绵阳市物业服务收费管理实施细则(2004)

本文提要：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。 对于实行专业化物业管理的企业(已取得物管资质证书和工商营业执照)所管理的普通住宅(含同一区域内的商业办公用房)项目,统一实行政府指导价;高档别墅区、专用商场、专用写字搂、工业区和特约服务实行市场调节价。

实施日期:2004/03/01
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为,维护正常的价格秩序,保障业主和物业管理企业的合法权益,促进物业管理事业的健康发展,依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》特制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业,鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章 物业服务收费管理
第四条 绵阳市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。
县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
对于实行专业化物业管理的企业(已取得物管资质证书和工商营业执照)所管理的普通住宅(含同一区域内的商业办公用房)项目,统一实行政府指导价;高档别墅区、专用商场、专用写字搂、工业区和特约服务实行市场调节价。
各县(市、区)应当根据物业管理服务等级标准等因素,制定、调整物业服务收费指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定,但不得突破最高限价。
第七条 政府指导价由市政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整,并定期公布。各地应当根据物业管理服务等级标准等因素,制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
第八条 前期物业管理阶段,建设单位与物业买受人签订的买卖合同http://www.fangchanshe.com/,应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
 
第三章 物业服务收费计费形式
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用(包括政府指导价和市场调节价)。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 物业服务收费按法定产权面积计算(以产权证登记建筑面积计费,未办产权证的以售房合同中建筑面积计费)。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外,不得提前累积预收。

第四章 物业服务收费形式
第十一条 实行政府指导价的物业服务收费,由业主和物业管理企业按照本细则规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度,在物业合同中约定。
凡获得全国城市物业管理(示范)住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮20%;获得四川省物业管理优秀住宅小区或大厦称号的可在此基础上上浮10%;获得绵阳市物业管理优秀住宅小区称号的可在此基础上上浮5%。
实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定,并将收费项目和收费标准报当地价格主管部门备案。
第十二条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其他费用。
第十三条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用、应通过专项