本文提要：本办法所称物业专项维修资金,是指物业所有权人按规定归集缴存的,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金......
(渝文备[2006]40)
第一章 总 则
第一条 为加强物业专项维修资金的使用和管理,依法保障物业正常使用,维护广大业主和使用人的共同利益,保障房屋及其设施设备的正常使用、维修和更新,根据国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》,结合我区实际制定本办法。
第二条 凡属本区范围内物业专项维修资金的归集、使用、管理和监督,均适用本办法。
第三条 本办法所称物业专项维修资金,是指物业所有权人按规定归集缴存的,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
本办法所称共用部位,是指物业区域内或物业管理区域内全体业主或部分业主共同所有的物业承重结构(包括基础、梁柱)、外墙及外墙立面、非承重结构的分户墙墙面、屋面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、化粪(油)池、垃圾通道、物业管理用房等有关部位。
本办法所称共用设施设备,是指物业区域内或物业管理区域内全体业主或部分业主共同所有的楼内下水管及通向市政污水井的下水管道、落水管、水箱、加压水泵等,公共照明灯具、避雷装置、供电部门与物业业主分界点至户表盘(计费电表除外)之间的供电线路、电梯系统、消防系统、保安系统、中央空调系统、天线接收系统、共用设施设备使用的房屋等。国家和本市规定上述设施设备中归专业管理部门所有的除外。
第四条 业主应当依法缴纳物业专项维修资金。两户或两户以上物业出售后,均应当建立物业共用部位、共用设施设备物业专项维修资金。
第五条 重庆市江北区物业专项维修资金管理中心是江北区房屋管理局的下属机构,受江北区房屋管理局委托管理全区物业专项维修资金,负责本办法的组织实施及物业专项维修资金的归集、管理、使用,协助房屋主管部门追缴售房单位滞留、挪用的物业专项维修资金。
第六条 区物业专项维修资金管理中心以招投标方式选择本地区物业专项维修资金管理的专户银行,设立一个专户,并建立物业专项维修资金管理、查询系统及物业信息平台。
第二章 维修资金的归集
第七条 购买预售商品房的购房者应当在办理房屋预售合同登记时,直接到区物业专项维修资金管理中心缴纳物业专项维修资金。
购买现房的购房者在办理房屋所有权登记或所有权转移登记时,直接到区物业专项维修资金管理中心缴纳物业专项维修资金。
尚未售出的房屋,由房屋建设单位在办理房屋所有权登记时,直接到区物业专项维修资金管理中心缴纳物业专项维修资金。
第八条物业专项维修资金缴纳标准:购房者应当按购房款无电梯物业2%、有电梯物业3%的比例到区物业专项维修资金管理中心缴纳物业专项维修资金。
第九条 房改房的首期物业专项维修资金的缴纳标准按国家标准和重庆市房改政策的规定执行。首期物业专项维修资金由重庆市房改政策规定的住房资金管理机构管理,续筹的物业专项维修资金由区物业专项维修资金管理中心管理。
第十条利用物业共用部分进行经营性活动的,应当经业主大会同意。利用物业部分共用部分获取收益的本金和利息归该部分业主所有,该部分业主决定将该收益的本金和利息扣除管理成本后纳入物业专项维修资金进行管理。利用物业全体共用部分获取收益的本金和利息扣除管理成本后归全体业主所有,根据业主公约的规定或业主大会的决定纳入物业专项维修资金进行管理。
第十一条本办法施行前售房单位已代收的物业专项维修资金,必须一次性将其移交到区物业专项维修资金管理中心指定银行的物业专项维修资金专户。
第十二条区物业专项维修资金管理中心接收缴纳或移交的物业专项维修资金,应当出具财政部门的统一收据,并在指定银行设立专门帐户。
第三章 维修资金的管理和使用
第十三条凡本区内物业专项维修资金统一由区物业专项维修资金管理中心进行管理。物业专项维修资金必须以一个物业管理区域为单位,按幢按户建帐;一幢住宅有两个或两个以上门号的,应当按门号建帐,并分列每套住宅单元的分户帐。
第十四条因买卖、赠与等原因发生物业转让的,物业受让人应当持本人身份证件、房地产权证,到江北区物业专项维修资金管理中心办理更名手续;物业转让时,原业主交纳的维修资金剩余款额,由物业受让人向原业主支付;转让合同另有约定的,从其约定。
第十五条物业专项维修资金本息属于业主,按活期利息向缴存业主结付利息。专项用于物业保修期满后共用部分、共用设施设备的维修和更新改造,不得挪作他用。
第十六条物业专项维修资金的使用,按下列程序申报:
(一)已实施物业管理并成立了业主委员会的小区、大厦,需使用物业专项维修资金时,由物业管理企业提出维修计划、整改方案、施工单位、工程预算、费用分摊等事项,报业主委员会审核。
(二)未实施物业管理或未成立业主委员会的小区、大厦,且房屋及设备已过保修期的,物业区域的共用部位、共用设施设备维修需使用物业专项维修资金时,由街道办事处、社区居委会组织业主选出业主代表(不少于5名)共同商议,提出使用资金申请,并提出维修计划、整改方案、工程预算、费用分摊等事项。
( 三)经业主委员会或街道、社区居委会初步审核确定的事项,必须在小区、大厦内张榜公示(不少于7天),属共用部位的由共用部位全体业主2/3以上签字同意;属部分共用部位的,由部份共用部位全体业主2/3以上签字同意后,方可向区物业专项维修资金管理中心提出书面申请。
(四)业主委员会或街道办事处、社区居委会提出动用物业专项维修资金的书面申请时,应提交以下材料:
1、修缮计划或整改方案;
2、物业区域或物业管理区域内业主名册;
3、2/3以上业主签名册;
4、施工单位工程(维修)预算;
5、维修资金费用分摊明细表和相关决定事项情况说明;
6、公示内容及公示情况说明;
7、动用物业专项维修资金的书面申请,指定帐户及开户银行、单位名称、用款计划等。
(五)部分共用设施设备维修,由部分共用业主决定,费用由该部分业主按业权份额承担。
(六)如遇管道堵塞、爆裂、电梯抢修等危及房屋使用安全或公共安全的紧急突发事件,需立即对共用部位、共用设施设备维修或更新改造的,由物业管理企业或街道办事处直接向区物业专项维修资金管理中心提出书面申请,区物业专项维修资金管理中心应在3个工作日内预先拨付资金实施抢修。
抢修完成后,相关费用按本办法第十九条规定的程序分摊。
第十七条符合物业专项维修资金使用条件的,区物业专项维修资金管理中心在接到书面申请后,应在7个工作日内拨付维修款。
不符合物业专项维修资金使用条件的,区物业专项维修资金管理中心应予以书面回复,说明原因。
物业区域或物业管理区域内未缴存物业专项维修资金的,由业主自行协商解决。
第十八条物业专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,禁止挪作他用。
根据物业管理合同约定,应当由物业管理企业从物业服务收费中支出的,不得从物业专项维修资金中列支。
房屋共用部位、共用设施设备在保修期内的维修、更新、改造,所需费用由建设单位承担(国家技术规范变更的情况除外),不得从物业专项维修资金中列支。
第十九条物业维修或更新改造的费用按以下方式分摊:
(一)物业共用部位、共用设施设备的维修或更新改造的分摊办法和分摊金额,由业主委员会或街道办事
