广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行）

广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行）提要：依法成立业主委员会之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价；别墅和依法成立业主委员会之后的住宅

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　　广西壮族自治区物价局

　　广西壮族自治区住房和城乡建设厅

　　广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行）

　　第一条 为规范我区物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《国家发改委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）、《国家发改委 建设部关于印发〈物业服务定价成本监审办法（试行）〉的通知》（发改价格〔2007〕2285号）和《广西壮族自治区物业管理条例》（2012年）等法律、法规和政策有关规定，结合我区实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于广西壮族自治区行政区域内住宅小区的物业服务收费及监督管理。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　第四条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

　　第五条  自治区价格主管部门会同自治区住房和城乡建设主管部门负责全区住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

　　各市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同同级房产行政主管部门按照各自管理权限，负责本行政区域内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。

　　第六条  物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　依法成立业主委员会之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价；别墅和依法成立业主委员会之后的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。

　　第七条  实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房产行政主管部门根据物业服务等级标准及服务内容制定基准价及浮动幅度（最高不超过15%），并抄送上一级主管部门备案。

　　第八条  实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经当地价格主管部门备案后执行。各级价格和房产行政主管部门要加强对执行情况的监管。

　　业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议双方协调不下的，可向当地房产行政主管部门申请核准。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。

　　第九条  实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素，每2—3年调整一次基准价。已交付使用的住宅小区可参照执行。制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

　　各地价格主管部门应公布普通住宅小区各等级物业服务收费基准价及浮动幅度、电梯维护收费指导价格和物业小区停车收费（包括停车服务费、车位租赁费等）指导标准。

　　第 十 条  按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经当地房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务收费标准上浮10%；荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准上浮8%；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，物业服务收费标准可上浮5%。

　　第十一条  物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，各等级差率由各市价格主管部门会同房产行政主管部门确定。

　　各市的物业服务等级标准由设区的市房产行政主管部门参照自治区物业管理服务等级标准指导意见制定并公布。各市、县（市、区）房产行政主管部门应当制定物业服务等级评定的具体办法，并负责本辖区物业服务等级的评定工作。各级主管部门应做好物业服务等级评定的监督指导工作。住宅小区物业服务等级须三年评定一次，达不到等级服务标准的须进行整改，整改不达标的，经当地房产行政主管部门认定，作降级处理。

　　第十二条  实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于12%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）。

　　3、物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；

　　4、物业管理区域绿化养护费用；

　　5、物业管理区域消防设施维护费用；

　　6、物业管理区域秩序维护费用；

　　7、物业服务企业办公费用；

　　8、物业服务企业固定资产折旧；

　　9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　10、经业主同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

　　物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

　　第十三条  物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。建设单位应根据房产行政主管部门核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与前期物业服务企业约定具体收费标准，并报经当地价格主管部门核准。

　　前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。相应的物业服务级别由当地房产行政主管部门认定。

　　第十四条  住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据当地价格主管部门和房产行政主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。

　　物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间不得超过半年。

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