本文提要：本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动......
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余府令第7号
《新余市物业管理办法》已经2006年4月26日市六届人民政府第14次常务会议通过,现予公布,自2006年6月1日起施行。
二○○六年四月二十九日
新余市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理活动,明确业主、物业使用人和物业管理企业、开发建设单位以及与物业管理有关单位的权利和义务,保障物业合理使用,促进物业管理的健康发展,根据国家和省有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本市规划区内住宅区和非住宅的物业管理以及对物业管理活动的监督,适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。
本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围,具体以物业建设规划用地为界。
本办法所称业主,是指物业的所有权人。
本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业,是指依法成立的并接受业主或者业主大会的委托,根据物业管理服务合同进行管理服务的企业。 www.fangchanshe.com
第四条 新建住宅区和共用设施设备齐全的原有住宅区,建筑面积在2万平方米以上的,应按照本办法规定的方式实行物业管理;建筑面积在2万平方米以下的,可以由业主大会决定采取其他方式实行物业管理。
第五条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。
第六条 新余市房产管理局是全市物业管理的主管部门(以下简称物业主管部门),负责组织实施本办法并对全市的物业管理活动进行管理。建设、规划、城管、公安、消防、价格、工商行政等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责配合做好物业管理的有关工作。
城市街道办、居民委员会和基层公安机关依法对物业管理进行指导监督。
第二章 物业管理分工
第七条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业管理企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。
第八条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责;物业区共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理,由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。
第九条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业管理企业负责。
第十条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护和维护管理由物业管理企业负责,厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理单位负责;生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站,从垃圾中转站送至垃圾场的清运工作由市容环境卫生管理单位负责。涉及到生活垃圾处理和卫生服务有关费用的事项,按市政府有关规定执行。
第十一条 高层楼(七层及以上,下同)以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼(七层以下,下同)以楼外自来水表井为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表井至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。
第十二条 物业管理区域内供电线路、供气管道、消防设施、照明设施等,属于共用设施设备的,由物业管理企业负责维修管理;属于公共部分的,分别由供电、供气企业和管理消防设施、路灯的单位负责维修管理。
第三章 物业管理区域划分
第十三条 物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循规模经营、方便管理,降低管理成本,提高服务水平的原则。
划定的物业管理区域内不得有市政主干道路、市级规划道路穿越。
第十四条 新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划范围划分为一个物业管理区域。
新建住宅区建筑面积达不到5万平方米的,可与相邻住宅整合为一个物业管理区域。
新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为一个物业管理区域。
第十五条 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,可以划分为一个物业管理区域。
第十六条 原有住宅建筑规模在1万平方米以下的,遵循规模经营、方便管理的原则,按照城市主次干道或者其他自然边界围合,可以将几个项目或单位合并为一个物业管理区域。
第四章 业主和业主大会
第十七条 建立业主名册制度。
业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。
业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。
第十八条 物业管理区域内的业主通过业主大会行使下列权力:
㈠选举、撤换业主委员会组成人员,监督业主委员会的工作;
㈡审议通过业主公约和业主委员会章程;
㈢决定选聘或解聘物业管理企业;
㈣决定有关业主利益和物业管理的重大事项;
㈤监督物业管理企业执行物业管理合同的情况;
㈥有关法律、法规规定的其他职权。
第十九条 公有住宅出售建筑面积达到30%以上,或者新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上,或者新建商品住宅入住率达到30%以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的的居住小区,应当设立业主委员会。
第二十条 开发建设单位(包括除商品房以外的其他产权单位)应以首任业主的身份,负责(或委托物业管理公司负责)成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会。筹备组成员由开发建设单位代表、业主代表和居民委员会有关人员组成。物业主管部门和街道办应当指导和协助业主及时召开业主大会。业主委员会成立后,业主大会由业主委员会负责召开。
业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年至少召开1次。业主可以提议召开业主大会临时会议,业主大会临时会议的召开,应经有20%以上投票权的业主提议,业主委员会在接到提议后15日内应当组织召开。
第二十一条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。决定事项通过后应当在三日内,以书面形式在物业管理区域内予以公布。
第二十二条 召开业主大会,可以由业主或业主的书面委托代理人直接出席召开,如有过
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