随着时间的流逝,2010年的脚步已悄然向我们走近,在过去的一年中,xx物业在公司各级领导的正确指导下,在公司各职能部门紧密无间的配合下,在各物业管理项目分公司全体员工的共同努力下,一年来我们取得了一些成绩,但同时仍存在较多的不足。总结过去是为了更好的开拓未来,现将物业公司2009年的工作完成情况汇报如下:
一、二00九年工作回顾
(一)管理统筹工作
1.成功组建物业公司总部
根据公司的经营管理规划方针,物业公司总部独立运作筹组是2009年的重点工作之一,从办公场地的选择、办公室的规划布置、办公物品申购添置等我们均提前做好计划并逐步实施。目前,物业公司总部已发展成为财务、行政、安全服务、维修、保洁绿化、品质等职能健全的总部机构,各项管理工作已开始有条不紊的进行,经过实际运作证明,物业服务系统在地产总公司领导下的独立运营模式是具有活力、能充分调动积极性的,相信在未来,这样一种运作模式将发挥越来越显着的作用。
2.各小区公共设施设备盘点及台帐建立
设备维修养护是影响设备使用性能及使用寿命的至关重要的因素,鉴于各小区在设施设备管理方面仍存在管控不规范、(来自:www.fangchanshe.com)设备台帐制度不完善的情况,为此,物业总部制定了《设施设备管理规程》及配套的管理表格,
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经过近半个月的推行,在小区管理处的密切配合下,完成了各小区公共设施设备的台帐建立工作,这为设施设备的动态、有效管理打下基础。
3.xx华庭临时停车收费系统升级工作
因小区停车管理系统在投入时并没有要求道闸公司配置自动计费功能,而只是采用考勤卡钟纸卡记录的方式进行临停车辆出入管理,经观察分析,存在着极大的管理漏洞,为进一步规范运作及提升工作效率,物业总部在公司采购部协助下率先在xx华庭试点改造。
目前xx华庭临停车辆进出均使用 "车辆临停IC卡",由道闸服务器记录进出时间及系统自动计费,所有记录均储存于服务器上,从六月份起已与公司财务部进行对接,每天15日及25日分两次由小区行政助理拷贝该时段的临停车辆出入记录递交财务部与发票进行核对。此举能真正的起到消除管理漏洞、规范运作的效果。现时,第xx、xx的道闸系统升级改造工作亦在进行当中,将于年前完成。
4.xx华庭物业服务合同续签
xx华庭上一物业服务合同期将于2009年11月1日到期,为此,物业总部协同小区管理处提前做好相关准备工作,对合同续签工作可能出现的情况进行预期与分析,2009年7月24日物业总部、管理处xx华庭业委会成功召开了物业服务工作座谈会,会议中管理处鲁经理向委员会作了全面的工作汇报,认真听取了委员们的意见建议,xx华庭的物业管理工作得到了全体与会委员们的一致肯定,并顺利续签了新的物业服务合同。
5.管理人员统一工服着装
统一制服着装是一个公司的形象表现,能给与客户专业与信任感,为此,在行政及采购的通力协助下,目前管理人员的夏装制服已制作到位并投入使用,按管理制度规定:制服分两年折旧,员工在折旧期未满前离职即扣减相关制服费用,制服归员工所有。
保安制服方面,由于先前投入的制服已穿着多年,早已变得残旧,不利管理服务形象的建立,在行政部的协助下,同时也因为服装市场的实情况,最后均以较低的价格成本完成了制服的采购添置工作。
6.金逸豪廷最后一期楼宇入伙交楼工作
经过前期各部门各同事的艰苦努力,我们迎来了金逸豪廷最后一期楼宇的入伙交楼工作,对此公司高度重视,在交楼工作的筹备与组织安排上,营销部更是发挥了积极的作用。与以往的交楼工作不同,这一次的交楼工作,我们准备得更充分,相关工作做得更细致,并且通过在物业系统内合理调配人员支援,协同作战,极大地发挥了团队合作的精神,由于准备充分、安排周密,该次交楼是空前成功的,成功收楼业主户数、交楼过程的顺畅运作、业主的满意度均有大幅的提升,美中不足的是,我们虽然有充分准备时间,但配套设施与工程遗留问题的跟进仍不如理想。
7.xx华庭视频监控系统全面维修改造
xx华庭小区监控由于投入使用的年限已久,同时在前期欠缺系统性的维护跟进而故障频发,给安全管理工作带我极大的不利,管理上亦处于被动状态,考虑到维修的工程量大,在人员工作任务重的情况下,我们对工作及人员安排进行了合理的调配,在物业总部维修处组织牵头下,由公司采购材料配件,在将近两个月的时间里,对故障线路及设备全面进行了维修更换,该项工作既解决了监控故障频发的问题,也大大节约了公司的支出。
8.各项目分公司全面管理制度规程编制与推行
xx物业历经多年的发展
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,在内部管控上已形成了一定的运作模式,但在制度规范的系统性及工作标准统一上仍有较大的欠缺,2009年下半年起,在公司各级领导的指导下,各小区已全面建立健全了各业务版块的工作规程及作业指导书,并从2009年9月15日起对各业务版块的操作层员工实施了全员培训,通过全员培训工作的推进取得了一定的成效,操作层员工的服务意识及对规范操作的认识得到了进一步的提升,但规范化管理是一个持续提升的过程,很多方面仍有待不断完善与调整。
9.管理团队的培训提升
管理团队中的中层管理人员的管理能力与素质提升是决定管理效率的主要因素,为此,我们针对维修专业人员组织"安居宝"工程师到楼盘现场培训,以技术工程师现场分析讲解可视对讲系统的维修养护要点,各楼盘维修操作人员就维修养护难题现场提问的形式进行,通过培训取得了显着的成效。
在2009年下半年,我们还组织小区经理及各主管人员就近参观了中山市的知名楼盘,通过现场休察其它优秀物业管理公司的管理服务,学习其先进的管理经验,进一步拓宽了我们管理者的视野。
与此同时,我们还积极参与行业协会的学习交流活动,11月份,在中山市房协组织的首届物业管理知识竞赛中,我们以小区物业服务人员组成的参赛队伍取得了不俗的成绩,对外很好的展示了xx物业的良好风貌与品牌形象。
10.员工文化活动的组织
良好的员工文化活动能进一步调动员工的工作积极性,极大地提升其团队凝聚力,这一方面一直以来是较为薄弱的环节,2009年下半年,在物业总部的组织下,通过各小区的密切配合,以小区为单位组织了物业系统内的员工蓝球赛,通过该活动,活跃了员工的生活氛围,增强了员工间的互动性及凝聚力,今后,条件允许的情况下,物业总部拟不定期的组织该类型活动。
11.美林假日项目前期工作的筹备
为配合公司新项目美林假日的前期筹备工作,由物业总部就项目的管理服务规划、物业服务对营销工作的支持配合、项目销售阶段的服务工作标准等提前规划。目前,配合前期营销工作的保安、保洁人员已准备到位,相信再通过一系列的服务技能及岗位培训,美林假日的前期销售物业服务将能出色的完成公司交给的任务。
12.有偿工程业务拓展的尝试
维修处作为物业公司总部的专业技术职能部门,我们具备足够的优势与条件去开拓有偿工程业务,同时各楼盘的弱电智能化系统作为配套工程,其日后的维修养护亦是由维修处及小区维修班组负责,我们也具备足够的施工技术力量。基于上述情况,从系统维修养护的便利性、公司工程造价成本最优化考虑,在下半年维修处承接了美林假日项目监控与广播系统工程,该工程目前处于收尾阶段,由公司采购部申购材料,物业总部维修处按总造价的百分比提取施工费用,工程的造价大大低于市场上的价格,且日后的维修养护将更便利,在综合效益方面不失为一个很好的尝试。
(二)经营管控工作
在上一年度经营管理预算目标制度有效运行的基础上,本年度的经营管理目标制定更具有针对性,各物业分公司的考核由单一的经营指标转向经营与管理双指标并重的考核,同时辅以每月的物业大检查开展监督工作,目前,各小区的日常管理及业主服务工作基本能顺利完成预定的管理目标;截止至2009年12月份各小区的费用支出控制得当,年底的费用追缴也在密锣紧鼓的进行当中,相信通过各小区努力付出,我们一定能顺利达成管理与经营的双重考核指标。
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