舒城县物业管理办法(2007)

本文提要：本办法所称物业管理,是指业主与其选聘的物业管理企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动......

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第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》法律、法规,结合我县实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内的物业管理活动。
第三条 本办法所称物业管理,是指业主与其选聘的物业管理企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 县建设行政主管部门负责指导、监督本县行政区域内的物业管理工作。
县房地产主管部门具体实施本县行政区域内的物业管理工作。
其他有关行政主管部门,应当按照各自职责,协同做好物业管理工作。
各乡镇人民政府、社区居民委员会应当协助县房地产主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作,并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。
第五条 县房地产主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度,并加强与有关行政主管机关的沟通协调。

第二章 业主、业主大会和业主委员会
第六条 划分物业管理区域应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。
建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向县建设行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。县建设行政主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。
本办法实施前,物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以继续作为独立的物业管理区域。
第七条 业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。
一个物业管理区域内业主少于5个,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域内业主在100个以上的,可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会。业主代表应当在参加业主大会前,就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项,应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见,由业主代表收集并提交业主大会,作为投票时的表决意见。
第八条 建设单位在销售物业前,应当依照县房地产主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。业主临时公约www.fangchanshe.com不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
在首次业主大会通过的业主公约生效后,业主临时公约即行失效。
第九条 符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位应当以书面形式告知物业所在地的县房地产主管部门和社区居民委员会;业主也可以以书面形式告知。
第十条 县房地产主管部门应当在收到书面报告后,及时会同建设单位、社区居民委员会,协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组一般由5名成员组成,其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名,业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组应当履行下列主要职责:
(一)拟定业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案);
(二)拟定业主委员会的选举办法(草案),业主委员会选举采取差额选举的方式,差额比例不得低于20%;
(三)确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数;
(四)提出业主委员会委员候选人名单,并在首次业主大会召开之前,将名单在物业管理区域内公示7日以上;
(五)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容,做好会务筹备工作。
第十二条 业主在首次业主大会上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权;非住宅物业每200平方米计一投票权,200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。
单个物业登记有两个或两个以上所有权人的,应自行确定一名投票人。
第十三条 业主委员会应当由5-13人单数组成,其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会每届任期由业主大会确定,一般为3年,其组成人员可以连选连任。
第十四条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时,选举业主委员会成员一般为5人,每期入住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十五条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会,行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有书面授权委托书。
采用书面形式征求意见的,应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主委员会有关资料报县房地产主管部门备案。县房地产主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的社区居民委员会和辖区派出所。
业主委员会备案资料包括:
(一)业主委员会备案表;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主大会的决定;
(五)业主委员会组成人员的基本情况。
前款规定的业主委员会备案事项发生变更的,应当自变更之日起30日内到县房地产主管部门重新办理备案手续。
第十七条 依法选举产生的业主委员会凭县房地产主管部门出具的备案证明刻制印章。
业主委员会应当依法使用印章。
第十八条 业主委员会应当按照规定召开业主大会。业主委员会逾期不召开业主大会的,县房地产主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十九条 业主委员会任期届满60日前,应在县房地产主管部门、社区居民委员会的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会进行换届选举,新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的,县房地产主管部门、社区居民委员会应当指导、督促其移交;对拒不移交的,新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。
任期届满,原业主委员会无法组织换届选举的,物业所在地的社区居民委员会应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不得直接从事经营活动。
第二十条 业主委员会有下列情形之一的,经指出拒不改正,县房地产主管部门应当责令其即时解散,由所在地居民委员会协助业主组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:
(一)有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
(二)严重影响社区安定和社会稳定的。
第二十一条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定,使少数业主利益受到损失的,受益业主应当给予相应补偿。
第二十二条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当配合所在地社区居民委员会依法履行自治管理职责,支

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