昆山黎明清境物业管理服务合同(草案)

4、乙方对小区改造计划须征得业委会同意后方可实施。

第九条合同的终止、续约与交接
1、黎明清境物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前15天按政府、行业法规、填报固定资产、办公、设备、小区资料等交接清单，送业主委员会审核。小区物业收费财务账目，应于合同终止后的10日之内，送交业主委员会审核，由业主委员会聘请专业财务公司进行审计。
2、乙方愿意续签合同，应在合同到期前60天，书面通知业主委员会。由业主委员会召开 业主代表大会（合同到期前30天召开）进行表决确认。管理服务期间无重大失职过失，无账务弄虚作假，表决结果业主满意率达到法定三分之二的，由业主委员会直接同乙方续签合同。具体条款及内容另行商定。
3、业主代表大会表决，业主满意率达不到三分之二，原合同到期后自行终止。由业主委员会另行招聘物业管理服务公司。
4、甲乙双方欲终止本合同，需提前两个月书面通知对方，否则违约方按照全体业主一个月物业管理服务费总额计算，赔偿对方。
5、新老物业管理公司的交接过渡时期最长为2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务（过渡期内，全体业主仍按照本合同标准向乙方交纳未尽物业管理服务费）；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。

第十条双方争端与解决方式
1、一方单方解除合同的理由不充分的，另一方有权请求赔偿损失。
2、乙方服务未达到服务标准，由法定鉴定单位裁定是对共同利益造成损害的，乙方负相应赔偿的责任；给业主个人造成损害的，也负相应赔偿的责任。
3、甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决。协商不成的，提请苏州市仲裁委员会仲裁。仲裁结果对双方均有约束力。

第十一条其他事项
1、本合同所有附件均为本合同的组成部分，具有合同同等的法律效力，未尽事宜双方协商解决。
2、乙方可制订约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同。乙方在业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应获得甲方批准。
3、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。本合同自甲、乙双方签字并盖章起生效，对甲、乙双方及黎明清境全体业主具有约束力。

甲方：昆山市黎明清境业主委员会乙方：

负责人：负责人：

签署日期：签署日期：
附件一：《江苏省住宅物业管理服务标准》商定标准具体服务细则

一、公共服务
1、接 待
佩带统一标志，仪表端庄、大方、衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致，不应使用服务忌语。
2、有完善的值班制度和交接班制度，工作有记录。
二、服务时限
急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能要有急修处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得已节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）
三、房屋、共用设施、设备维护与管理
1、 巡 检
每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次。
掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。
业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
2、 房 屋
（一）装修管理
1、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；
2、对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议；
3、业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；
4、装修结束组织验收；
5、验收合格1个月后组织复验；
6、复验合格后3个工作日内退还装修保证金；
7、对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
（二）建筑物外立面
建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。
因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。
（三）排水设施
化粪池每年清理1次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查，每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。
清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。
（四）弱电系统
对操作人员进行培训，工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；
工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析并有记录。
（五）避雷接地系统
每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。
（六）道路、停车场（车棚、车库）及配套设施
加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补。
按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；
停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。
四、清洁管理
每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次，；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手；各层和通道消防栓、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次。
各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查30cm无显著脏污。
梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘，大理石地面干净无明显灰尘，水泥地面目视干净无杂物。
（一）停车场、共用车库或车棚保洁
每日清扫1次车库的纸屑和垃圾；每周用拖把拖1次场地；每周将墙面及箱柜上的灰尘掸掉，用湿布擦拭1次。
时清除地下室进出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；每月擦洗2次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无灰尘。
（二）道路保洁
每日清扫2次，分别在7:30、16：30前完成；保洁时间不少于6小时，保洁人员往返一周不超过1小时。旱季每周冲洗1次路面，雨季每月冲洗1次，目视道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；每100m2痰迹控制在2个以内；每100 m2内烟头、纸屑平均不超过3个，每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。
（三）标识、宣传牌、信报箱保洁
标识、宣传牌每3日擦拭1次，清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每周擦拭1次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

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