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济南市物业管理招标投标管理办法
各县(市)、区人民政府，市政府各部门：
《济南市物业管理招标投标管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，望认真组织实施。
济南市人民政府办公厅
二OO七年三月十九日
济南市物业管理招标投标管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据有关法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理招标投标是指物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织，依照本办法通过招标选聘物业管理企业为其提供物业管理服务的活动。
第三条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第四条 本市行政区域内，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。
第五条 总建筑面积在3万平方米(含3万平方米)以上的住宅物业(含住宅小区内的非住宅物业)，其开发建设单位须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理，投标人少于3个以及总建筑面积在3万平方米以下的住宅物业，经物业所在县(市)区房管部门批准，可以采取协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。住宅小区业主大会成立之后，由业主大会确定选聘物业管理企业的方式。
政府提倡和鼓励各类物业的建设单位和业主大会通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
第六条 济南市房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。
各县(市)区房管部门负责本辖区内招标投标活动的指导和监督。
第二章 招 标
第七条 物业管理招标由招标人依法组织实施。
本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织。
第八条 物业
招标人采取公开招标方式的，应在公共媒介上发布招标公告，并同时在市房管局门户网站上发布公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应符合《中华人民共和国招投标法》规定的条件，并应向3个以上具备相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第九条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可委托经市房管局备案的招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。
第十条 招标人自行组织实施招标活动的，应符合下列规定：
(一)招标人是物业建设单位或相关物业产权人的，其法人代表(负责人)或其代理人应参加招标工作小组；招标人是业主委员会的，应有业主大会授权。
(二)招标工作小组成员中与招标物业相适应的经济、技术或管理类专业人员应占成员总数的50%以上。
(三)具备自行编制招标文件、对投标人进行资格评定和组织评标的能力。
第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：
(一)招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；
(二)招标项目具体情况，包括物业名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案(含施工或竣工图纸)、小区平面图及物业管理服务用房配置等；
(三)物业管理服务内容及标准；
(四)投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；
(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、方法与程序等；
(六)评标标准和评标方法；
(七)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；
(八)悔标的责任；
(九)物业管理服务合同的签订说明；
(十)其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。
第十二条 招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前10日，持以下材料到市房产管理局备案：
(一)招标公告或者投标邀请书；
(二)招标文件；
(三)新建项目需提供建设工程
(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同；
(五)法律、法规和规章规定的其他材料；
上述招标材料有违反法律、法规、规章及本办法规定的，主管部门应要求招标人改正后方可备案。
第十三条 招标人可以根据需要对投标申请人进行资格预审。
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
资格预审文件一般应当包括：预审申请书格式和申请人须知，申请投标物业管理企业的资质等级证书、营业执照、主要管理业绩的证明材料、技术装备、财务状况以及拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格、业绩等证明材料。
第十四条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人超过10家时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
第十五条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十六条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十七条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
招标人设有标底的，标底必须保密。
第十九条 招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：
(一)预售商品房项目应当在取得《商品房销售许可证》之前完成；
(二)新建现售商品房项目应在现售前30日完成；
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目应当在物业管理服务合同届满或解除合同前完成。
住宅物业项目总建筑面积小于3万平方米的，住宅建设单位可持《建设工程规划许可证》等材料向物业所在县(市)区房管部门提出采用协议方式选聘前期物业管理企业的申请。
县(市)区房管部门应在受理申请后的7个工作日内，对符合规定条件的予以核准。
第三章 投 标
第二十一条 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。
第二十二条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。
第二十三条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。