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第四十三条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权,建设单位和物业管理企业不得擅自处分。
建设单位销售物业时,应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。
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物业管理企业应当在前期物业服务合同终止后10日内,将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交给业主委员会。
第四十四条 建设单位应当将通过竣工验收合格后的物业交付物业买受人,并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书,明确保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
建设单位应当按照物业建设总造价5%的标准提取物业工程质量保修金。物业工程质量保修金专户存储,专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用,并接受业主和业主委员会的监督。物业管理企业可以根据建设单位的要求参与物业工程质量保修金的管理。
第六章 物业管理服务
第四十五条 物业管理企业承接物业管理项目时,应当按照有关规定签订前期物业服务合同或物业服务合同。
物业管理企业应当自物业服务合同签订之日起30日内将物业服务合同报区、县物业管理主管部门备案。
第四十六条 业主和物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。
第四十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价,非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
政府指导价由市、县价格主管部门会同同级物业管理主管部门根据物业服务等级标准确定,并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定,并将约定的收费标准报市、县价格主管部门、物业管理主管部门备案。
物业管理企业在实施收费前,应当按照价格主管部门规定,实行明码标价公示制度。
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
第四十九条 业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担;业主入住后的物业服务费用,由业主全额承担。
前款所指入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续;业主收到入住通知后在限定期限(不少于两个月时间)内无正当理由不办理相应手续的,视为入住。建设单位或其授权的物业管理企业没有事先书面通知的,以业主实际办理入住相应手续为准。
入住条件由建设单位与业主在合同中约定,但必须达到水、电供应正常,交通道路通畅,与施工场地有明显分界隔离设施。
第五十条
前款所列的单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用,也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业管理企业接受委托代收上述费用的,可以向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
新建住宅小区,建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表。
第五十一条 市、区、县物业管理主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉,并将处理意见回复投诉人。
第七章 物业的使用、维护和维修资金
第五十二条 业主、物业使用人和物业管理企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定,在供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则,处理好相邻关系。
第五十三条 业主、物业使用人应当按照规划部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变其使用性质。
第五十四条 物业管理区域内的机动车停车场(库),应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用;停车位不得转让或单独出租给物业管理区域外的单位和个人。
第五十五条 车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
第五十六条 业主或物业使用人及其委托的装饰装修企业对物业进行装饰装修,应当事先与物业管理企业签订协议。物业管理企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项书面告知装饰装修人及其委托的装饰装修企业。
第五十七条 业主或物业使用人因装饰装修、建造、维修等产生的建筑垃圾,应当按照物业管理企业指定的地点统一堆放,并按规定交纳清运费用;物业管理企业负责统一清运。
第五十八条 新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时,物业买受人应当按照国家、省和本市的规定,交纳专项维修资金。未交纳专项维修资金的业主应该按照有关规定补交。
专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第五十九条 专项维修资金应当由代管单位在商业银行开设专户储存,按幢建账,按户核算。
业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。
第六十条 专项维修资金属业主所有,并按照下列规定使用:
(一)一幢住宅只有一个单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用,从该幢住宅的专项维修资金中支出;
(二)一幢住宅有两个以上单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用,从该单元的专项维修资金中支出;
(三)物业管理区域内共用设施设备的维修和更新改造费用,按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
涉及房屋专项维修、更新、改造的,应经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意。
专项维修资金不敷使用,由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。
第六十一条 市、区、县人民政府每年投入一定的资金,对旧住宅小区进行整治,完善其配套设施设备,积极推行物业管理。
第八章 法律责任
第六十二条 违反本条例第十九条第三款规定,业主委员会直接从事经营活动的,由区、县物业管理主管部门责令限期改正,所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
第六十三条 违反本条例第二十八条规定,外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动未到市物业管理主管部门备案的,市物业管理主管部门应当责令其限期改正。
第六十四条 违反本条例第二十九条规定,物业建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由区、县物业管理主管部门责令限期改正,予以警告,可以并处2万元以上10万元以下的罚款。