浅析物业管理中的安保工作

摘要：在物业管理行业中，因为安全保卫工作在生产经营中不直接产生利润，属于非盈利部门，所以常常被一些领导认为是依附于服务而产生的“二线部门”。其实这种看法是错误的。如果不能保证业主或住户的人身财产安全，得不到客户的信任，再昂贵的设施，再一流的服务都将成为无稽之谈。

短短的二十多年 , 市场经济的飞速发展推动着物业管理行业的蓬勃兴起，物业管理已逐步进入到千家万户，并正在成为构建和谐社会的一个和谐音符。而安保工作作为物业管理行业中的首要任务，更是在企业的可持续发展经营中起到了举足轻重的作用。

有一个案例：某地某住宅楼，因为急于提高入住率，在消防设施没有投入正常使用也未经公安消防部门验收的情况下就办理入住手续，由于装修过程中一个工人的小小烟头引发了一个大型火灾，而发生火灾事故时不能及时报警，又没有水源，造成整个三层全部烧毁，经济损失上亿元。恢复楼屋后入住率也极低，没人敢住，间接经济损失无法估量。由此可见，安全是物业管理的先决保障。同时，随着生活水平的不断提高，社会对物业服务有了更高的要求，如果物业管理企业不及时发现问题、解决问题和预防问题，只能使物业管理企业与住户间的矛盾越来越突出，关系越来越僵化，所以，物业管理行业中的安保工作也就相对成了难点中的难点、重点中的重点。
如何做好物业管理中的安保工作，应从以下几方面寻找答案：

一、是否在基础工作中抓好安保建设

1. 体系及规章制度的建立与完善。首先科学划分各级、各部门以及各个员工的安全管理职责，层层签订“消防安全责任书”，逐级负责，把安全管理工作细化到班组、员工，建立和完善责任体系，确保管理过程中的安全工作环环相扣，避免事故发生。

2 ．制度的建立与执行因时而异。在不同的发展规模、发展阶段下，规章制度必须适应新的形势及新的生产经营方式，如果固步自封，所有制度都将因脱离现实而成为空文。所以，无论制
 
定什么样的规章制度，事前都要详细了解实际形态、整理分析各类问题，而后制定规则，这样才有意义。

3 ．意识，抓细节，具备高度责任心。如果缺乏必要的安全意识，工作疏忽大意，再完善的安全措施和制度也将形同虚设，治安混乱、偷窃、火灾，甚至停车时都会发生事故，用户的安全无以保证，物业管理形象更受影响。所以，在安全管理上，笔者所在公司始终坚持“安全第一、预防为主”的方针。结合公司特点，积极探索安全监督管理模式，形成“四位一体”的监督管理模式：以派出所为主“片区监督”、以居委会为主的“流动监督”、以业委会为主的“过程监督”和以物业公司为主的“全线监督”相互结合，共同监督，力求把安全隐患减小到最小。另外，笔者所在公司结合“五检一查”（日检、周检、月检、季检、年检和夜查），对检查出的问题，认真分析，进行安全讲评和提出要求，限期整改，定期复查，争取做到隐患整改率达到 100% ，有效地消除事故隐患和安全隐患。

二、是否在管理过程中坚持以人为本
安全管理中最重要的因素是人。努力实践以人为本的管理理念，并把这种理念通过各级管理人员的身体力行，通过职能部门的专业化指导，通过有针对性的跟踪、调查，才能达到增强员工的安全意识和自我保护意识、培养良好的操作习惯、控制和减少事故发生的目的。

虽然安保工作的管理难度较大，并且要让那些来自五湖四海的员工快速融入团队，认可公司的企业文化，这就要求安全管理的各级责任人，始终把安全教育培训摆在突出的位置，抓住不同岗位的安全技能、安全操作、安全交接、安全检查这四个环节，使所有岗位明确该怎么做、不该怎么做，严防因违章而发生事故。

另外，作为安全管理的各级责任人应善于聆听员工的心声。只有广泛地听取别人的意见、看法，并认真地加以分析，才能避免工作中由于疏漏造成的失误，另外，注意聆听员工的心声，也是团结员工，调动员工工作积极性的最有效的办法。也只有这样，才能鼓励员工开动脑筋，不断地思索，积极有效地完成各自的工作任务。再有，就是真诚的尽量为安保人员创造较好的生活、工作和学习环境，尽可能帮助他们解决实际困难，只有管理人员把安保人员看成了朋友和家人，安保人员才能把直接服务的业主看成朋友和家人，也只有以心换心，业主才能真心的把我们看成自家人。

三、是否在辖区内实行群策群力，内外兼修
实际工作中，机动车的磕、碰、挂、蹭时常发生；非机动车的被盗现象屡见不鲜。针对各住宅小区业主、租户人员复杂、流量大的特点，防范事故的重点从推行强制性规章制度转向提高业主、租户安全防范意识上来。认真做好“三到位”。

安全宣传到位：利用一切宣传手段对业主进行安全宣传，如利用广播、板报、小区宣传样、宣传单、条幅、展板等进行宣传。

安全温馨提示到位：在节假日、春秋大风天等不同季节进行不同的安全温馨提示，提示业主注意哪些事项才能确保财产和生命安全。

安全管理到位：在日常管理中，要求业主、租户将安全责任人、管理人名单报安全管理部门备案，以便在紧急情况下联系。比如：防火工作中，若要动用明火，装修的施工单位负责人必须到各责任单位填写动用明火审批表，双方签订治安、防火安全协议书，并把所需动火楼层的具体位置、动火种类、操作人员的证件号、操作证号，经责任部门核对无误后方可动用明火，并配置灭火器。
所以，物业管理公司的工作再到位，如果用户不协助也难以实现真正的安全保障。只有通过内外结合，使公司安全管理工作呈现出“公司管理、业户关注、共同防护”的可喜局面，才能把安全实质落在实处。

四、是否实施智能化的管理

随着科技的进步，住宅的智能化也不断升级。一些小区除了采取传统的保安巡逻、保安门岗措施外，还采取红外线周界报警、电视监控、家庭紧急报警、可视对讲等智能化的安保设备和措施。

保安巡逻这一传统的安保措施因其节约成本、效果好而仍然被广泛采用， 80% 以上的被访者表示，所在的小区有保安巡逻。仅有不到
15% 的人认为自己小区有保安门岗，但是发挥不了“安保”作用。 10% 的居民反映小区采取了电视监控的措施来保障业主的安全，但这些智能化设备的维修和维护又逐渐成为市民反映问题的焦点所在。比如：某区一住户来电反映：“我们小区是有电视监控，车子被偷了，拿监控录象带来一看，录象带一片模糊，什么也看不清，等于没有”。“是有监控，但是坏了，好长时间都没修，也没用过。”上述诸多安保措施的不落实，直接造成了住户对物业管理公司安保工作的不满，最终大大降低他们对物业管理整体服务水平的认可度。市场呼唤物业管理的安保设施智能化、安保队伍专业化、提高安保人员的专业素质。

没有狠抓就没有安全。安全管理警钟长鸣，无论安全工作头绪有多么繁杂，任务多么艰巨，只要用心去做，真正把企业、员工的安危放在心上、看在眼里，竭尽全力，去思考，去实践，一定能把安全工作做好、做细、做出成效。

参考文献：

1. 张明， 《 成功物业管理模式全集 》 ，当代中国音像出版社

2. 刘亚臣， 《 房地产物业管理 》 ,大连理工大学出版社