西安市城市居住区物业管理条例

前期物业管理由开发建设单位或者公有住宅出售单位自行管理，也可以委托物业管理企业进行管理

。

第二十六条已投入使用的居住区经过治理改造，具备下列条件的方可实施物业管理：
(一)新建居住区入住百分之五十以上，公有住宅出售百分之三十以上；
(二)居住区公用设施设备及其他配套设施完善；
(三)具有物业管理用房、经营用房；
(四)居住区环境符合城市建设规划要求；

第二十七条 开发建设单位应当在居住区投入使用前制定住宅使用公约，与其委托的物业管理企业签

订前期物业管理服务合同，并报物业行政主管部门备案。

开发建设单位与业主签订住宅出售合同或者发出拆迁安置回迁通知时，应当将住宅质量验收合格证

、住宅使用公约、前期物业管理服务合同，作为住宅出售合同或者拆迁安置回迁通知的附件同时交

付业主。

第二十八条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担住宅的保修责任。前期物业

管理期间，不得使用共用部位、共用设施设备维修基金，不得转让居住区住宅的共用部位、共用设

施设备的所用权和使用权。

第二十九条 前期物业管理适用本条例有关物业管理服务范围、服务质量要求的规定。前期物业管理

费用，由入住的业主或者使用人按本条例规定的项目和标准交纳，不足部分由开发建设单位承担。

第三十条 前期物业管理合同终止后，开发建设单位或者公有住宅出售单位应当向业主委员会完整的

移交居住区物业，并向业主委员会或者其指定的物业管理企业移交居住区规划图，竣工总平面图，

单体建筑、结构、设备竣工图、地下管网竣工图等有关工程

www.fangchanshe.com 建设资料。

第三十一条 开发建设单位或者公有住宅出售单位应当按照规定提供必需的管理用房和经营用房，其

费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。业主委员会应当将管理用房提供给物业管理企业有

偿使用，其收入和经营用房的收入用于居住区住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护和其他

物业管理。

业主委员会、物业管理企业不得将管理用房和经营用房出售或者改作他用。

第三十二条 业主委员会成立后应当及时委托物业管理企业进行居住区的物业管理，在同等条件下应

当优先委托开发建设单位和公有住宅出售单位委托的物业管理企业。

第五章 物业的使用

第三十三条 业主、使用人应当遵守业主公约和物业管理规定，爱护居住区内的共用部位、共用设施

设备和花草树木。

第三十四条 居住区内使用物业禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重、抗震结构或者房屋外貌；
(二)私自占用、损坏住宅的共用部位、共用设施设备；
(三)违反居住区规划搭建建筑物、构筑物；
(四)侵占绿地、毁坏花草树木；
(五)乱设摊点、乱停车辆；

(六)乱倒垃圾、堆放杂物；
(七)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
(八)影响其他住户采光、通风及其他生活便利；
(九)排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者排放超过规定标准的噪声；
(十)从事危害公共利益的活动；
(十一)法律、法规禁止的其他行为。

第三十五条 住宅的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻的业主、使用人应予配合。因相邻业

主、使用人阻挠维修养护造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因维修养护造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损失或者其他财产损失的，责任人应

当负责修复或者赔偿。

第三十六条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅

的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人，并进行指导和监督。

第三十七条 业主、使用人不得改变住宅使用性质。因特殊需要改变使用性质的，不得违反城市规划

管理要求，并应征求相邻业主、使用人和业主委员会的书面意见，报物业行政主管部门同意。
物业管理企业不得改变居住区内共用部位、共用设施设备的使用性质。

第三十八条 任何单位和个人不得占用居住区的道路、场地和绿地。因物业维修或者公共利益需要临

时占用或者挖掘道路、场地和绿地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的时间内恢复原状。

第三十九条 利用物业设置广告和进行其他经营性活动，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的

书面同意，并向有关行政主管部门办理审批手续。

前款经营性收入应当用于居住区共用部位、共用设施设备的维修养护。

第六章 维修养护资金的管理与使用

第四十条 居住区物业维修养护资金包括住宅共用部位、共用设施设备维修基金和日常维修养护

www.fangchanshe.com 费。
住宅共用部位、共用设施设备维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、

更新和改造。

日常维修养护费专项用于居住区共用部位、共用设施设备的日常维修养护。

第四十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金按下列规定交纳和提取：
(一)开发建设单位出售商品住宅时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的

购房者按购房款百分之三的比例交纳；
(二)公有住宅出售单位出售公有住宅时，购房者按购房款百分之二的比例交纳；
(三)公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高层住

宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。

住宅共有部位、共用设施设备维修基金不敷使用时，经物业行政主管部门或者业主委员会研究决定

，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第四十二条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金应当在银行专户存储。业主委员会成立前，由物

业行政主管部门代管；业主委员会成立后，由业主委员会管理，物业行政主管部门监督使用。

第四十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修基金的使用，应当建立使用计划报批管理制度、财务

预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对帐制度。

第四十四条 日常维修养护费由物业管理企业按物价行政主管部门核定的标准按月向业主、使用人收

取，专款专用，由业主委员会监督使用。

第四十五条 物业管理企业应当定期向业主公布住宅共用部位、共用设施设备维修基金和日常维修养

护费的管理使用情况，接受业主、使用人监督。

第四十六条 住宅自用部位和自用设施设备的维修养护由业主负责；业主与使用人另有约定的，从其

约定。业主或者使用人也可以委托物业管理企业进行维修养护，并承担相应的费用。

第四十七条 业主转让住宅时，住宅共用部位、共用设施设备维修基金、日常维修养护费和物业管理

服务费中剩余部分随房屋所有权同时转让。

第七章 法律责任

第四十八条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告；拒

不改正的，处以五百元以上三千元以下的罚款：

(一)委托管理服务合同生效、终止、解除未按规定报物业行政主管部门备案的；
(二)从业人员未取得职业资格证书上岗的。

第四十九条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，没

收违法所得，可并处以二千元以上二万元以下的罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部

位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变居住区内共用部位、共用设施设备使用性质的；
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，损害业主共同利益的；
（三）委托管理服务合同终止或解除后十五日内，未向业主委员会移交或者损坏、隐匿、销毁应当

移交的

www.fangchanshe.com 资料财物的。

委托管理服务合同终止、解除后，非法占用物业管理用房、经营用房、场地和物业管理资料财物的

，除按前款规定处罚外，物业行政主管部门可以作出责令限期移交的决定。

第五十条 开发建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业行政主管部门给予警告，并可

处以三千元以上三万元以下的罚款：
(一)未承担前期物业管理责任的；
(二)未将住宅质量验收合格证书、住宅使用公约和前期物业管理服务合同，作为住宅出售合同或者

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