汉中市人民政府办公室关于印发汉中市物业管理试行办法

    业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

    业主大会或者业主委员会的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

    第十七条　业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员5—9人组成，其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理活动，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会确定，最长不超过3年，可以连选连任。

    第十八条　分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

    第十九条　业主委员会委员应当符合下列条件：

    （一）长期居住在本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

    （二）遵守法律、法规和规章；

    （三）遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务；

    （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有公信力；

    （五）具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。

    业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。

    第二十条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向所在地的区县以上人民政府房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并告知物业所在地的社区居民委员会和辖区公安派出所。

    业主大会备案资料：

    （一）业主大会备案表；

    （二）业主大会成立的情况；

    （三）业主大会议事规则；

    （四）管理规约；

    （五）业主委员会委员的基本情况。

    前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内重新备案。

    第二十一条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

    （一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；

    （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

    （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

    （四）监督管理规约的实施；

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    （五）业主大会赋予的其他职责。

    第二十二条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

    （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

    （二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

    （三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

    （四）依法被追究刑事责任的；

    （五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

    （六）拒不履行业主义务的；

    （七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

    经业主委员会或者1/5以上业主提议，认为有必要增减或调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

    业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

    第二十三条　业主委员会持县（区）人民政府房地产行政主管部门出具的业主大会备案证明，刻制业主大会、业主委员会印章。

    业主大会印章、业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管。业主大会行使权利义务的文件，应当由业主大会决定，加盖业主大会印章；经业主大会授权处理物业管理区域内公共事务需使用业主委员会印章的，应当由业主委员会决定。

    第二十四条　业主委员会会议每季度召开一次会议。经业主委员会主任或1/3以上委员提议的，可以临时召开会议。会议作出的决定必须经全体委员过半数通过。

    第二十五条　业主委员会任期届满60日前，应在物业所在地的县（区）人民政府房产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的指导和协助下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举，新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，街道办事处和物业管理行政主管部门应当指导、督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。

    任期届满，原业主委员会无法组织换届选举的，物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。

    业主委员会不得直接从事经营活动。

    第二十六条　业主大会、业主委员会应当配合社区警务室，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

    在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

    住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

    第三章　前期物业管理

    第二十七条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位可以邀请物业服务企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程

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。

    第二十八条　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

    住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

    第二十九条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

    物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守物业临时管理规约予以书面承诺。

    在首次业主大会通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

    第三十条　建设单位应当将前期物业服务合同和物业临时管理规约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。

    前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；但是，约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

    第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。前期物业管理期间，在国家规定的保修期内不得使用共用部位、共用设施设备专项维修资金。

    第三十二条　物业服务企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

    在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。

    第三十三条　前期物业管理适用本办法有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。

    第三十四条　在规划、设计物业项目时，应当满足下列要求：

    （一）建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业，应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。

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