看清合同五个环节至关重要

事件背景
　　
　　合同不清，失窃业主有苦难言
　　
　　业主张先生打输了与物业公司的官司，郁闷之中向本报求助。他介绍说，自己在当初买房时签订了一份前期物业合同，入住后发现小区里保安非常少，甚至在入住半年后家里失窃，损失惨重。在与物业公司的交涉中，物业推脱说当初合同里并没有关于保安数量之类的具体说明，所以对业主的失窃不应承担很大责任。张先生对此非常不满，拒交了下一年的物业费，结果被物业公司告上法庭。法院认为，在业主签订的前期物业合同中对此事项确无明确约定，且张先生提不出物业公司服务不合标准的证据，因此判张先生败诉。
　　
　　业界说法
　　
　　忽略前期物业，业主麻烦不断
　　
　　据法律界相关人士介绍，近两三年来，北京市各区法院受理的各类物业管理纠纷的案件呈逐年大幅度增长的态势。而对这些案件进行粗略统计显示，在全部物业管理纠纷中，有近七成都是由开发商遗留的问题引发的，也就是说，是前期物业管理失范造成的。
　　
　　所谓前期物业合同，是指业主在购房时与开发商签订有关物业管理的合同，内容为业主委托开发商选择物业公司进行管理。但现在很多开发商在交房时，都会要求业主签订由其单方面制定的前期物业合同才能办理入住手续。张先生告诉记者，当初他因为急于收房，对这份协议没有细看便签了字，现在想起来，正是自己一时疏忽，才引得后来麻烦不断。
　　
　　北京市物业管理商会秘书长刘玉慧指出，买房者在考察一处房产时，除了要考虑价格、区位、户型等硬件外，对物业管理方面的软件也必须有所关注。因为居住是长期的，而物业管理则会伴随着业主整个居住过程，所以对物业费标准、包含服务内容都要有尽可能细致到量化的了解，将这些也作为选择房产的一个要素。
　　
　　专家提示
　　
　　看清合同，五个环节至关重要
　　
　　既然前期物业合同对于业主入住后的生活有如此重要的作用，那么买房人在购房签订前期物业管理合同时，应该注意哪些环节呢？法律界人士指出，虽然购房人作为相对弱势的一方，在购房时很难介入到前期物业合同的制定当中，往往是开发商在合同中怎么写，自己就得怎么签，但是通过对照建设部颁发的《前期物业服务合同（示范文本）》，买房者还是可以对开发商出具的合同是否规范有一个大体的了解，并以此作为考察房屋售后服务质量的重要依据。同时，如果开发商出具的确实是明显有失公平的合同文本，业主也有权拒签，并向相关部门申诉。

??? ●“服务合同”而不是“委托合同”
　　
　　根据《前期物业服务合同（示范文本）》，业主首先需要注意的是，一定要签订“服务合同”，而不是“委托合同”。如果双方签订的物业管理合同是委托性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系，一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，物业公司没有任何责任。因此，为了保护业主利益，在签订物业管理合同时，业主需要注意，合同的性质应该为服务合同。
　　
　　 ●查看资质等级和证书编号
　　
　　作为提供物业服务的物业管理公司，应该在前期物业合同中注明自己的资质等级和证书编号。物业管理具有一定的专业性，这要求物业管理企业具有高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。然而目前我国物业管理市场鱼龙混杂，因此参考物业企业的资质等级，很大程度上可以预期日后享受到的服务质量。
　　
　　 ●明确价格和服务内容
　　
　　签订前期物业合同时，双方一定要明确物业费的价格和享受服务的内容。在示范文本中，物业费基本包含九个项目。包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化维护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；其他费用。
　　
　　 ●明确经营收费归属
　　
　　同时，由于小区有很多可以获取经济收益的资源，对于这些物业经营收入的归属，双方也应当有所说明。以停车场为例，停车场属于全体业主共有，车位使用人向物业公司交纳的是“停车费”，而物业公司应该收益的，是从停车费中提取一定标准的“停车管理服务费”，至于“停车费”与“停车管理服务费”的差额则应归产权人所有。以此类推，物业企业在受托经营有收益的公有项目时，有权获得一定比例的分成，但其余收益则当归业主所有。
　　
　　 ●合同细则最好量化
　　
　　最后，前期物业合同应该对服务内容和质量有尽可能量化的标准，特别是对保安、装饰装修管理等方面，一定要详细明确。在示范文本中，合同包括了很多附件，包括“物业共用部位明细”、“物业共用设施设备明细”、“前期物业管理服务质量标准”等。对这些，买房者都要看明白、问清楚，以免在日后徒生烦恼。