物业的维修管理(2)
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第三节 房屋维修质量管理
一、房屋维修质量管理概述
房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量，贯彻"预防为主"，为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。施工项目的质量管理是一种一次性的动态过程。所谓动态管理过程，指的是维修施工项目管理的对象、内容和重点，都随着工程的进展而变化，而且某一阶段工程质量的好坏，是建立在前一阶段质量管理工作基础之上的。由于施工项目质量管理的一次性，所以要求领导素质高，组织管理严格，操作精心。
1.房屋维修质量管理的指导思想
搞好房屋维修质量管理，必须树立正确的指导思想，主要有下列几方面：
(1)明确对质量的全面认识。质量，除通常指工程(产品)本身的质量外，还包含产品形成与使用过程中各种要素的质量(称要素质量或工序质量)和各方面工作的质量(称工作质量)。房屋维修产品质量离不开工序质量这一基础。工作质量则是工序质量、产品质量及经济效益的保证和基础。所以，要保证和提高房屋维修工程质量，就必须努力提高各方面的工作质量，以工作质量来保证和提高工序质量，从而最终达到保证和提高工程质量的目的。
(2)树立全面质量管理的基本观点。房屋维修工程质量要体现"一切为用户服务"的观点，这不仅要把施工项目的使用者作为用户，还要把施工中下道工序当作上道工序的用户。全面管理的观点，即依靠所有部门的全体人员，在形成产品的全过程中对全面质量进行的"三全管理"，树立预防为主的观点和用数据说话的观点。
(3)正确处理质量、成本、工期间的关系。要正确处理质量、成本、工期之间对立统一的关系，也就是要正确处理好、快、省之间的对立统一关系。概括地说，就是要在维修项目现有的技术条件下，合理地把好、快、省这几个目标协调起来，做到好中求快，好中求省，以高效率、低成本、高质量的维修工程使用户满意。
2.房屋维修质量管理的内容
房屋维修质量管理要做好以下几个方面的工作：
(1)建立健全质量监督检查机构，配置专职或兼职质检人员，分层管理，层层负责，并相互协调配合。
(2)质量机构和质检人员必须坚持标准，参与编制工程质量的技术措施，并监督实施，指导执行操作规程。
(3)坚持贯彻班组自检、互检和交接检查制度，对维修工程的关键部位，一定要经过检查合格、办理签证手续后，才能进行下一道工序施工。
(4)在施工准备阶段，应熟悉施工条件和施工图纸，了解工程技术要求，这是为提高施工组织设计质量、制定质量管理计划与质量保证措施、提供控制质量的可靠依据。
(5)在施工过程中，加强中间检查与技术复核工作，特别是对关键部位的检查复核工作。
(6)搞好施工质量的检查验收，坚持分项工程的检查，做好隐蔽工程的验收及工程质量的评定，不合格的工程不予验收签证。
(7)加强现场对建筑物配件、成品与半成品的检查验收，检查出厂合格证书或测验报告。
(8)严格对建筑材料的品种、规格和质量进行检查验收，主要材料应有产品合格证或测试报告。
(9)若发生工程质量事故，按有关规定及时上报技术管理部门，并查清事故原因，进行研究处理。
(10)对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪，实行质量回访。在保修期内，因施工造成质量问题时，按合同规定负责保修。
二、维修施工项目的质量保证体系
1.质量保证体系的概念
质量保证是物业管理公司向用户保证其维修的工程在规定期限内能正常使用。它体现了企业对工程质量负责到底的精神，把现场施工的质量管理与交工后用户使用质量联系在一起。
质量保证体系，是企业以保证和提高工程质量为目标，运用系统的概念和方法，把各部门、各环节的质量管理职能组织起来，形成一个有明确任务、职责和权限，相互协调、互相促进的有机整体。
2.质量保证体系的内容
维修施工项目的质量保证体系一般由思想工作体系、质量形成过程的控制体系和组织保证体系组成。
(1)思想工作体系。思想工作体系就是由维修项目负责人带头，责成各部门或班组负责人开展的质量教育活动。首先，对职工进行为用户服务、对用户负责的质量责任教育。在此基础上，再进行全面质量管理知识的教育，树立"质量第一"、"预防为主"的观点，然后进行必要的技术业务培训。
维修项目质量管理是全员的管理，每个职工都要为保证质量作出贡献。维修质量管理的要求，要扎根在每个职工的思想中，落实在他们的行动上。
(2)质量控制体系。质量控制，就是质量事故的防患，是维修工程质量工作的重点。维修项目的质量控制要贯穿于维修的全过程。
①维修工程设计方案的质量控制。一般地说，维修工程设计过程的质量控制，主要由有关设计单位负责。但是维修企业和维修项目管理人员可以从以下几个方面对设计质量发挥重要作用：
a.参与设计方案的讨论、审订，进行图纸会审。特别是对于某些有特殊施工工艺要求的工程。
ｂ.向设计单位提供施工的技术装备、技术水平和质量保证的有关资料，使设计尽量结合施工实际。
c.做好施工过程中的技术核定，及时修改不符合现场施工实际的设计差错或原设计方案。
②维修准备过程的质量控制。修缮施工准备过程，主要包括以下几个方面：
a.拟定高质量的施工方案和施工组织设计。
ｂ.按计划严格进行和检查准备工作的质量。对全场性的准备工作、单位工程的准备工作和作业条件的准备工作，都应按有关的准备工作计划周密进行并严格检查其质量，包括进场的施工设备及原材料的复核、检测、试验和鉴定等。
c.做好技术交底。逐级做好技术交底，使全体施工人员熟悉工程情况、设计意图、技术要求、质量标准和施工方法等。
③材料、半成品的质量控制。对材料、半成品的质量控制包括：
a.严格按质量标准订货、采购、包装和运输。
ｂ.物资进场要按技术验收标准进行检查和验收。
c.按规定的条件和要求进行堆存、保管和集中加工。
ｄ.按进度计划及时地供应现场。对重要的材料或半成品，要把质量管理延伸到供应或生产单位。包括提前质量检查，协助供应单位加强质量管理，进行材料的供应监督等。
④施工机械、设备的质量保证。包括正确地选择施工机械设备，做好进场安装后的检查试车，使在用的机械设备经常保持良好状态。
⑤施工过程的质量控制。施工过程是工程质量形成的主要过程，其质量控制是维修项目质量管理的中心环节。
a.加强施工工艺管理。工艺是直接加工和改造劳动对象的技术和方法。工艺控制好了，可以从根本上减少废次品，提高质量的稳定性。为此，必须及时督促操作规程、工艺标准等的认真执行。
ｂ.施工过程中的工序控制。好的工程质量是由一道道工序在生产中形成的。要从根本上防止不合格品的产生，就必须对每道工序进行质量控制。这是保证质量的基础，也是施工过程质量控制的重点。
c.施工过程中的中间检查和技术复核。对工程质量有较大影响的部位和环节，要加强中间检查和技术的复核。
ｄ.做好主要阶段和交工前的质量检查，发现问题及时处理。
⑥使用过程的质量控制。房屋维修质量管理的最终目的是满足用户的使用要求。工程的质量，最终要通过使用才能表现出来。使用过程的质量控制，就是把质量管理延伸到工程的使用过程即工程交付使用后，要做好质量回访和保修，建立保修单和技术服务档案，提高服务质量。其次对工程的使用要求和效果进行普查或专题性的调查分析。如针对某种质量通病进行专题性的调查分析等。调查是质量外部反馈的主要信息来源，是质量管理的重要依据。
(3)组织保证体系。搞好房屋维修工程的质量管理工作，必须要有严密的组织保证体系。为此，要设立相应的机构，配备称职人员，明确划分职责和权限。如果物业管理公司自行承担维修施工任务，则要以项目经理为核心组建质量管理部门，下设专业施工队的专职质检员，班组兼职质检员，并按班组建立质量管理小组。质量管理小组的工作是质量管理的基础。如果物业管理公司将维修施工任务承包给外部专业施工单位，则要以项目为对象组织甲方的项目管理部，实行内部维修施工项目监理。
第四节 房屋维修工程预算
一、房屋维修工程预算造价及其费用构成
1.房屋维修工程预算及造价
房屋维修工程预算是指在工程开工前预先计算维修工程造价的计划性文件。其主要作用是承发包双方核算工程款，最终确定维修工程造价的依据。维修工程造价的确定，一般是在维修工程预算造价的基础上，根据国家有关规定以及施工承包合同条件的约定，通过招投标竞争确定合同价，再根据施工中发生的变更因素对原合同价进行调整来实现的。
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