镇江市区物业服务收费管理实施办法（2014）

镇江市区物业服务收费管理实施办法（2014）提要：价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料

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　　镇价规〔2014〕2号

　　各辖市、区物价局、住房和城乡建设局（房管局），新区物价分局、镇江新区城乡建设局，市各有关单位：

　　为促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务行业收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，我们制定了《镇江市区物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　镇江市物价局

　　镇江市住房和城乡建设局

　　2014年9月10日

　　镇江市区物业服务收费管理实施办法

　　第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定本实施办法。

　　第二条  本办法适用于镇江市区（含京口、润州、丹徒、镇江新区）行政区域内的物业服务收费行为。

　　第三条  本办法所称物业服务收费，是指建设单位或业主、业主大会通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费等相关费用。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条  政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

　　第五条  市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，制定市区物业服务收费管理办法，指导全市物业服务收费的管理工作。

　　各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门，负责本辖区内物业服务收费管理工作。

　　第六条  物业服务收费应当遵循合理、公开、服务质量和收费标准相符的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

　　第七条  物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅的前期物业公共服务费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等，实行政府指导价。

　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立后，普通住宅物业公共服务费收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定并公示后执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等其他服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由建设单位或业主、业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

　　第八条 非普通住宅包括别墅（含拼联式、联排式别墅）、高档化住宅、商住综合楼中的住宅等。

　　第九条  普通住宅前期物业公共服务费，应综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

　　市价格主管部门应会同市物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　第十条  在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅的建设单位应当在市价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，并在前期物业服务合同  中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。物业服务企业应在签订前期物业服务合同后一个月内，到所在区价格主管部门备案，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照副本、物业服务合同、合同备案通知书、备案申请等材料。

　　前期物业服务期间，更换物业服务企业的，物业公共服务费应重新履行备案程序。

　　第十一条  业主大会成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准调整而需调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并向全体业主公示后执行。第十二条  物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十三条 物业管理区域内物业公共服务费用由下列因素构成：

　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；

　　（三）清洁卫生费用；

　　（四）绿化养护费用；

　　（五）秩序维护费用；

　　（六）办公费用；

　　（七）物业服务企业固定资产折旧；

　　（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　（九）管理费分摊；

　　（十）经业主大会同意的其他费用；

　　（十一）法定税费以及合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十四条  住宅小区内共用设施设备维护管理、

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