岳阳市物业管理办法(2012)

岳阳市物业管理办法(2012)提要：物业管理应当实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业

源自房地产资料

　　湖南省岳阳市人民政府办公室

　　（岳政办发[2012]27号）

　　各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：

　　《岳阳市物业管理办法》已经2012年9月24日市人民政府第74次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　二○一二年十月二十九日

　　岳阳市物业管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令〔2007〕第504号)等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的物业服务、管理及其相关活动，均适用本办法。

　　第三条 物业管理应当实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第四条 市房地产管理局是本市物业服务行政主管部门，负责全市物业服务活动的监管。岳阳市物业管理办公室(以下简称市物业办)承担全市物业服务活动的具体监管工作。

　　各县、市、区房地产行政主管部门，承担本辖区内物业服务活动的监管工作。

　　街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)要将物业服务纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区的治安稳定、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;对辖区内物业小区业主(业主代表)大会、业主委员会的成立及活动进行指导、组织和监督;协调处理物业服务与社区管理、社区服务的关系和物业服务纠纷。

　　各级住建、规划、公安、城管、人社、工商、质监、税务、物价、消防、环保、环卫、园林绿化、供水、供电、供气等相关部门应按照各自职责，做好与物业管理活动有关的工作。

　　第五条 物业服务行业组织应当充分发挥服务、沟通作用，完善物业服务行业自律制度，协助主管部门做好物业服务企业及其从业人员信用信息工作。鼓励物业服务企业加入物业服务行业组织。

　　第二章 物业管理区域与前期物业管理

　　第一节 物业管理区域

　　第六条 划分物业管理区域，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则划定。

　　第七条　对物业管理区域划定有争议、业主共同决定对物业管理区域进行分立或合并的，由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)会同当地房地产行政主管部门等相关单位进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

　　第八条 建立物业管理区域备案制度。

　　新建物业出售前，由建设单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案，物业管理区域应在商品房买卖合同中载明。

　　已经实施物业管理的，由物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

　　单位聘请人员进行物业服务的，由单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

　　第二节 配套建筑及设施设备

　　第九条　新建小区，建设单位应当配建物业管理用房、业主委员会办公用房以及其他公共用房，并在房屋买卖合同中明确物业管理用房的具体位置。物业管理用房的配置应当符合下列规定：

　　(一)物业管理用房由建设单位无偿提供，其面积不计入分摊公用建筑面积，其所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用，不得买卖和抵押。

　　(二)物业管理用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米;分期开发建设的，建设单位按不少于先期开发建设的物业建筑面积5‰的比例配置。

　　(三)物业管理用房应当为地面以上、计算产权面积、编有房号、经普通装修、具备水、电、采光、通风等正常使用功能可直接使用的房屋;物业管理区域内配置了通迅、有线电视、网络宽带等设施的，应预留可正常使用的端口;没有配置电梯的，物业管理用房所在楼层不得高于第4层。

　　第十条　建设单位在交付物业前，应当对物业管理用房、共用部位、共用设施设备及相关场地配置单独立户的水电气等计量器具。

　　物业管理区域内二次供水、电梯、公共照明、园林景观等生活性用水、用电、用气，供水、供电、供气等单位应当按照价格主管部门规定的标准收费。

　　第十一条　物业管理区域内规划作为停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主，不得出售、赠予给业主以外的单位和个人。在满足业主需要后，建设单位可将车位、车库出租给业主以外的单位和个人，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。

　　利用业主共有的道路或者其他场地作为停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

　　第十二条 城乡规划、住建管理部门在进行住宅建设工程规划审批和设计审查时，应当就小区物业管理用房等配套建筑及公共设施设备的配置征求同级房地产行政主管部门的意见。

　　第三节 前期物业管理与物业交接

　　第十三条 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供物业服务。

　　建设单位承担前期物业服务责任。

　　第十四条 建设单位应当在房屋预(销)售前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　有下列情形之一，经物业所在地县级以上房地产行政主管部门批准可以采取协议方式选聘物业服务企业：

　　(一)投标人少于3人。

　　(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

　　第十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

　　县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。

　　第十六条 建设单位在预(销)售物业时，应公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当附有前期物业服务合同，并明确物业管理区域内属于全体业主共有的配套建筑、物业管理用房位置及公共设施设备。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;应当包含物业承接查验内容;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。本办法生效前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用的，由建设单位承担。

　　第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、业主临时管理规约等资料报房地产行政主管部门备案。

　　第十八条 新建小区实行物业管理专项验收。建设单位应当严格按照规

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