供暖设备管理与维修

　供暖设备管理与维修
　　　　
针对我国现状，物业管理小区内全部建筑物的冬季采暖和夏季供冷完全靠中央空调调节的情况并不多见，大多数民用建筑内的冬季供热依然靠采暖系统供给，供暖系统是建筑设备工程中必不可少的一项单位工程，在物业管理工作中占有很重要的地位，并且供暖系统设备设施的管理是一项技术含量比较高的系统工程，本章主要阐述供暖设备与管理概述、操作与运行管理、维修养护管理及供暖管理。

第一节　供暖设备管理概述
　　　　
一、供暖系统及设备简介
　　1.供暖系统组成

　　①热源：制取具有压力、温度等参数的蒸汽或热水的设备。

　　②热媒输送管道：把热量从热源输送到热用户的管道系统。

　　③散热设备：把热量传送给室内空气的设备。

　　2.供暖系统设备的构成

　　供暖系统所涉及的设备设施很多，其中主要包括：

　　(1)锅炉房

　　锅炉房是供暖系统的热源部分，它主要由以下几部分组成：

　　①锅炉本体：包括燃烧设备(减速箱、炉排)各受热面(各种管道、锅筒、空气预热器、省煤器)、炉体围护结构等。

　　②热力系统：包括水处理设备、分水定压系统、循环系统。

　　③烟风系统：包括鼓风机、引风机、烟道、风道、除油器等。

　　④运煤除灰系统：包括煤的破碎、筛分、输送、提升、除灰、排渣设备等。

　　(2)室外供热热网

　　室外供热管网的敷设方式主要有架空敷设和埋地敷设，埋地敷设比较常见，埋地敷设又分为通风地沟、半通风地沟、不通风地沟、直接埋地几种敷设方式，其中涉及的主要设备设施有供回水管道、各类阀件、伸缩器、支架、法兰垫、管道地沟及屋顶膨胀水箱等。

　　(3)室内供暖系统

　　室内供暖系统主要是指室内的供回水管道、管路上的排气阀、伸缩器阀件、散热设备及室内地沟等。

　　3.供暖系统的分类

　　供暖系统有很多种不同的分类方法，按照热媒的不同可以分为：热水供暖系统、蒸汽供暖系统、热风采暖系统；按照热源的不同又分为热电厂供暖、区域锅炉房供暖、集中供暖三大类。

　　二、供暖管理职责划分
　　供暖设备管理就是对供暖系统生产和再生产过程实施操作、运行、维护管理活动的总称。在实施管理时，应分清物业管理公司同城市供暖公司的职责。

　　1.采用锅炉房供暖，无论是区域性锅炉房，还是集中供暖锅炉房，其供热设备、设施及供热管线均由物业管理公司负责维护管理，或委托专业供暖公司维护管理。

　　2.采用热电厂供热的，其供热的城市管网及供热设备设施均由供热部门负责维护管理，供热部门可以将物业公司管辖区内的热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等委托物业管理公司维护、管理。

　　三、供暖系统的物业管理模式
　　目前，供暖管理模式主要有两种，即自营管理和交给专门的供热管理公司进行管理。

　　1.自营管理

　　自营管理就是由物业管理公司对供暖系统全面负责日常操作运行和维修养护，在这种管理模式下，要求物业管理公司对供暖系统的设备设施管理要配备专职的专业技术人员，技术人员要熟悉本岗位及供暖系统情况，掌握供暖系统的一些管理指标，主要包括：

　　①用户室温合格率。

　　②运行事故率。

　　③用户报修处理及时率。

　　④失水率。

　　⑤水质达标率。

　　⑥锅炉负荷率。

　　⑦负伤事故率。

　　⑧来人、来电、来信上访率。

　　⑨烟尘、烟气排放达标率。

　　⑩管管理公司进行管理

　　交给专门的供热公司管理，就是由物业管理公司(以下简称甲方)与供热管理公司(以下简称乙方)签订管理合同，由乙方负责供热系统的运行和管理，即进行热源和热网管理，甲方提供必要的费用和监督，即进行热用户管理，在这种方式下，甲方在选择乙方时，一定要选择具有有关管理部门签发的资质证书，并且人员素质高，管理组织严密，企业信誉好的企业，以保证管理效果。

　　在这种管理方式中，涉及到资金划拨问题，解决方式如下：

　　①在全年收取的采暖费中提取必要的系统折旧费、更新改造及大修等费用后，从剩余部分中再确定支付乙方的数额。

　　②支付乙方的费用，主要包括能源费(煤、水、电)、劳务费、运行管理费、小修费等。

　　③在运行中，如果设备出现故障，需要大修和更换零部件时，如属自然原因损坏由甲方支付费用；如因乙方运行维护不好或误操作造成的，由乙方负责修复或更换。

　　④资金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留质量保证金，待运行结束无误后再付清。

　　四、供暖设备设施的资料管理
　　供暖设备管理包括供暖设备设施档案资料管理、操作运行管理及非运行期的维修养护管理，为了保证管理工作的质量，供暖系统的管理应从竣工验收开始，以便于物业管理公司了解和掌握供暖系统状况和设备的使用性能。竣工验收合格后，物业管理公司作为接管部门应检查接收一些必不可少的资料，为以后的管理工作顺利进行做好准备。

　　1.锅炉房的资料

　　①锅炉资料。包括锅炉图样(总图、安装图和主要受压部件图)受压元件的强度计算书；水流程图及动力计算书；安全阀数量和管道直径的计算书；锅炉质量证明书；锅炉安装说明书和使用说明书；受压元件更改通知书等。

　　②锅炉房设计及安装资料包括锅炉房平面设计、竣工图；环保部门对锅炉房的噪声及烟尘污染的监测报告；其他各种辅助设备均须有产品质量合格证书及产品规格与安装使用说明书；锅炉房各项安装工程的质量评定表和各阶段安装记录；水压试验、烘炉、煮炉、安全阀调试记录，锅炉及辅助设备单机调试的冷态试运行记录，72ｈ热态试运行记录，储煤灰渣场地是否符合要求等。

　　2.供热管网的资料

　　物业管理公司从开发商手中接管供热管网时，应索要下列资料，并审查其设计和施工是否符合国家的有关规范要求。

　　①室外和室内供暖平面、系统图。

　　②管网设备的合格证及使用说明书。

　　③隐蔽工程的分段验收记录。

　　④管网的水压试验记录。

　　⑤重要焊口焊接质量检查记录。

　　⑥管道的冲洗记录。

　　另外在新建供热管网时，开发商对采暖期的保修期为一个采暖期，因此应通过检查第一个采暖期发生的漏水、暖气不热和水平衡失调等问题，及时修理，掌握情况，第一个采暖期各项指标无误后方可接管。

　　当接管运行几年的旧热网时，要求对方移交已运行几年中的运行记录，提取的热网及设备折旧费和大修资金及热用户的采暖费收费档案。

第二节　供暖设备运行管理
　　　　　、供暖系统设备设施的操作管理
　　1.供暖设备设施操作管理的职责

　　供暖设备设施的操作管理规程由工程部与供暖设备设施运行组共同制定，或由物业管理公司委托专门的供热管理公司负责制定。具体的操作由采暖期内当值的值班人员负责，严格按规程要求操作。供暖系统运行组组长负责和监督操作规程的实施。

　　2.供暖设备锅炉开炉前的检查

　　锅炉开炉前要检查锅炉给水及水压是否正常，检查系统内的阀门是否均已打开，保证所有阀门处于开启状态，并由工程部管理组负责通知公共事务部，通知各住户家内留人。检查锅炉房内各有关信号灯是否正常，如有不正常应及时进行维修。手动供水泵转3圈，应转动灵活无阻滞。

　　3.供暖设备锅炉的开炉操作

　　在锅炉运行前，应首先合上水泵控制箱电源，按下水泵启动按钮启动水泵，然后对于燃油锅炉合上燃烧机的电源开关，将开关置于“燃烧”位置，这时燃烧机的电动机立即启动，点火电机产生电火花，约过7s的预吹风时间后，电磁阀会自动打开喷嘴喷出油雾，油雾被电火花点燃后形成火焰，点火电机再延伸15s后停止点火，燃烧机开始进入正常工作，若点火没有成功，25s后燃烧机上会亮起故障红灯，此时再经过3min后可以再次按恢复按钮，重新启动燃烧机，最多启动3次，若不成功，则需查找原因排除故障后允许启动。对于燃煤锅炉，水泵启动后，启动燃烧系统的运煤装煤的行车，保证及时把煤加入煤斗。同时电机带动炉排运转，后启动送风机，点火燃烧，锅炉开始运行。

　　锅炉开始运行后，派运行组人员或维修人员对室外管网及室内供暖系统进行巡查，出现滴水、漏水、暖气不热等现象应查找原因，及时整修。锅炉房值班员在启动成功后，应继续观察10min，查看有无异常声响或振动，有无漏油、漏水现象。烟色及水温变化是否正常，燃烧机控制箱、水泵控制箱有无异常气味，若有问题及时修整，若一切正常启动成功。

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