本文提要：本细则所称前期物业管理,是指业主大会成立之前,由开发建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业管理。 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证之前,应在建设行政主管部门的监督下,通过招标方式,选聘物业服务企业......
更多精品来自 行政
关于印发《泗县住宅小区物业管理实施细则》的通知
《泗县住宅小区物业管理实施细则》已经2009年7月17日县政府第9次常务会议讨论通过,现予印发实施。
二○○九年八月五日
泗县住宅小区物业管理实施细则
第一章 总 则
第一条 根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《宿州市物业管理办法》及有关法律法规,结合本县实际,制定本细则。
第二条 本细则适用于本县行政区域内物业管理活动及其监督管理。
第三条 县政府成立物业管理领导小组协调督促相关职能部门依照各自职责做好物业管理相关工作,县建设局负责全县物业管理活动的监督管理工作。
第四条 物业管理应遵循业主自治、专业服务与行政监管相结合的原则。各相关职能部门应依照各自职责,相互支持,共同做好物业管理服务工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 房屋的所有权人为业主,物业管理区域内全体业主组成业主大会,一个物业管理区域成立一个业主大会,通过业主大会选举产生业主委员会。
第六条 物业管理区域的划分应按照以下规定进行:
(一)新建住宅小区,建筑面积在2万平米以上的,划分为一个物业管理区域;
(二)住宅物业建筑面积低于2万平方米的,根据相邻街区及道路等情况,将几个住宅小区进行有机整合,划分为一个物业管理区域;www.fangchanshe.com
(三)建筑面积在1万平方米以上的商贸、办公、医院、学校、工厂等非住宅物业,具有独立公用设施设备,并能够封闭管理的,可以作为一个独立的物业管理区域;
(四)本《细则》实施前已建成并落实物业管理且运作良好的住宅小区,可继续作为一个独立的物业管理区域。
第七条 对尚未成立业主大会,有下列情形之一的物业管理区域,应召开首次业主大会:
(一)入住率达50%以上的;
(二)首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
(三)首批物业交付满3年的。
第八条 业主在首次业主大会会议上的投票权数,按照下列规定确定:
(一)住宅物业每户一投票权;
(二)非住宅物业按照建筑面积,每200平方米计一投票权;建筑面积在200平方米以下的,每一房地产权证计一投票权;
(三)同一业主在业主大会会议上的投票权数,不得超过全体业主所持投票权数的30%。
第九条 业主在物业管理活动中的权利和义务,业主大会的筹备、召开,业主委员会的选举、职责、备案、活动经费、换届交接及解散等事项参照《宿州市物业管理办法》执行。
第三章 前期物业管理
第十条 本细则所称前期物业管理,是指业主大会成立之前,由开发建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业实施的物业管理。
第十一条 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证之前,应在建设行政主管部门的监督下,通过招标方式,选聘物业服务企业,与其签订书面的前期物业服务合同。当业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同终止。
第十二条 投标人少于3个或建筑面积在5万平方米以下的住宅物业及建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业,经县建设主管部门批准,可以采取协议方式选聘。
具体招投标方法依据《物业管理招投标办法》执行。
第十三条 中标的物业服务企业应与县建设行政主管部门签订物业服务责任书,并根据物业建筑总面积,按1元/平方米的标准交纳物业服务保证金。保证金于物业服务合同期满并完成交接手续后退还。
第十四条 物业服务用房由建设单位无偿提供,其配置应当符合下列规定:
(一)物业管理区域物业总建筑面积在2万平方米以下的,按照不少于建筑面积60平方米提供;
(二)物业管理区域物业总建筑面积在2万平方米以上的,按照不低于总建筑面积的3‰提供;
(三)物业用房的位置应当便于物业服务活动开展,且具备水、电、采光、通风、通信等正常办公使用功能;
(四)物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房。其中,业主委员会办公用房建筑面积不低于20平方米。
第十五条 开发建设单位在移交住宅物业时,应按照住宅物业建筑总面积的0.5‰无偿提供公用厕所,建筑总面积在4万平方米以下的,公用厕所面积不得低于20平方米。公用厕所产权归全体业主共有,由托管的物业服务企业实行有偿服务,所收费用主要用于公厕的日常养护及升级改造。
第十六条 开发建设单位在预售物业前,应参照建设部制定的《业主临时公约》(示范文本)制定临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,应当履行的义务,应承担的责任等事项依法作出约定。与物业买受人签订物业买卖合同时,应将临时公约向物业买受人明示,并经物业买受人书面承诺。在首次业主大会通过的业主公约生效后,临时公约即行失效。
第十七条 新建住宅物业建成后,开发建设单位应及时向县建设行政主管部门申请对住宅物业、物业共用部位及共用设施设备进行综合验收备案。未经综合验收备案或备案不合格的,不得交付使用。
第十八条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权,开发建设单位和物业服务企业未经业主大会同意,不得擅自处分。
第十九条 物业服务企业在接管物业项目时应对物业共用部位、共用设施设备是否符合规划设计及质量要求,进行验收。建设单位应在县建设行政主管部门的监督下向物业服务企业移交物业共用设施设备和下列资料,并签订书面交接手续:
(一)物业(不含业主个人房屋)权属资料清单;
(二)设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(五)园林、绿化施工图纸及树种清单;
(六)业主名册;
(七)前期物业管理所必须的其他资料。
第四章 物业管理服务
第二十条 物业服务企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内,向县建设行政主管部门申报资质等级。待取得资质等级证书后,方可从事与其资质相适应的物业服务活动。
设立物业服务企业必须具备以下基本条件:
(一)注册资本达50万元人民币的验资证明;
(二)企业聘用的物业管理及工程、技术、财务等专业人员应具有相应的职称证件及签订正式的劳动合同。物业管理人员必须取得全国物业经理岗位培训证书;工程、技术、财务等专职管理人员不少于10
更多精品来自 行政
