗证;特种作业人员全部持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。
符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。
公示制度
2
与委托方签订规范的物业服务合同,在小区醒目处公示合同约定的物业服务项目、内容及收费标准,每年两次公示小区公共财务使用情况。
符合2分,基本符合1分,不符合0分。
投诉处理
2
公示服务联系电话,统一受理业主、使用人的咨询、报修、投诉和费用交纳,有规范的投诉处理流程,对业主或使用人的投诉在10天内答复或报有关部门。
符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅相关投诉记录)。
便民服务
1
能提供1种以上特约服务(有偿)和1种以上便民(无偿)服务。
符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。
尊重业主
委员会
2
列席旁听每次业主委员会会议,履行业主委员会作出的合法决议;对小区的公共经费使用上,年前有预算报业主委员会审议,年终有决算报业主委员会确定;在日常管理中,使用1000元以上的预算外公共经费须经业主委员会同意。
符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅相关会议记录和维修费使用情况)。
公共区域秩序维护
人员要求
2
秩序维护员佩带相应标志,身体健康,服装整洁,精神面貌良好,能正确使用消防器材。
符合2分,基本符合1分,不符合0分。
门岗要求
2
每个出入口有专人值班看守(定时开放的边门除外,但在门口处应有定时开放的告知牌);对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通;对进入小区的商贩进行劝阻,劝阻不听的予以登记;对大件物品运出小区时予以登记;对业主的服
www.fangchanshe.com
务要求予以登记,并通知其他工种人员。
符合2分,基本符合1分,不符合0分(在门岗处查阅相关登记情况)。
巡逻岗要求
2
每天不定时在小区内巡逻,并有巡逻记录;在遇到突发事件时,采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅巡逻记录)。
车辆管理
2
设置简易的交通标志;会同交警部门对小区内的道路进行停车划线,使小区内的停车路线畅通;每月有清晰的停车收费收支报表。
符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅小区停车路线和停车费收支情况)。
公共区域绿化日常养护服务
草坪
2
年普修1遍以上;每年除草1遍以上;无明显缺水枯黄;控制大面积病虫害发生。
符合2分,基本符合1分,不符合0分(查看绿化地和养护记录)。
树木
1
乔、灌木每年适时修剪1次;篱、球年修剪1遍以上;地被、攀援植物每年修剪、整理1次以上。有针对性及时灭治,年喷药1次以上。发生倒伏扶正。年中耕除草不少于2遍。
符合1分,基本符合0.5分,不符合0分(查看绿化地和养护记录)。
公用配套设备设施日常保养维修服务
人员要求
1
维修工按每8万平方米1人配置。
符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。
业主报修
2
属于物业企业维修职责范围的,3天内予以修理。
符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅业主报修记录)。
公建配套
设施用房
2
每年1次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查,发现损坏及时修理或报请建设单位修理;每月1次巡视楼内公共部位门窗,每年1次对屋面进行检查,发现损坏,在年前业主委员会确定的年度维修资金可支配范围内,适时修理。
符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅维修检查单和维修记录)。
小区消防
设施、设备
2
消防泵每季启动1次,每年保养1次;消防栓每半年巡检1次,消防栓箱内各种配件完好;每年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。
符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅消防巡查记录和保养记录。
公共照明
1
每月2次巡检公共照明设备,修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持属物业服务企业管理的楼道灯、街坊灯75%以上的亮灯率。
符合1分,基本符合0.5分,不符合0分(查阅公共照明巡查记录和维修记录)。
道路、场地等
1
每月1次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施,发现损坏,在年前业主委员会确定的年度维修资金可支配范围内,在1月内修理。
符合1分,基本符合0.5分,不符合0分(查阅巡查、维修记录)。
安全标志
1
对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。
符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。
公共
区域清洁
卫生服务
公共部位和公共场地
www.fangchanshe.com
保洁
2
楼内地面每周清扫1次;道路地面、绿地每日清扫1次;沿街人行道每日清扫1次以上;明沟每周清扫1次;屋顶每半年清扫1次,天台、内天井每季清扫1次;公共门、窗等玻璃每半年擦拭1次;天花板每半年除尘1次。
符合2分,基本符合1分,不符合0分 (查看现场和清卫记录)。
公共设施保洁
1
楼梯扶手、栏杆、窗台每2周擦抹1次;消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等等每半月擦抹1次;垃圾厢(房)每日清理、冲洗1次。
符合1分,基本符合0.5分,不符合0分 (查看现场和清卫录)。
垃圾收集
1
生活垃圾集中投放点保持堆放有序,不凌乱;定点收集装璜垃圾,每3周清运1次。
符合1分,基本符合0.5分,不符合0分
