办公楼物业管理服务规范

——画面分割器工作正常、整洁；
——录入设备工作正常、整洁；

www.fangchanshe.com ——监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；
——矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；
——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

6.2.4.2　巡更系统

——工作站工作正常、整洁；
——巡更器具工作正常；
——巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。

6.2.4.3　周界报警系统
——工作站工作正常、整洁；
——红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。

6.2.4.4　对讲系统

——基站线路无损、工作正常、整洁；
——天线安装牢固、工作正常。

6.2.5　车库管理系统
——工作站工作正常、整洁；
——服务器工作正常、整洁；
——取票站安装牢固、线路整齐、工作正常；
——栅栏机安装牢固、工作正常；
——收费站工作正常、整洁。

6.2.6　门禁系统
——工作站工作正常、整洁；
——服务器工作正常、整洁；
——读卡机指示灯完好、工作正常；
——电子门锁工作正常。

6.2.7　卫星电视系统
——卫星天线安装牢固，外观整洁；
——放大器、解码器等设备工作正常；
——传输线路正常，图像清晰。

6.2.8　消防报警与灭火系统

应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常：

——火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每三年进行一次清洗，及时更换失效的器件；

——每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；

——当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；

——操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；

——火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，

并控制在选定的楼层（区域）内；

——报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；

——故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确

指示出故障部位；

——火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；

显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；

——电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动

转入主电源状态；

——火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可

进行人工操作，其功能、信号均应当正常；

——火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；

——火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；

——消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号

并显示其状态；

——火灾确认后，应当释放建筑内的所

www.fangchanshe.com 有门禁装置，保证疏散门的畅通；

——数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁；

——末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常；

——中央联动装置工作正常、显示正确；

——消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清

水泡沫灭火装置应每年检测一次；

——消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁；

——消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好；

——消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。

6.2.9　升降设备系统

6.2.9.1　电梯及自动扶梯

——保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，

停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；

——电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年

进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行；

——应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录

；

——电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管

理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。

6.2.9.2　高空作业设备

——设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；

——设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；

——设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；

——吊篮运行平稳，无倾斜；

——设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；

——在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；

——设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员

对设备运行进行管理、记录；

——应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打

滑的其他物质因素。

6.2.9.3　液压升降设备

——升降平台应运行平稳，安全装置完好；

——升降设备本体运行平稳，各类仪表指示准确，安全装置完好。

6.2.10　给排水系统

——应定期对给排水系统进行维护、润滑；

——每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，

仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格

；系统无明显异味和噪声；污水排放达到DB31/199《污水综合排放标准》的要求；

www.fangchanshe.com ——用户末端的水压及流量满足使用要求；

——每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；

——确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求

，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《上海市生活

饮用水二次供水卫生管理办法》执行；

——定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养；

——如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知办公楼内各用户。

6.2.11　空调系统

——对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行；

——定期对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录；

——定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常

运行和良好保养，提供符合要求的冷却水；

——定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行

清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道；

——定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录；

——定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养；

——各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；

——保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水；

——保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水；

——对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求；

——能量计费系统处于完好状态；

——定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数；

——定期安排对新风量、排风量的测定；

——应考虑定期安排对空气品质的测定；

——定期安排对风管系统的清洗。

6.2.12　锅炉系统

6.2.12.1　蒸汽锅炉

每年一次应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制

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