浅谈住宅小区中保安队伍的建设和管理

摘要：在各住宅小区物业管理处的日常运作中，保安员工约占管理处总员工人数的 50 ～ 60% 之间，在物业管理过程中保安部的工作量占工作总量的 60% 以上，因而各住宅小区中物业管理处保安队伍的建设和管理就显得更加重要。

在各住宅小区物业管理处的日常运作中，保安员工约占管理处总员工人数的 50 ～ 60% 之间，在物业管理过程中保安部的工作量占工作总量的 60% 以上，因而各住宅小区中物业管理处保安队
伍的建设和管理就显得更加重要。搞好保安队伍的建设和管理，能充分发挥广大保安员工的工作积极性和主动性，保质、保量地完成保安队伍所承担的相关任务，真正体现出物业管理“安全第一”的属性，显示出保安队员在住宅小区管理中的各个阶段、各种环节中的职责和作用。

一、保安队伍的配制

住宅小区保安队伍的配置可采用“三结合”的配置方式，具体操作是：

1. 年轻化与中壮年相结合。年轻化是指年龄在 30 岁左右的外来务工者，且他们的爱人在当地也有固定工作，这类人员相对来说比较稳定，对家庭有一定的责任心，生活上有压力，他们希望在当地能寻找到一份相对稳定的工作，在招聘时如果符合公司的要求可作为首选聘用对象。
 
中壮年是指年龄在 50 岁左右的本地应聘人员，他们原先是提供劳力的下岗人员及失土农民，特点是其它技术性工种较难录用，他们急需有份工作作为家庭的经济来源，聘用后工作比较安心，工作责任心较强，也非常珍惜来之不易的工作机会。工作安排中，适宜于安排长夜班。一般情况下，这些员工不但能做好自己的本职工作，而且能督促其他年轻员工在凌晨时分抓紧轮流巡查，提醒他们少打瞌睡，十分有利于夜间住宅小区的治安管理工作。

这种形式的合理配置优势在于：每配置一名长夜班和一名长日班队员，则能节省一名保安人员的编制。长夜班队员的配置目的是加强夜间的治安管理，上班时间可安排为 21 ： 30 至凌晨 4 ： 30 ；若为了加强住宅小区的车辆管理，上班时间可安排为
15 ： 30 至 22 ： 30 。

2. 外来务工者和本地人员相结合。住宅小区物业管理处的保安部中，若能将外来务工者和本地人员相结合进行配置，则有利于保安队伍的正常管理和实际操作。保安员工内部因各种因素的多重性，会使他们相互配合，有时较为融洽，但是也不排除会产生矛盾、产生意见，管理者应当合理地、充分地运用这种无形形成的监督机制，在利用矛盾过程中及时解决问题，这对在第一线的管理工作十分有利。在保安队伍的配置中切忌外来务工者中同一区域性的人员在一起，若这种情况在保安队伍中占有的比率超过一定的限度（如果超过比率 30% 时），则不利于保安队伍的管理和控制，特别是对奖惩制度的实施会带来很大的难度。因为，同一区域性的所谓“老乡”，易形成小团体、拉帮结派，在处理一名违规、违纪队员时，难以下手，往往会牵动一大批人员。
3. 新、老队员相结合。

住宅小区物业管理处的保安队伍要有严明的纪律性，这样才能保证有强的战斗力，配置中宜采用新、老员工相结合的方式。新员工因寻找到新的工作，或在管理处保安部工作中违规、违纪做出处理后而进行了变动，因新队员不断地充实，所以要按管理机制进行各类培训，合格后才能上岗，这样才能使他们尽快适应管理处保安部各岗位的工作，按照各岗位的工作职责和标准完成相关的管理任务。在这个过程中，如果有一名老员工与其配合，不仅可以及时纠正其工作中的不足，也可以为新员工的发展树立一个“榜样”，有利于整个保安队伍的日常管理，尤其是可避免保安队伍中懒散、形成小团体等现象的产生和蔓延，纯化整个保安队伍。

二、保安队伍的管理

1 ．保持保安
队伍的稳定性，是搞好物业管理工作的基本保证。保安队伍既要保持相对的稳定性（对日常管理工作的开展非常有利），又要进行经常性的必要调整。管理过程中因员工的自动离开或员工在保安部工作的不适应性，都需作出相应的调整，因而这支队伍应始终处于动态管理之中。管理者要对他们进行岗前培训，同时推出“以老带新”措施；新队员不断充实的过程中，培训工作这一重要环节一定要抓紧、抓好，这对整个保安队伍再次加强组织纪律性教育、提高战斗力是一次有效的充电，物业管理处主任和保安队长要化大力气齐抓共管。保安队伍的稳定，是住宅小区搞好物业管理工作的基本保证。

2. 建立以班长和骨干力量为核心的集体管理队伍。住宅小区物业管理中，保安部的日常管理工作宜建立以班长和骨干力量为核心的集体管理队伍（尤其在夜间班长不在时），班长指挥各员工实施各自岗位的相应工作，同时督促、检查各员工执行工作的力度；骨干员工要配合班长做好管理工作，特别是当班长有急事未上班时，代替班长指挥，实施日常工作，当班内有新员工充实时带新员工熟悉岗位的相关工作；当新项目需介入时，保安人员进场阶段可提拔当班长任用，以利于新项目的承接和管理人员的配制。

3. 保安队伍的管理中，用制度管人，奖罚要分明。在保安队伍的建设和管理中，应明确强调：用制度管人，公司制定的 《
员工手册 》 是每位保安员工的行为准则，保安部的岗位职责是每位保安员工的工作要求。制订的各项奖罚条例，是每位保安员工的纪律和行为约束。保安队伍管理中应提倡奖罚分明、弘扬正气、压制歪风邪气扩散，管理者应懂得公平、公正以及用制度管人的原则。

4. 逐步建立和完善“末位淘汰制”。住宅小区物业管理处的保安队伍相对都具有一定的规模，这支队伍的管理宜采用“末位淘汰制”。几个管理处曾实施过该方案，实践证明对保安队伍的建设管理是行之有效的，能出色地完成住宅小区物业管理中的各项任务。

物业管理处可以将保安员工的工作内容、要求及标准，分为 10 个方面，每项计 10
分，总分为 100 分，在半年前把这项“末位淘汰制”方案在全体保安队员会议中讲明、讲透，同时每月对保安队员的工作按 10 个方面进行量化评估，简单小结并在会上公布。半年后评分时，每位队员领一张表对保安部其他队员进行客观打分，在去掉最高分、最低分后，对每位队员结出平均分，最后以最低分数的保安队员作为“末位淘汰者”，在做好思想工作和安置后进行劝退，以教育保安部其它队员更好地做好自己的本职工作。

住宅小区物业管理处合理、有效地搞好保安队伍的配置和管理，小区内相关的物业管理工作才能有序、规范地运作，“分工不分家”的管理理念也可真正得到体验，员工的凝聚力也会增强，团体精神才能真正形成和发挥。

参考文献：

1.
张亚、郑予捷， 《 组织行为学 》 ，经济科学出版社， 2002.2

2. 周樟生， 《 物业管理探索与实践 》 ，海天出版社， 2002.6