《济南市物业管理办法》政策问答

    1、制定《济南市物业管理办法》的目的是什么？

答：根据《济南市物业管理办法》（以下简称《办法》）第一条规定，为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进和谐社区建设，特制订《办法》。

2、什么是物业？

答：根据《办法》第二条规定，《办法》所称物业，是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。

3、什么是物业管理？

答：根据《办法》第二条规定，《办法》所称物业管理，是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。

4、物业管理活动中，政府各职能部门的职责范围是什么？

答：根据《办法》第五条、第六条、第七条、第六十二条的规定，其中：

县（市）、区人民政府（含济南高新区管委会）应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制，负责建立物业管理联席会议制度，研究、部署、推进物业管理各项工作，解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷；

　　市住房保障和房产管理局负责全市物业管理活动的监督管理，各县（市）、区（含济南高新区）住房保障和房产管理部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理；

　　城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责，做好与物业管理有关的监督管理工作；

　　街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，组织召开物业管理项目联席会议，调解处理物业管理活动中的纠纷；

社区居民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作，指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

5、房地产开发企业应当什么时间，通过何种方式确定开发项目的前期物业企业？

答：根据《办法》第八条规定，新建物业在销售前，房地产开发企业应当依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。

6、房地产开发企业与物业服务企业签订物业服务合同有何要求，到哪里备案？

答：根据《办法》第九条规定，房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报市、县（市）住房保障管理部门备案。房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。

7、购房人如何提前知晓所购房屋的物业管理情况？

答：根据《办法》第十条规定，房地产开发企业在销售物业时，应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容，同时应当将临时管理规约向买受人明示，由买受人予以书面承诺。因此，购房人在购买房屋时可以通过购房合同知晓所购房屋前期物业服务有关事项及项目临时管理规约的具体规定。

8、物业交付使用前，房地产开发企业应当向物业服务企业移交哪些资料？

答：根据《办法》第十二条规定，物业交付使用前，房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）其他应当移交的资料。

9、物业服务用房属谁所有？

答：根据《办法》第十三条规定，物业服务用房由房地产开发企业无偿提供，属全体业主共有，用于物业管理活动，不得擅自改变用途。

10、物业服务用房的配置标准是什么？

答：根据《办法》第十三条规定，物业服务用房的配置标准：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

11、房屋在保修期内出现质量问题，应该由谁负责维修？

答：根据《办法》第十五条规定，物业在保修期之内出现质量缺陷，由房地产开发企业负责保修。

12、物业管理区域的划分原则是什么？

答：根据《办法》第十六条规定，物业管理区域的划分，应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。

13、物业管理项目内可以成立多个业主大会吗？

答：根据《办法》第十六条规定，一个房地产开发项目应首先进行物业管理区域划分，确定物业管理区域的四至范围、建筑及其配套，一个物业管理区域内只能由全体业主组成一个业主大会。

14、符合什么条件可以筹备召开首次业主大会？

答：根据《办法》第十七条规定，符合下列条件之一的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组建业主大会筹备组：

　　（一）业主入住面积比例达到百分之五十以上的；

　　（二）业主入住户数比例达到百分之五十以上的；

　　（三）自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

15、业主大会筹备组如何组建？

答：根据《办法》第十七条规定，业主大会筹备组由业主代表和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会工作人员组成，房地产开发企业可以派员参加。筹备组中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡（镇）人民政府组织推荐产生。

    16、业主大会筹备组的主要职责是什么？

答：根据《办法》第十八条规定，业主大会筹备组履行下列职责：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

　　（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

17、筹备组成立后召开首次业主大会的时限？首次业主大会的主要议题是什么？

答：根据《办法》第十九条规定，筹备组应当自组成之日起六十日内，组织召开首次业主大会；首次业主大会的议题主要有：表决通过业主大会议事规则、管理规约，选举产生首届业主委员会。

18、业主大会召开的条件是什么？

答：根据《办法》第二十条规定，业主大会可以由业主委员会按照议事规则定期召开，也可以经20%以上的业主提议召开业主大会临时会议；业主大会应当由过半数的业主参加。

19、业主大会的职责有哪些？

答：根据《办法》第二十一条规定，业主大会依法履行下列职责：

　　（一）制定、修改业主大会议事规则及管理规约；

　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（三）听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　（四）选聘、解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用物业专项维修资金；

　　（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）决定物业管理区域内的其他事项。

20、业主大会的表决形式有哪些？

答：根据《办法》第二十一条规定，业主大会的表决形式有：（一）会议表决；（二）书面征求意见表决；（三）通过市住房保障管理部门设立的电子投票系统进行表决。

21、业主委员会人员组成的要求有哪些？

答：根据《办法》第二十二条规定，业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过五年，委员可以连选连任。

22、业主委员会选举产生后如何进行备案？

答：根据《办法》第二十四条规定，业主委员会应当在首次会议后，持街道办事处、乡（镇）人民政府签署的意见书及下列资料向县（市）、区住房保障管理部门备案：

（一）业主大会会议决议；

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