抵押人依法有权处分的国有的土地使用权即出让土地使用权和通过依法转让取得的房地产可以抵押;而划拨土地使用权不能直接抵押,符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准,并在抵押登记时必须提交“土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实”,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。但其土地在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。这在进行土地使用权抵押时必须注重的。
同时,土地使用权抵押应当持土地使用权证书办理登记手续。根据《担保法》第四十四规定摘要:办理抵押物登记,应当向登记部门提供下列文件或者其复印件摘要:
1.主合同和抵押合同;
2.抵押物的所有权或者使用权证书。
《城市房地产管理法》第四十八条房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
所以,土地使用权抵押必须具备两个基本条件摘要:一是依法取得的国有土地使用权以及依法能够抵押的集体土地使用权;二是必须是办理了土地登记、领取土地使用权证书。
(二)有关划拨土地使用权抵押的前提条件。
划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。也就是说,获得划拨土地的使用人,虽得到国有土地使用权,但因没有支付出让金给国家,因此其使用权的价值不能等同,应当远远小于出让土地使用权的价值。因而国家对划拨土地使用权的抵押作了相应的限制规定。
1990年5月19日国务院令第55号发布了并自发布之日起施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定了划拨土地使用权“经市、县人民政府土地
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管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”。因此,国家以行政法规的方式规定了,划拨土地使用权不能直接抵押。
国家土地管理局〔1997〕国土〔籍〕字第2号《有关土地使用权抵押登记有关新问题的通知》“
三、有关土地使用权抵押登记申请”中规定摘要:“以划拨土地使用权抵押的,提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实”。也表明划拨土地使用的抵押是受限制的。
但是,同时又带来了如下几个新问题摘要:(1)、我国历来对土地、房屋等不动产有严格的管理制度,应当说不能以办理了抵押登记手续,就和“经市、县人民政府土地管理部门批准”的规定划等号;(2)、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属于国家行政法规,国土资源局和最高人民法院无权以行政政策文件以及司法文件来修改国家行政法规,这样的作法不符合《立法法》;(3)刊登在2004年6月25日四川省国土资源厅〖国土资源-全国土地日专刊〗上的广西壮族自治区国土资源厅陈书荣所着《解读土地使用权抵押相关新问题》中,仍认为“划拨土地使用不能直接抵押”、应“符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定必须经市、县人民政府土地管理部门批准”,而压根没有提及国土资源部的国土资发[20049号文;(4)、从维护国家土地的立场出发,《有关土地使用权抵押登记有关新问题的通知》“以划拨土地使用权抵押的,提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证实”这一规定表明了应当确定了出让的划拨土地使用权方可抵押。
(三)法律规定不能抵押的土地所有权、使用权。
《担保法》第三十七条下列财产不得抵押摘要:
1.土地所有权摘要:
2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;
3.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
4.所有权、使用权不明或者有争议的财产;
5.依法被查封、扣押、监管的财产;
6.依法不得抵押的其他财产。
根据上述规定不能抵押的土地所有权或使用权,即便是当事人签订了抵押合同也是无效的。
(四)土地使用权和地上建筑物一致的原则
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。
所以当地上有建筑物、其他附着物时,不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押,而必须土地和地上有建筑物、其他附着物同时抵押,并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。
除《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》外,《城市房地产管理法》第31条规定摘要:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”第47条规定摘要:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。”《担保法》第36条“第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。“明确规定了”三个同时抵押“。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定摘要:“转让、抵押土地使用权,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押;转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权,其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
(五)相关证实
这是和房屋产权抵押登记一样的法定要求,抵押人是集体所有制企业的,在抵押时要提交企业职代会通过抵押的合法有效证实文件。抵押人若是三资企业或股份制企业,在抵押时要提供董事会同意抵押的证实。依法以集体土地使用权抵押的,要提交集体土地所有权人同意抵押的证实。其他类型的企业的相关证实要求如房屋产权抵押登记的要求一样。
(六)土地使用权抵押前,应进行土地评估
一是办理抵押登记的需要;二是确保抵押土地价值的准确性,贷款或者借款的全额收回。根据规定,办理土地使用权抵押登记要提供土地估价报告,而且土地估价报告提供的土地价值是贷款或借款的主要依据。所以在抵押之前,应请具有土地评估资格的评估机构予以评估,确保土地价值的准确性,确保抵押权实现时转让或者拍卖土地使用权所得价款能够还贷款或借款。
(七)签订抵押合同
土地抵押权的设定属于要式行为,因而设定土地抵押权必须订立书面的抵押合同。抵押合同的内容根据《担保法》第三十九条抵押合同应当包括以下内容摘要:
1.被担保的主债权种类、数额;
2.债务人履行债务的期限;
3.抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;
4.抵押担保的范围;
5.当事人认为需要约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的,可以补正。
抵押合同自登记之日起生效。
(八)办理登记手续
我国对土地抵押权登记实行强制登记制度,抵押权登记作为抵押合同生效的要件,当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定,效力未定的抵押不能对抗第三人。办理土地使用权抵押登记时,假如是地上没有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押,应到国土资源管理部门进行登记;假如是地上有建筑物或其他附着物的出让土地使用权抵押,则分别到国土资源管理部门和房产管理部门登记,并办理他项权利证书。
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