第四十三条 物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房,应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。
市和区、县(自治县)规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时,按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料,房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时,应当注明物业服务用房位置
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。建设单位在销售商品房时,应当公布物业服务用房的位置和面积。
物业服务用房属于全体业主共有,用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。
房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时,应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分,业主有权查询。
第四十四条 前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前,建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案,并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。
第五章 物业管理服务
第四十五条 物业服务企业从事物业服务活动应当具备相应资质。
从事物业服务的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第四十六条 一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。
提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。
第四十七条 业主委员会应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同,并移交物业档案。
物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前,业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。
物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内,报物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门备案,并在物业管理区域内公示。
第四十八条 业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时,对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容:
(一)共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理;
(二)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;
(三)共有绿地、花木等的养护与管理;
(四)物业管理区域内环境卫生的维护;
(五)物业服务收费标准;
(六)其他物业服务内容。
物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项,不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。
法律、行政法规另有规定的,从其规定。
第四十九条 物业服务企业应当依法履行合同,按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务,不断提高管理和服务水平。
物业服务企业在物业服务活动中应当树立既为全体业主服务,也为每一个业主服务的观念,不得侵犯或者越权限制业主权利。
物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理。
第五十条 行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责,但应当协助行政主管部门行使管理职责。
第五十一条 物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度,协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
业主对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主与物业服务企业另行约定。
第五十二条 物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案,对突
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发性自然灾害,公共卫生事件,供水、供电、供气事故,物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。
发生安全事故或者其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告,协助做好相关工作。
第五十三条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务,但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。
第五十四条 物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或选聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域,并配合依法选聘的物业服务企业接管。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示,并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。
物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
第五十五条 物业服务企业退出物业服务的,应当履行下列义务:
(一)向业主委员会(未成立业主委员会的,向街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房;
(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;
(三)结算物业服务费用和预收、代收的有关费用;
(四)法律、法规规定的其他事项。
第五十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。
第五十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用,最终用户应当按时、足额缴纳。其中,属物业专有部分的费用,由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用,由物业服务企业缴纳。
专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用,不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。
物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费,但不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十八条 街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料,不得泄露。
第六章 物业的使用与维护
第五十九条 业主、使用人使用物业,应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定,不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内禁止下列行为:
(一)占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物;
(二)破坏或者擅自改变房屋外观;
(三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(四
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)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分;
(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(六)将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;
(七)存放、铺设超负荷物品;
(八)发出超过规定标准的噪音;
(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;
(十)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;
(十一)乱丢垃圾,高空抛物;
(十二)损毁树木、园林;
(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的,受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。
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