第二十二条 相邻业主和使用人应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理房屋设备的使用、维修和给排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。房屋修缮时,有关邻户应予配合,不得无理阻挠。因修缮造成邻户损失的,责任人应予修复或赔偿。
第二十三条 房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)分户门以内的自用部位和自用设备的维修,由业主负责,费用自理;
(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面等共用部位和房屋上下水管、公用水箱、加压水泵、机电设备、
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消防器具等共用设备,由物业管理公司组织维修养护。
第二十四条 住宅小区内公共设施由物业管理公司统一管理和维修养护。
第二十五条 房屋以外的水、电、煤气、通信、有线电视等管线和人防、消防设施由有关经营管理单位按规定负责维修养护。
第二十六条 房屋自用部位和自用设备损坏的,由业主或使用人向物业管理公司或其他修缮单位报修;房屋共用部位和共用设备损坏的,由管委会向物业管理公司报修。物业管理公司接到报修后,应当场登记,确定修缮时间,按规定的质量标准及时修缮。
第二十七条 新建住宅小区移交时,开发建设单位应按建造成本价向管委会提供不低于30平方米建筑面积的物业管理用房,同时按同期市、县(市)政府微利房价格向管委会提供不低于住宅小区总建筑面积2‰的商业用房,产权属管委会。其商业用房和住宅小区内有经济收入的服务配套设施,可由管委会直接经营或按合同委托物业管理公司经营,收取有偿使用费。
第四章 物业管理经费 第二十八条 住宅小区物业管理经费由物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服务费和其他经营收入组成。
第二十九条 物业管理经费从下列渠道筹集:
(一)物业管理专用资金,由开发建设单位在新建住宅小区移交时,按住宅小区房屋建安工程费2%的比例,一次性划拨给管委会。
(二)房屋维修资金,住宅房屋首次按建筑面积每平方米5元的标准由业主缴交,房改出售的公有住房,首次维修基金由售房单位按售房款的15%、业主按实际购房款的1%缴交。以后按本栋过半数业主议定的标准,由业主缴交。非住宅房屋按住宅房屋标准的150%缴交。
(三)物业管理服务费由业主或使用人按规定或约定缴交。
第三十条 物业管理经费的使用:
(一)物业管理专用资金,用于解决管委会的管理用房和住宅区公共设施的重大维修项目;
(二)房屋维修资金,用于本栋房屋共用部位和共用设备的维修;
(三)物业管理服务费,用于卫生保洁、公共保安和其他服务等。
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第三十一条 物业管理经费的管理
(一)物业管理专用资金由所在地物业管理行政主管部门设立专帐管理,由管委会按规定程序使用;
(二)房屋维修资金由所在地物业管理行政主管部门按栋设立专帐管理,由管委会按规定程序使用;
(三)物业管理服务费由物业管理公司按规定收取、管理和使用,收支情况按月报管委会备案;
(四)属管委会所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入,用于补充住宅小区的物业管理经费,由管委会设立专帐管理,收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门。住宅小区物业管理专用资金、房屋维修资金、物业管理服务费及管委会的经营收入帐目,管委会应至少三个月公布一次,接受业主和使用人的监督。
第三十二条 物业管理收费项目及收费标准,由市、县(市)物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定公布,适时调整。
第三十三条 在已实施物业管理的住宅小区,其他单位或部门依法向业主和使用人收取的有关费用,可委托物业管理公司代为收取。
第五章 法律责任 第三十四条 开发建设单位有下列行为之一的,由所在地物业管理行政主管部门责令限期履行,在规定期限内仍不履行的,管委会不接受房屋的移交,房地产管理部门不予办理房屋确权和转让过户手续:
(一)未移交住宅小区工程建设资料的;
(二)住宅小区的单体建筑竣工验收合格并交付使用后一年内,未按有关规定进行保修的;
(三)未及时足额划拨物业管理专用资金给管委会的;
(四)未按规定向管委会提供物业管理用房和商业用房产权的。
第三十五条 物业管理公司有下列行为之一的,业主和使用人有权投诉;管委会有权制止,并要求限期改正;所在地物业管理行政主管部门可对其给予警告、责令限期改正、赔偿损失、降低资质等级直至吊销其物业管理资质证书等处罚,并可处以1000元以下的罚款:
(一)房屋及共用设备、公共设施修缮不及时、质量不合格的;
(二)占用公共场地、改变公共设施用途的;
(三)不履行物业管理服务合同和本办法规定义务的。
第三十六条 管委会有下列行为之一的,由所在地物业管理行政主管部门给予警告、责令改正。
(一)未将其所有的商业用房和其他服务配套设施的经营收入设立专帐管理并用于补充住宅小区的物业管理经费的,或未将收支情况按月报所在地物业管理行政主管部门的;
(二)未按
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规定时间公布物业管理经费收支帐目的。因管委会责任造成住宅小区利益严重损失的,所在地物业管理行政主管部门可提请业主代表大会撤换管委会主要负责人和直接责任人。
第三十七条 业主或使用人有下列行为之一的,(来自:www.fangchanshe.com)管委会和物业管理公司有权制止,并要求限期改正;造成损失的,有权要求其赔偿。制止无效时,可申请有关行政管理机关给予处罚,或向人民法院起诉:
(一)有法律、法规、规章或本办法规定的禁止行为之一的;
(二)未经管委会同意并报请有关部门批准改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质的;
(三)改建、装修房屋或改变房屋结构和使用性质时,如对邻户有影响而未先征得邻户书面同意的;
(四)不按规定缴交房屋维修资金和物业管理服务费的。
第三十八条 开发建设单位、物业管理公司、管委会、业主及使用人有违反其他行政管理规定的行为,需依法给予处罚的,由有关行政管理机关予以处罚。
第三十九条 当事人对行政处罚不服的,可按照《行政复议条例》和《行政诉讼法》的规定,申请复议和提起行政诉讼。当事人既不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附则 第四十条 别墅和高级公寓区、高层写字楼和商住楼的物业管理,可参照本办法执行。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。
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