新时代“邻里”关系 六招告诉你怎么和物业相处

我和我的邻居相处愉快吗？我和小区物业发生过矛盾吗？

    在新时代的“邻里”关系里，业主和物业如何协作和相处，或许是你时常会思考和关注到的一个问题。2009年，越来越多的长沙市民参与到这样一种关系里，他们用各自的方式争取自己的权益，比如，鑫天新城小区居民在多次失窃后怒炒物管；再比如，科教新村小区第五区居民经历了物业“自治”的尝试与失败。每一种尝试都是有益的。物业和业主本是亲密合作的关系，是服务与被服务的关系，虽然经常也会表现为一种水火不相容的状态。再多的案例也不过表明一个简单的道理：与其“冤冤报”，不如坐下慢慢聊。

    [各方嘉宾]

    任志华  鑫天新城业主代表

    杨小平  湖南虹景园物业管理有限公司

    李  昌  中国物业管理协会行业发展

    研究中心研究员

    长沙市房产局物业监管处

    小区失窃、业主拒缴物业费、物业公司随意停电等六大问题是小区常见难题。那么，到底业主家中被盗物业该不该负责？业主拒缴物业费是否违法？本报搜集了各方代表的意见，长沙市民若遇到类似问题，可参考借鉴。

    1

    业主拒缴物业费，是否违法？

    [案例]

    2005年，长沙星沙镇山水人家小区业主钟大爷家失窃，被盗4000元钱，几年来他欠缴的物管费共计3800元，物管就断了他家的水电。记者走访长沙各大小区，发现小区业主不交物业费的现象很是普遍。

    [专家建议]

    中国物业管理协会行业发展研究中心研究员李昌：目前，小区业主“对付”物业公司的主要办法就是拒缴物业费。但是，业主不知道这种行为不仅违反了业主和物业之间签订的合同，而且违反了相关法律。一般来说，物业公司因为麻烦等原因不会起诉，但不乏有些物业公司“较真”，那么一场官司打下来，很有可能是业主败诉。

    拒缴物业费还有一个恶劣的后果，就是导致物业公司考虑减少保安、保洁员人数等人力、物力成本投入，降低服务质量，导致恶性循环，恶化业主和物业公司的关系。

    长沙市房产局物业监管处：业主如果认为物管不尽责，应该另行投诉，但业主无权对物业公司提供的服务做一个零价值的判断。业主可向所在区或长沙市房产局物业监管处投诉，我们将进行调解。

    2

    小区出租广告位的收益归谁？

    [案例]

    “小区广告费业委会和物业公司六四分成。”鑫天新城业委会任志华说。２００３年起，小区业委会和虹景物业签订了一份关于广告费分成的合同，其中包括电梯广告位出租费用、移动电视广告费以及大门口的临时广告位出租费用。其中４０%交给物业公司作为业主的物业费用，６０%归业委会处置。“出租广告位的公共区域是我们全体业主的，业委会和物业公司无权处置。”对于小区的做法，很多业主表示不满。

    [专家建议]

    中国物业管理协会行业发展研究中心研究员李昌：整个小区都是业主花钱买来的，里面的公共区域归所有业主共同所有，未经业主同意，任何人不得以任何理由出租、出售。若业主同意出租或出售，产生的费用也要由业主共同决定如何处置。业主若遇到小区广告位随意被出租的情况，可通过法律途径解决。

    3

    小区业主被盗，谁来负责？

    [案例]

    2009年10月的一天下午，长沙鑫天新城小区业主吴先生发现自家79公斤重的保险箱不翼而飞，保险箱里有现金近10万元及一些贵重物品，共计价值20余万元。79公斤重的保险箱是怎么被抬走的呢？气愤不已的吴先生找到物业公司，物业公司称不知此事，“不负责任”。鑫天新城小区业主反映，自2007年虹景园物管接手小区物业服务以来，小区陆续有80多户被盗，2008年的一个晚上有8户被盗。

    [专家建议]

    中国物业管理协会行业发展研究中心研究员李昌：小区业主被盗，要分清是发生在公共区域外还是公共区域内，物管的职责主要是对小区公共区域内进行管理，公共区域内发生被盗事件，物业公司的责任不可推卸，但若是业主家中被盗，要分几种情况。

    首先，要看物业公司和业主签订的合同，看其中物业公司保安应履行的义务，比如每天巡逻多少趟，几个人看守监控探头等。如果保安履行了应尽的义务，那么业主家中失窃，物业公司不负责任，若因保安失职导致业主家中失窃，保安肯定要负责任，所以，业主家中被盗，若怀疑是保安不负责，要注意取证，看保安巡逻时是否到位、看守监控时是否打瞌睡等，证据确凿可起诉。

    长沙市房产局物业监管处：失窃往往是小区管理的一大难题，业主发现失窃后，首先应向公安机关报案，然后和物业公司协商，提取证据，调取监控录像，物业公司有义务协助警方、业主破案。能找到小偷最好，但业主若一直无法找回财物，此时物业公司又有责任，业主可起诉。

4

    物业公司是否可以对业主停电？

    [案例]

    山水人家小区不少业主因失窃拒缴物业费，物业公司对这几户业主，甚至这几户业主所在的整栋楼采取了停电措施。不仅山水人家，三湘小区、鑫天新城小区等很多小区业主在拒缴物业费时也遭遇了物业公司“停水电”措施。

    [回应]

    湖南虹景园物业管理有限公司杨小平：业主们要么以家中曾经被盗拒缴物业费，要么以卫生、停车等问题拒缴物业费，我们曾多次上门收取，坦诚说有事好商量，结果都吃了闭门羹。最后，不交物业费的业主越来越多，收到的物业费根本无法维持物业公司的正常运行，我们也是没办法才采取的停电措施。

    [专家建议]

    长沙市房产局物业监管处：业主若遇到被随意停水电的情况，可向当地的街道或社区投诉，也可以向房产局投诉。收取水电费是独立于物业合同之外的权利，物业公司若认为业主违反合同可通过正当的司法程序，而不应擅自断水断电。

    5

    物业公司是否可随意提价？

    [案例]

    2002年科教新村小区业主相继入住，长沙市自然物业有限公司按0.6元/平方米/月的标准收取物业费。几年后，物业公司要求提价，物业费从0.6元提高到0.8元。很多业主反对。“从2002年到现在，员工工资涨了，物业费自然也要相应增长。”物业公司负责人说。

    [专家建议]

    长沙市房产局物业监管处：市民对价格有疑问的，首先可以和物业公司进行协调，也可向房产局物业监管处反映，我们将对业主进行调查，征求意见，也可向长沙市物价局提出审核。

    6

    业主是否可以物业“自治”？

    [案例]

    科教新村小区内共五个小区，因不满物业服务，第五区业主发起物业“自治”，单独成立了第五区“业主大会”，聘请了物业公司保安和保洁员。但因第五区不是一个独立小区，无权单独成立业委会，最后被岳麓区房产局叫停。

    [专家建议]

    长沙市房产局物业监管处：法律规定，一个物业管理区域只能有一个业委会、聘请一个物业公司。从法律上讲，第五区不能搞物业“自治”，但这并不代表小区不能搞“自治”。

    中国物业管理协会行业发展研究中心研究员李昌：业主自行承包管理小区，属于《物业管理条例》中的“自行管理或委托第三方管理”，是小区管理的一种模式。物业“自治”反映了公民参与意识的觉醒。