马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则

    (马价经费[2006]28号)《2006年第11号》

    各业主委员会、业主、物业管理企业:

    为规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》和《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》,市物价局会同市房地产管理局结合我市实际,制定了《马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则》,现印发给你们,请认真贯彻执行。在具体执行过程中如遇什么问题或意见和建议,请及时和我们联系。
    马鞍山市物价局 马鞍山市房地产管理局
    二○○六年四月二十五日

    马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则
    第一条 为规范城市物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》和《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等规定,结合实际,制定本细则。

    第二条 本细则适用于市行政区域内具有物业管理资质的企业,对城市各类物业提供服务的收费行为。

    第三条 本细则所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主收取的费用

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    住宅物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。

    非住宅物业综合服务费和受业主、物业使用人委托提供的代办服务、特约服务收费实行市场调节价。

    第四条 政府提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选聘物业管理企业。鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

    第五条 市物价局是马鞍山市城市物业服务收费管理的行政主管部门,会同市房地产管理局制定市物业服务收费的实施细则及相关政策规定,对物业服务收费政策的实施进行管理与监督。

    第六条 普通住宅物业综合服务费实行分等收费。

    普通住宅物业综合服务费由市物价局会同市房地产管理局根据行业平均成本和本市经济发展水平,制定物业服务等级收费指导价,定期调整和公布。

    具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业,根据物业服务等级,对应等级收费指导价在物业服务合同中约定,报市物价局、市房地产管理局备案。

    双方约定不成的,报市物价局审定。

    第七条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。

    第八条 建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时,应当约定前期物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。

    前期物业综合服务收费标准,由开发建设单位参照物业服务等级,对应等级收费指导价,与物业买受人在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定(来自:www.fangchanshe.com),报市物价局和市房地产管理局备案。

    第九条 小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费,由市物价局按照合理补偿、保本微利的原则,另行制定管理办法和指导价格。

    第十条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业服务区域显着位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。

    物业管理企业每年应不少于一次以书面形式向业主、物业使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共设施设备运行需要分摊的费用等,接受业主、业主委员会、物业使用人和价格主管部门、房地产主管部门的监督。

    第十一条 实行政府指导价的物业服务费,其利润率不得超过物业服务成本的5%。

    第十二条 业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

    酬金制是指在预收的物业服务资金中按

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    第十三条 实行物业服务费用包干制的,物业综合服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

    实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

    1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

    2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

    3、物业管理区域清洁卫生费用;

    4、物业管理区域绿化养护费用;

    5、物业管理区域秩序维护费用;

    6、办公费用;

    7、物业管理企业固定资产折旧;

    8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

    9、经业主或业主委员会同意的其他费用。

    根据自愿的原则,经业主或业主委员会同意,可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险,费用计入服务成本或服务支出。

    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或者物业服务费用酬金制的支出。

    第十四条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

    第十五条 物业服务收费采取酬金制方式,物业企业应公布物业服务资金全年度预算和收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和收支情况提出质询时,物业企业应当及时答复。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

    第十六条 物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质

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    第十七条 物业综合服务收费以法定产权面积计收(跃层面积不计)。已办理《房屋所有权证》或《他项权证》的,以产权证登记的房屋建筑面积计算。对未办理产权证的,以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测房屋建筑面积计算。

    第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业管理企业可以依法追缴。

    业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

    物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

    第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因,未按时交给物业买受人的物业,物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已售出因业主的原因暂未入住的,物业服务费用或者物业服务资金由业主全额交纳。

    前期物业管理住宅小区,开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后,业主从住宅交付使用的次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位交纳。

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