佛山市物业服务收费管理办法(2006)

本文提要：物业管理企业应认真执行全市统一规定的基准价,在本区价格主管部门公布的上下浮动幅度内,根据所提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等情况,采取包干制或酬金制等形式与业主在物业服务合同中约定收费标准;包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式;

    关于公布佛山市物业服务收费管理办法的通知
    佛价〔2006〕110号
    各区物价局、建设局,各有关单位:
    我市《关于公布佛山市物业服务政府指导价及管理办法的通知》(佛价〔2004〕171号)已试行期满。我们对试行期间出现的问题进行了认真的研究,并广泛听取各方意见后重新制定了《佛山市物业服务收费管理办法》,现发给你们,请结合本区实际情况制定具体管理实施细则。
    以上通知请遵照执行。
    二○○六年六月二十六日
    佛山市物业服务收费管理办法
    为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和广东省物价局、建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理办法〉的通知》(粤价〔2004〕22号)的规定,结合我市实际制定本管理办法。
    一、物业管理服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收的费用。
    二、政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业,鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。http://www.fangchanshe.com/
    三、根据国家和省的政策规定,住宅(不含别墅,下同)物业服务收费列入政府指导价管理范畴。其他类别的物业服务收费实行市场调节价,报当地价格行政主管部门和房地产行政主管部门备案。
    四、住宅物业服务收费政府指导价由基准价和浮动幅度组成。市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准制定全市各类、各等级物业管理服务的基准价。各区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据佛山市公布的基准价,结合本地实际,在上下不超过30%的幅度内制定本区具体浮动幅度后向社会公布,并抄送市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
    五、物业管理企业应认真执行全市统一规定的基准价,在本区价格主管部门公布的上下浮动幅度内,根据所提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等情况,采取包干制或酬金制等形式与业主在物业服务合同中约定收费标准;包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式;酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式;实行包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价;经双方约定后的收费标准应抄送本区价格主管部门和房地产行政主管部门备案。
    六、实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。实行酬金制的可按合同约定,每年聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审核。
    七、部分较为特殊的小区可参照以下方式约定服务收费标准:小区已实行全封闭智能化管理,设施配置先进,档次较高的,若该小区业主要求提供更高服务,物业管理企业按一级基准价上浮后仍未能补偿管理成本支出和取得合理报酬的,可按优质优价原则,经该小区业主同意后与物业管理企业商定服务内容和收费标准。
    八、物业管理服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
    1、管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等;
    2、物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用;
    3、物业管理区域清洁卫生费用;
    4、物业管理区域绿化养护费用;
    5、物业管理区域秩序维护费用;
    6、办公费用;
    7、物业管理企业固定资产折旧;
    8、物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用;
    9、经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。
    物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造费用,必须按《佛山市物业管理维修基金收集使用操作程序》的规定,通过专项