淄博市住宅物业服务收费管理实施办法(2013)

淄博市住宅物业服务收费管理实施办法(2013)提要：住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及不同物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价

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　　淄博市住宅物业服务收费管理实施办法(2013)

　　第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发〔2011〕185号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

　　第三条 本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条 市及区县价格主管部门会同同级房管主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

　　第五条 街道办事处、镇人民政府以及社区居民委员会，具体指导、协调本辖区内物业服务管理的有关工作。

　　第六条 提倡开发建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第七条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

　　第八条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及不同物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期（业主委员会成立之前，下同）物业服务费、停车服务费、车位租赁费实行政府指导价，由市价格主管部门会同市房管主管部门制定基准价及浮动幅度，并定期向社会公布。

　　非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费、停车服务费、车位租赁费实行市场调节价，具体收费标准由业主大会或全体业主与物业服务企业以合同形式约定。

　　第九条 普通住宅物业管理范围包括：

　　（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；

　　（二）公共租赁性住房物业管理区域

　　（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；

　　（四）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。

　　第十条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。普通住宅前期物业服务收费实行包干制。

　　包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　普通住宅物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下内容：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；

　　（四）物业管理区域绿化养护费用；

　　（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务企业的固定资产折旧；

　　（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）经业主同意的其它费用。

　　第十二条 物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　第十三条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

　　住宅物业服务等级标准按照山东省质量技术监督局发布的《物业服务规范第一部分：住宅物业》（DB37/T1997.1-2011）执行（见附件）。

　　第十四条 新建小区前期物业服务等级，由开发建设单位向物业所在地街道办事处、镇人民政府或社区居民委员会提出申请，在房管、价格主管部门指导下，由物业所地街道办事处、镇人民政府或社区居民委员会召集由物业服务企业、开发建设单位等参加的联席会议，依据小区规划建设情况、物业服务内容、物业服务成本等因素协商确定。

　　第十五条 新建小区前期物业服务、

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