物业公司对业主应承担何种安全义务

由两个案例引起的思考

　　案例一：卢先生夜间回家时，在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。李先生遂向人民法院起诉，状告物业管理公司违约，未尽到安全保护的义务，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问：物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费的情况下，物业公司对业主人身、财产受到的伤害是否应承担民事赔偿责任?

　　案例二：上海 A公司购买了一辆昌河面包车，该车由其职员周某上下班开回某小区停放， A公司按月交纳停车费。某日早上，周某取车时发现该车不翼而飞。 A公司在报案之后，向人民法院提起诉讼，以物业公司违反保管合同为由，要求物业公司赔偿其损失。但是，人民法院却判令驳回 A公司的诉请。 A公司不解：自己已经按月向物业管理公司交纳了停车费，物业管理公司应当有保管的义务，为什么车在小区被盗，物业公司却不用承担赔偿责任?

　　北京信利律师事务所上海分所熊志新律师点评：

　　安全是每位公民自由存在于社会的保障。每一位业主在购楼置业、选择物业的时候，首先考虑的就是安全问题。安全包括人身安全和财产安全。上述案例一反映的就是人身安全问题，案例二反映的就是财产安全问题。对于业主而言，对其提供人身安全和财产安全保障的是小区的物业管理公司。业主与物业管理公司之间成立的是一种合同关系，保障业主的人身安全和财产安全是物业管理公司应当履行的一项重要合同义务。但是，物业管理公司提供的安全保障并不是绝对的，而是在一个合理的“度”之内。那么，如何来界定这个“度”呢?

　　在案例一中，法院在审理卢先生人身受伤害案件时，一审人民法院认为，卢先生与物业管理公司签订了《物业管理服务合同》，双方形成的是合同法律关系，物业管理公司应按照《物业管理服务合同》中约定的保安服务事项履行合同义务。虽然物业管理公司在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能达到完全根除治安案件。二审人民法院认为，由于双方在合同中对保安服务的内容未作特别约定，“保安”系确保物业使用的方便安全，以及小区公共秩序的良好与稳定，而不是广义上的社会安全。物业管理公司不承担业主的人身保险责任。担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业管理服务合同》约定的一般保安服务事项。对于业主的人身、财产损害赔偿责任，可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定，没有特别约定的，物业管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在《物业管理服务合同》中没有上述特别约定，因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。

　　在案例二中，人民法院认为物业管理公司收取停车费、发放停车证、指定停车位等行为并不表示 A公司与物业管理公司之间成立了保管合同。保管合同是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同，保管合同的成立不仅须有当事人双方的意思表示一致，而且须有寄存人将保管物交付保管人，寄存人交付保管物是保管合同成立的要件。 A公司将车停在物业管理公司指定的停车位并不表示其已将车的保管责任转移至物业管理公司， A公司支付了停车费并不表示其与物业管理公司成立了有偿保管合同。因此，法院判决对 A公司的赔偿请求不予支持。

　　从上述两个案例可以看出，业主在与物业管理公司订立了物业管理服务合同后，并不表示业主对自己的人身安全和财产安全就可以高枕无忧了。物业管理公司向业主提供的安全保障的“度”就体现在业主与物业管理公司签订的物业管理服务合同中，合同中关于物业管理公司义务的约定就是物业管理公司应向业主提供的安全保障义务的标准。

　　因此，律师特意提醒广大业主，如果要使自己的人身和财产权利有更大的保障，很重要的一点就是要在与物业管理公司签订物业服务合同时，把物业公司应尽的安全义务明确载入合同，比如：明确约定物业管理公司应当保障业主在小区的人身安全，如果业主人身遭受不法侵害，物业管理公司要承担赔偿责任；又如：明确约定物业管理公司应对进出小区的车辆实行封闭管理，凭停车证管理车辆的出入，如果保安无证放车，物业管理公司应承担赔偿责任。只有在与物业管理公司的服务合同中对物业管理公司的责任作出明确、具体、特别的约定，才能够加强物业管理公司的责任心，才能使广大业主在小区里真正体会到安全感，才能使广大业主在意外遭受人身、财产损害时，获得更多的救济渠道。