海南经济特区城镇住宅区物业管理规定(1996)

    (六)行业管理部门规定和聘用管理合同规定的其他物业管理事项。

    第二十六条 物业管理公司的权利:

    (一)根据管委会的管理方案,制订本住宅区物业管理的具体办法;

    (二)依据聘用管理合同和有关规定收取物业管理费用;

www.fangchanshe.com     (三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;

    (四)选聘专营公司承担专项经营业务。

    第二十七条 物业管理公司的义务:

    (一)按照住宅区物业管理行业管理部门规定的标准和聘用管理合同对住宅区实施物业管理;

    (二)接受管委会、业主以及有关部门的监督;

    (三)依照法律、法规和有关规定从事经营活动,但不得妨碍住宅区正常的生活秩序,不得占用公共设施或公共场所。

    第二十八条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到聘用管理合同规定的标准或违反聘用管理合同规定的,管委会或聘用方有权终止合同,解除聘用关系。但应当提前3个月通知物业管理公司。

    第二十九条 物业管理公司管理人员或专业服务机构在物业管理公司的授权范围内实施管理服务行为。

    第四章 开发建设单位

    第三十条 开发建设单位应当创建环境优美、功能完善的住宅区,施工质量必须符合国家规定的验收标准。

    第三十一条 开发建设单位将住宅区交付使用后至管委会成立前,应当聘用物业管理公司或自行实施物业管理。

    第三十二条 管委会成立后,开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资料:

    (一)住宅区规划图、竣工总平面图;

    (二)单体建筑、结构、设备竣工图;

    (三)地下管网竣工图;

    (四)其他必要的资料。

    管委会应当将上述资料复印件委托物业管理公司保管,由物业管理公司使用。

    第三十三条 开发建设单位应当在住宅区综合验收时按照住宅区建筑总投资1.5%的比例,一次性向管委会缴交住宅区的公用设施专用基金。管委会未成立前,该基金由房产行政管理部门代管。

    公用设施专用基金,属住宅区全体业主共有,其使用必须经业主大会批准。

    第三十四条 开发建设单位

www.fangchanshe.com 应当在移交住宅区时,向管委会无偿提供住宅区物业管理用房,其产权属业主共有,由管委会管理。

    住宅区物业管理用房的面积按照总建筑面积的5‰计算,最高不超过500平方米,最低不得少于30平方米。

    第三十五条 本规定施行前移交使用的住宅区,未按照规定设计要求建设的,开发建设单位应当按照建设主管部门规定的时间完成全部工程项目;未按照规划标准设计或缺少便民服务网点的,由原开发建设单位予以配套完善或补建。

    第五章 住宅区的使用及维护

    第三十六条 住宅区建成后,由房产行政管理部门会同有关部门对住宅区物业管理相关的内容进行综合验收,验收合格方可移交使用。

    第三十七条 业主及非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:

    (一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;

    (二)未经有关部门批准,不得凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱和楼板;

    (三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;

    (四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;

    (五)不得侵害他人的正当权益。

    第三十八条 房屋的维修责任,按照下列规定划分:

    (一)室内部分,由业主负责维修;

    (二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施,由受聘的物业管理公司组织定期养护维修。

    第三十九条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、公厕、垃圾处理等住宅区公用设施,由受聘的物业管理公司组织定期养护和维修;属于人为损坏的,由损坏者负责修复,造成损失的,应当赔偿损失。

    第四十条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护,由产权单位负责,维修养护费用由产权单位支付。其使用费,住户可以直接向各专业部门缴交,小区自备水源的,水费由物业管理公司按照规定的标准收取。

    第四十一条 住宅区内禁止下列行为:

    (一)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房(棚)等公用设施影响其正常使用功能;

    (二)乱抛垃圾、杂物或影响观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;

    (三)随意停放车辆,鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音;

    (四)排放有毒、有害物质;

    (五)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

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www.fangchanshe.com bsp;   第六章 住宅区物业管理收费

    第四十二条 物业管理收费必须严格执行国家物价管理的有关规定,接受物价部门的管理、监督和检查。

    第四十三条 住宅区物业管理费构成:

    (一)开发建设单位缴交的住宅区公用设施专用基金;

    (二)业主缴交的住宅维修基金和公用设备更新储备金;

    (三)业主缴交的住宅区公共性服务费。

    第四十四条 住宅区公共性服务费包括:

    (一)管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费;

    (二)公用设施、设备维修、保养费和公用设备日常运行费;

    (三)绿化管理费;

    (四)清洁卫生费;

    (五)保安费;

    (六)办公费;

    (七)法定税费。

    业主个别需求的特约服务费属非公共性服务费,由业主与物业管理公司依照物价部门的规定确定。

    第四十五条 业主应当按照规定按时缴交物业管理费。

    对拖欠费用的业主,物业管理公司可以责令其限期交纳。逾期仍不交者,可以采取停止供电、供水、供气等措施,但应当提前5天书面通知当事人。

    对长期拖欠费用的业主,物业管理公司可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定,向人民法院申请支付令或起诉。

    第四十六条 住宅区物业管理服务收费项目和收费标准,应当根据住宅区的规模档次、服务管理水平以及房屋类别综合确定。属于国家列为管理的收费项目和标准必须报物价部门审批;属于市场调节价的,由物业管理公司提出方案,商管委会同意,报物价部门备案。

    第四十七条 住宅维修基金和公用设备更新储备金属于住宅区全体业主共有,其收取和使用办法,由管委会和物业管理公司协商确定,并经业主大会批准。

    第四十八条 住宅维修基金由管委会以房屋本体为单位设立专帐管理,用于房屋本体公用设施的维修养护,不得挪作他用。

    第四十九条 公用设备更新储备金根据设备的使用期限、价值并考虑物价上涨因素,由业主按照建筑面积分摊并分期缴交,管委会应当设立专帐管理,用于公用设施的更换,不得挪作他用。

    第五十条 业主大会及管

www.fangchanshe.com 委会应当建立健全有关制度,加强住宅区的财务监督与管理,物业管理基金应当存入房产行政管理部门指定的银行,按照物业名称设立专帐,与房产行政管理部门共同监督,实行专款专用。

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