《黑河市城区物业管理实施细则》业经2001年9月6日市政府第10次常务会议讨论通过，现予发布实施。
市长：赵学礼
二OO一年十月一日
黑河市城区物业管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范物业的使用、维修和管理服务活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家、省法律、法规的有关规定，结合黑河市区实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于黑河市城区。各县（市）可参照执行，也可根据有关规定和本细则制定各自的物业管理实施细则。
第三条 本细则所称的物业，主要指已经竣工验收并且交付使用的住宅、办公用房、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其配套设施，以及与建筑物、配套设施相关的场地。
本细则所称物业服务，是指依法设立的物业服务企业，在物业共用部位及共用设施设备、小区道路、环境卫生、园林绿化、场区、公共休闲娱乐设施和区域安全防范等方面，依照与业主或者业主委员会签订委托合同约定的项目和内容，对其进行的维修、养护和管理的经营行为。物业服务企业可接受供水、排水、供电、供暧、通讯等相关专业单位的有偿委托，为业主提供相应设施、设备的维修、养护和管理。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业服务企业专业管理相结合的原则。
第五条 市房产管理局主管市城区物业行业
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行政管理工作。
建设、规划、公用、卫生、公安、邮电、供电、环保、物价、供水、街工委、供热等有关行政管理部门和单位按照各自职责，协同市房产管理局实施本细则。
第六条 市房产部门对物业管理主要职责是：
（一）贯彻执行国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章和政策；
（二）负责物业管理企业的二级以上资质初审工作和三级及临时资质审批工作；
（三）对业主公约、物业委托合同（含前期物业管理委托合同和前期物业管理服务协议）的签订、中止、终止进行备案管理；
（四）指导业主委员会的工作，并实施登记管理；
（五）监督、指导物业服务活动；
（六）参与制定物业管理收费标准；
（七）对违反本细则的行为实施处罚；
（八）受理对违反细则行为的投诉。
第二章 业主及业主委员会
第七条 本细则所称业主，是指房屋的所有权人或使用人。
第八条 业主享有以下权利：
（一）维护物业自用部位的合法权益；
（二）参与管理物业共用部分和公共事务；
（三）参与业主大会或业主代表大会；
（四）选举业主委员会成员或者被选举成为业主委员会成员；
（五）表决业主公约和业主委员会章程；
（六）表决有关业主利益的重大事项；
（七）监督业主委员会工作。
业主应承担下列义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守物业服务管理制度和规定；
（四）按时交付物业服务费用。
第九条 业主大会由物业服务区域内的全体业主组成；1个物业服务区域组成1个业主大会。物业服务区域的范围按黑河市城区物业管理服务区划和规划确定。
第十条 1个物业服务区域内有下列情况之一的，由开发建设单位、物业销售单位、物业管理企业，在房地产行政主管部门的指导监督下组织召开首次业主大会或业主代表大会：
（一）已交付使用的物业建筑面积达50%以上；
（二）已交付使用的物业建筑面积达到30%以上，不足50%，但使用期限已超过1年；
（三）已出售公有住房达到35%以上。
物业销售单位未及时组织首次业主大会的，由市房产局责令限期召开，并实施监督。
第十一条 业主大会享有下列权利：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）监督业主委员会的工作；
（三）通过业主公约和业主委员会章程；
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（四）批准物业服务委托合同；
（五）决定有关业主利益的重大事项。
第十二条 业主大会的决定，应当有过半数以上有投票权的业主同意，方可通过。
业主可以委托代理人参加业主大会；不满16周岁的业主由其法定监护人出席。
业主的投票权按户计算。
第十三条 首次业主大会召开后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开1次。
经有投票权20%以上的业主提议，可以召开临时业主大会，业主委员会应当在接到提议3日内，就所提议题组织召开临时业主大会。
第十四条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应由业主担任。业主委员会每届任期2至3年，可以连选连任。业主委员人数根据需要一般由5至7人组成，设主任1名，副主任1至2名。
业主委员会自选举产生之日起10日内，到市房产部门登记。
第十五条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告实施情况；
（二）草拟业主公约（业主公约内容和要求详见建设部[1997]219号文件）业主委员会章程草案或者修订草案并报业主大会通过；
（三）与物业服务企业订立、变更或者解除物业委托服务合同；
（四）审议物业服务企业制定的年度管理计划和物业管理服务的重大措施；
（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理服务各项规章制度的执行；
（六）协调房屋产权人、使用人与物业服务企业之间的关系；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）监督共用设施设备、公共场地的使用和维护；
（九）对设立的房屋共用部位、共用设备设施维修基金的筹集、使用进行监督管理；
（十）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会会议由主任委员负责召集，召开会议应当有过半数以上的业主委员出席，做出决定须经出席会议三分之二以上的委员同意。
业主委员会做出的决定应予以公布。
第十六条 业主公约由业主共同订立的有关物业的共用部分或者公共事务管理的协议，对全体业主具有约束力。
业主公约对物业的受让人或者承租人具有与业主同等的约束力。
第十七条 业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触，并于通?0日内报市房产部门备案。
第三章 物业服务企业
第十八条 本细则所称物业服务企业，是指接受业主或者业主委员会委托，根据物业服务合同进行专业管理服务的企业。
第十九条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定，领取物业服务企业资质证书、办理营业执照、取得物价收费许可证后，方可从事物业服务经营活动。
设立物业服务企业除应当符合有关法律、法规的规定外，还应当具有管理物业所需的管理机构和专业技术人员。其中中级以上专业技术人员不少于3人，有物业管理上
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岗培训合格证的不少于3人。
物业服务企业应当按照规定向市房产部门申请领取物业管理资质证书。
第二十条 物业服务企业享有下列权利：
（一）验收、接管所接受委托的物业和物业服务所需的物业资料；
（二）根据物业委托合同和业主公约，制定物业服务管理具体实施办法以及各项规章制度；
（三）依法收取物业服务费用；
（四）制止物业管理方面的违法、违规行为；
（五）选聘物业服务专营企业承担专项业务；
（六）按照企业经营许可范围从事经营活动。
第二十一条 物业服务企业承担下列义务：
（一）依法从事物业服务经营活动，接受物业主管部门以及其他有关行政主管部门的指导和监督；
（二）履行物业服务委托合同，接受业主、业主委员会的监督；
（三）定期向业主委员会通报物业服务管理工作情况；
（四）每年向全体业主公布物业服务费用财务收支情况；
（五）协助业主委员会开展各种形式的社区文化活动。
第二十二条 市外物业企业到本市或者本市物业服务企业跨地区接受委托承担物业服务的，按照省、市主管部门有关规定办理资质验证手续后，方可从业。
第四章 物业委托服务
第二十三条 业主委员会应当采取公开招标投标方式选聘物业服务企业。具体办法按省规定执行。
第二十四条 建筑结构相连或附属设施由若干业主共有或共同使用的房屋和构筑物，应当委托同一物业服务企业管理。
第二十五条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务委托合同（合同内容详见市房产局转发的合同范本）。
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