一个物业小区水电工程管理实例分析

笔者所在公司承接的顾问项目东南·豪门世家小区在水电工程日常管理和整改过程中积累了一些经验，探索了一些做法，希望此文能为同行提供一些借鉴。

东南·豪门世家小区

各楼幢大堂和车库公共用电的整改

该小区四幢大堂的供电原来取之于地下车库的供电系统。这套供电系统存在着不合理的问题，大堂的公共照明用电属于楼幢业户公摊，而地下车库的用电量由物业服务公司支付。为此公司工程部投入了大量人力从四楼的配电室引出专用供电线路，利用原配电线糟将电力引到大堂的总开关处，理顺了大堂用电的计量，也方便了工作人员的用电控制，节省了大堂公共照明用电量。

在前期物业管理顾问中，我们发现地下车库照明系统的用电费用惊人。工程人员对该系统进行分析研究，探讨整改方案。由于原车库照明系统不便管理，在用电方面存在着较大的浪费，用电量最高为每月一万多度，开发商为此而付出高额成本。在车库尚未正式移交给笔者所在公司的情况下，我们临时拆下部分灯管，使电度从一万二千度降为五千度。在接管车库后，我们立即着手对耗能进行整改，拆除大部分耗能高的日光灯，大量的采用节能灯代替。拆除了1000盏日光灯，新安装200盏节能灯。在不影响使用的前提下，电度从原来的5000度降为350度，大大节省了用电费用。

对发电机组进行技术性改造

原发电机组供货商在供货时没有计量的仪器，发电机组发电量成为未知数，造成油耗无法统计。在安装过程中，施工队又偷工减料，没有安装设备中的来电显示功能，给供电计量带来极大不便。由于该供电系统较为落后，自动化程度低，停电后要手工合闸，发电机房与配电室隔有两堵墙，在发电时间内即使市电恢复供应了，发电人员也难以知道，造成柴油的浪费。针对这种情况，工程人员安装了5只三相电表和15只互感器，使2台发电机组发出的电量及用户的用电量得到了计量，为收取油费提供了依据。还在发电机组上安装了市电来电显示仪及响声信号铃，只要市电一恢复，管理人员就能及时转换为市电供电，关闭发电机组，减少了能耗，降低了成本。同时还安装了1套微电脑程控自动充电器，确保蓄电池电能充足，随时处于可发电状态。

另外，由于增加了供电项目，必须增设配电室的抽屉式开关，并向供电局申请专用三相电度表。这不仅费用较高，且存在技术困难。工程人员通过对各用电负荷的测算和统计，大胆设想，小心求证，对车库照明、集水坑及疏散照明三供电系统进行测算，发现原设计系统可进行综合使用，经改造后负荷已很小的车库照明，可以与疏散照明合并，由此腾出了一整套供电设备。不但解决了费用和技术难题，还使原设备的利用率进一步提高。

供水系统分析及问题的解决

东南·豪门世家小区生活供水采用二次供水，由市政管道经直径110厘米PPR管输入（原设计为150mm），出水改为双管经连动阀门，浮球控制器进入300立方米蓄水池，供水动力采用4kw一台、11kw两台，共计26kw的电机组成，控制系统为西门子编码器及ABB变频器组成，设有手动及遥感设备，输出压力调整在0.8MPa。三泵输出共用一管送出泵房后分成四路直至每幢大楼的供水井内，在每幢大楼供水井内设有供水总阀门直供11-21层用户，在11层供水井里装有减压阀，10-5层用户经减压阀后供给压力0.4MPa。每层楼房8套用户由主供水各水管上直接出孔，经变化成1.5寸管后接截止阀水表送至用户。这套系统存在的缺点是浮球易失控（该阀门曾失灵过数次，并有一次造成水淹泵房），由于本地区自来水水质较差，水中常含有一定的沙粒，易堵塞水龙头及水表的过滤网处，困扰正常供水。而水表经常拆换也易造成损坏式泄漏，造成水泵过早磨损而出现漏水，影响了水泵房的安全运行和居民的生活质量。

为解决上述问题，工程人员在供水的源头增设了沙土过滤器，有效解决了沙粒引起的故障。沙泥堵塞的情况缓解后，水泵的磨损也得到减轻，不再漏水，保持了蓄水池的干净，提高了供水质量。

大量水耗的诊断与整改

从2007年2月以来，公司开始对东南·豪门世家小区生活用水进行计量工作，发现水损呈上升的趋势。初步怀疑水有泄漏的可能性，但是原小区的供水计量除自来水厂总表外，生活泵的出水口及四幢大楼均未装设水表，且项目整体基建工作尚未完成，基建用水量无法计量。于是工程人员对水系统增设了5个支路分表，对用水动态进行实时监控，对生活泵的总出水量及四幢大楼的总用水量进行有效统计。通过一个星期的观察，从统计表中发现聚富阁管道的用水量有所增加，于是我们从21层的消防塔上查起，通过认真排查，反复试验和检查，确定位于聚富阁地下埋设的供水管道有大量泄漏的可能性。通过切割开地面查找，发现了供水管道焊接口有所脱落，导致出现大量水泄漏。经过及时维修，减少了每天300吨的水损失。这种增设出水支路计量仪表及阀门的做法，使物业服务公司对每幢楼的供水量心中有数，又可减少因故障对供水可靠性的负面影响，同时解决了一有故障就必须全面停水检修的问题。

此外, 由于小区供水是二次加压供水，遇到自来水公司停水或水泵房维修，就会造成业主无水可用。为了确保供水稳定性，在保证消防用水的前提下，公司在原有的消防水塔基础上进行改造，利用水塔上部提高浮球定位，扩展水塔容量，适当提升水位，引流至楼层给水管形成双回路反压输供到业户家中。这样就把原设计的单回路供水改造为双回路供水，做到生活用水与消防用水综合使用，消除了原来高层用户用水断断续续和用水高峰时高层用户断水等现象。

因开发商对该小区原设计规划进行改动，把四层（架空层）改建成32户单身公寓并在商场增改餐饮业功能，使供水使用量增加，但原供水设计供水量偏小，原配备的加压泵若24小时工作运行，会加速提前损坏，影响供水系统的寿命，且二次加压所消耗的发电量费用增加，蓄水池容量储备不足，特别是用水高峰期供水可靠性低、效率低的现象突出。

为解决上述问题，在现有水泵房配套的供水系统设施设备的基础上，公司拟新增一套无负压（直供水）变频给水设备：

首先，将无负压给水设备进水口直连市政给水管网，出水口连接用户供水系统。电控柜电力进线连接市政电源。进水口、出水口分别安装检测远传压力表，储水罐安装低水位检测浮球，它们将检测信号送入电控柜。电控柜动力出线连接水泵组，电控柜中PLC工控电脑通过串口和变频器相连实现数字通信进行设备工作状态监视和控制。

其次，设备由市政管网通水并通电时，水位低于储水罐中液位浮球，此时无水泵启动，当水位高于此水位后第一台水泵变频启动，再根据用户用水量的大小依次加泵和减泵，其原理是通过出水口远传压力表连续检测出水压力反馈至电控柜，再通过PLC和变频器自动调节变频泵转速和工频泵数量，使压力恒定到设定值。当水位低于液位浮球时，整个系统停泵。

第三，当储水罐水位高于液位浮球但又没灌满时，若市政管网供水量大于用户流量，储水罐水位上升，直至要满时，浮力推动无负压呼吸器的浮球使其关闭，储水罐被密封且压力上升至市政管网压力，泵此时已叠加了市政管网压力，差多少，补多少，充分利用管网余压，节省了能源；若市政管网供水量小于用户流量，储水罐水位下降，无负压呼吸器的浮球失去浮力而下移，无负压呼吸器打开，保证市政管网无负压。

第四，通过装在储水罐上的远传压力表检测市政管网压力，根据进口压力升高情况，自动调节加减泵时机，防止泵低扬程过载。当进口压力与设定出口压力比值大到某高值时，工频泵自动转为星形运行，保证系统平稳。当其大于用户需求的设定压力时，整个系统停泵，以节省能源。因同市政管网连接，即使停电，靠市政管网压力通过旁通管，依旧可使建筑低层用户维持供水。最后，根据小区供水要求可实现PLC和远程监控计算机之间数字通信，监控设备各泵状态、进口压力、出口压力、主附泵流量、设备流量、变频器频率等参数。此套设备的增加可大大提高供水系统的可靠性及节约能源，特别是停电时还可依托市政供水压力使建筑低层用户维持供水的状态。

作者系泉州市全新物业管理服务代理有限公司总经理