马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则（2013）

马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则（2013）提要：建筑面积在5万平方米以下的住宅物业和2万平方米以下的非住宅物业，经市、县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业

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　　关于印发《马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则》的通知

　　马住建〔2013〕272号

　　当涂县、各区住建委，和县、含山县房管局，各房地产开发企业，各物业服务企业：

　　为了规范我市前期物业管理招标投标行为，维护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，现将《马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则》印发给你们，请遵照执行。

　　2013年9月24日

　　马鞍山市前期物业管理招标投标实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标行为，维护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《评标小组和评标方法暂行规定》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《马鞍山市物业管理实施办法》等有关规定，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　凡在本市行政区域内进行各类前期物业管理招标投标活动，均适用本细则。

　　第三条 马鞍山市住建委负责全市物业管理招标投标活动的监督指导工作。

　　各县区物业管理主管部门具体负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理工作。

　　第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第二章 招 标

　　第五条 本细则所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

　　招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

　　物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本细则对招标人的有关规定。

　　第六条 物业建设单位应持有建设用地规划许可证、土地使用权证，方可组织招标活动。

　　第七条 物业建设单位在销售物业前或交付使用前应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　建筑面积在10万平方米以上的住宅物业必须公开招标，建筑面积在10万平方米以下5万平方米以上（包括10万和5万）的住宅物业可以采取邀请招标的方式选聘具有相应资质的物业企业。

　　建筑面积在5万平方米以下的住宅物业和2万平方米以下的非住宅物业，经市、县物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　招标人采取公开招标方式的，应当同时在马鞍山市住房和城乡建设委员会网站和马鞍山市物业管理行业协会网站发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式、招标项目的基本情况、资格预审条件、报名截止时间、开标时间以及获取招标文件的办法等事项。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向 3 个以上（包括3个）物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

　　第八条 招标人应当根据项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制等工作。

　　前期物业管理招标文件应包括以下内容：

　　（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况（名称、类型、位置、建筑面积、区域四至范围、物业构成、共用设施设备、总平面图等）；

　　（二）物业管理前期介入的时间、费用及费用测算依据；

　　（三）服务内容与标准，包括房屋共用部位及共用设施设备维修养护管理、公共秩序维护、清洁卫生、绿化管理、消防安全防范等服务内容及服务标准；

　　（四）明确物业服务计费方式，包括选择包干制、酬金制或其他方式；

　　（五）项目建设与竣工交付日期，以及其相关共用设施设备的接管验收；

　　（六）对投标人及投标书的要求，应包括投标人的资格、投标书份数、企业情况、响应上述管理服务总体目标及各项指标要求、拟派出的项目经理和主要技术人员简历与业绩、管理机构设立及装备的机械设备和采取的措施、财务管理制度及物业管理收费标准的测算、投标承诺、公共能耗管理等；

　　（七）招标人向中标人提供的物业管理条件或者优惠条件等；

　　（八）招标文件解释，投标书密封加盖企业印鉴和法定代表人签章要求、送达地点及截止时间、开标时间及地点等；

　　（九）其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告或者投标邀请书、代理招标委托合同（适用委托机构代理）、招标文件及本细则规定的物业项目有关的开发建设政府批文，向项目所在地物业管理主管部门递交招标材料备案审查；项目所在地物业管理主管部门在受理备案的5个工作日内，应对招标人提交的备案材料作出审查答复，发现有违反法律、法规和本规定的，应当作出不予受理或要求招标人改正的明确意见。

　　第九条 申请投标单位应当符合住建部《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，一年内无不良记录。

　　公开招标投标人过多时，招标人可以采取由投标人抽签的方式，确定5家作为潜在投标人。

　　招标人应当向符合条件的潜在投标人发出通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法。

　　第十条 投标文件编制时间自招标文件发出之日起至提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十一条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人，该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　招标人澄清或者修改招标文件实质内容的，包括招标项目主要经济技术指标、项目建设进度及竣工交付时间、物业管理条件、物业管理服务内容或标准、开标评标时间、地点、评标方法、前期物业服务合同签订等，应当书面报请物业管理主管部门备案。

　　第十二条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以在招标

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