中山市物业管理实施细则

    物业共有部位、共有设施、设备维修更新时,其费用从物业管理维修基金增值部分中开支;增值部分不足以开支的,由物业管理维修基金垫支,垫支部分应当向业主收回。

    第六章  物业管理的内容及要求

    第四十三条  物业管理的基本内容指建筑物主体外的共用部位、共用设施、设备、共同事务的管理,具体包括:

    (一)物业管理区域内的道路、门牌、路灯、排水管道等设施的养护,定期清疏排水管井;

    (二)物业管理区域内的树木花草、园林建筑小品和其他园林设施的养护;

    (三)物业管理区域内的环境保洁、垃圾清运、公厕保洁及环卫设施的养护;

    (四)安全防范服务;

    (五)车辆停放及其场地的管理。

    第四十四条   物业管理公司必须组建保安组织,配合公安部门维护物业管理区域的治安秩序,具体内容包括:

    (一)担负小区门卫、守护和巡逻护卫;

    (二)做好小区防火、防盗、防破坏和防治安灾害事故的工作;

    (三)向物业管理区域内的居民宣传治安防范和治安管理规定;

    (四)协助公安部门预防和打击各类违法犯罪活动。

    第四十五条  物业管理的基本标准:

    (一)建筑物管理:

    1、外墙完好、外观整洁,房屋完好率达98%;

    2、建筑物外墙防护设施按规范设置,统一有序,没有锈蚀;

    3、公共通道、楼梯、地下室整洁干净,无障碍物;

    4、

www.fangchanshe.com 消防通道畅通无阻;

    5、建筑物零修及时率和及格率达100%;

    6、建筑物标志明显、规范;

    7、没有乱搭乱建、乱摆乱放、乱贴乱挂,以及改变建筑物结构、外貌的现象。

    (二)设备管理:

    1、设备良好,运行正常,无重大管理责任事故;

    2、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生;

    3、供电系统保证24小时正常运行,出现故障,立即排除;

    4、消防系统配备齐全,完好无损,可随时启用;

    5、电梯系统按规定时间运行,安全设施齐全有效,通风、照明及其他附属设施完好,梯厢、井道清洁;

    6、按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。

    二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及隐患。设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。

    7、中央空调系统运行正常,无超标噪音和严重滴漏水现象。窗式及分体式空调的安装位置统一,排列有序。

    (三)市政公用设施管理:

    1、管网设施敷设安全、美观,使用正常,没有泄露现象;

    2、管线架设安全、整齐规范、统一有序;

    3、排水系统畅通,汛期道路无积水,楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。排水井、盖完好无缺,道路畅通,路面平坦;

    4、照明路灯使用正常;

    5、公共文体娱乐设施使用正常。

    (四)园林绿化管理:

    1、绿地内清洁,无黄土裸露,无破坏、占用现象;

    2、路树、绿篱无缺株、枯萎;

    3、园林建筑小品和其他园林设施完好,整洁。

    (五)环境卫生管理:

    1、路面、公共场地的保洁率达95%以上;

    2、没有乱贴、乱挂、乱画现象;

    3、垃圾日产日清;

    4、公厕保洁

www.fangchanshe.com 做到无臭味、无苍蝇;

    5、化粪池使用正常;

    6、环境卫生设施完好、整洁。

    (六)交通管理:

    1、停车场、行车线路标志明显;

    2、车辆管理有序,进入物业管理区域的车辆,集中停放到停车场或指定停车点,无乱停、乱放现象。

    第七章 物业管理费用

    第四十六条  物业管理服务费,是指业主和使用人,为确保物业的完好及正常使用,保持良好的生活环境和市容市貌环境而投入的管理、养护和维修的费用。

    第四十七条  对物业竣工后已交付业主使用,并已实施物业管理的物业,经主管部门现场检查,出具交付业主使用意见书后,报价格行政主管部门批准或备案,领取收费许可证,物业管理公司方可收取物业管理服务费。

    主管部门现场检查包括如下内容:

    (一)该物业(或部分物业)内的单项工程已办理竣工验收手续;

    (二)该物业(或部分物业)已具备交付业主使用的基本条件。包括已接通永久用水、用电,道路和排污渠道畅通,影响居民居住安全的设施已经拆除,施工余泥全部清理完毕等;

    (三)预售或销售合同中向业主承诺交付使用时应有的配套设施及其他使用条件已具备。

    第四十八条  业主和使用人应当遵守业主公约,按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理服务费。

    建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用,分摊比例应当不低于收费标准百分之五十,但不应因此而增加其他业主的负担。

    第四十九条  对实施了物业管理的物业,实行物业管理公司统一向住户收取综合性的物业管理服务费。

    已成立业主委员会的,物业管理服务费的收费标准由物业管理公司与业主委员按政府指导价约定或者由双方协商确定。

    物业已付使用尚未成立业主委员会的,物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出,报市价格行政主管部门核定。

    第五十条   政府指导价按省公布的标准,一般每年调整一次。

    对获得全国城市物业管理优秀住宅小区称号的住宅小区,经与业主或业主委员会协商同意,收费可按规定的指导价上浮30%,获得省称号的住宅小区,可按规定的指导价上浮15%。

    第五十一条   物业管理公司的收费项目和标准应当向业主公布。

   

www.fangchanshe.com 物业管理公司在物业管理委托合同约定以外自行提供服务,未经业主委员会或者业主认可的,业主或者使用人可以不支付服务费用。

    第五十二条  物业管理公司向业主、使用人预收物业管理费,除业主、使用人自愿外,最多预收三个月的费用。

    第五十三条  物业管理公司的经费来源主要为管理服务费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他合法收入。

    第五十四条  物业管理公司在日常管理工作以外,为业主提供专项服务的收费标准由双方约定,报价格行政主管部门备案,其收入用作管理经费。

    第五十五条  物业管理公司接受委托实施物业管理,并相应收取公共性服务费,其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项;同时,不允许以各种名义向物业管理公司收取或摊派任何费用。

    第五十六条  物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

    第五十七条  鼓励物业管理公司发展多种经营,开展各种有偿和无偿的便民服务,增加经营收入,逐步改善和提高企业的经济效益。

    第五十八条  物业管理公司的管理费收支帐目每季度向业主、使用人公布一次,并报主管部门备案。

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