居委会和业委会的存在价值 中国的现实国情，就是社会主义初级阶段，初级阶段的一个重要特征，就是区域发展不平衡，因为这种发展不平衡，造成很多“南橘北枳”的例子。这就意味着现实中的中国社区管理，出现了更多的类型，更加复杂的因素掺杂其中。就在广东省逐步探索业委会的成熟模式的同时，北京最近公布了一个法规，以后由居委会负责监控物业管理公司的服务。物业管理的责任如果物业管理公司不去承担，那自然有人承担，居委会、业委会的存在价值，以及因此派生出的一系列有趣的现象，也可以从超越性心理学的分析中找到结论。
不同的省份和城市，有着不同的经济和法制环境，不同的产业发展水平，物业管理企业所面临的中观行业环境，拥有的自身资源能力也各不相同，如果我们把现阶段中国的物业管理发展状况进行一个排序，就会看到一条明显的发展轨迹，经济上求得生存的目标，辅以政治上争夺权力的诉求，这是一个对立统一的斗争史。
在新中国住宅出现的早期，从我们刚懂事的那个时代开始，那时还是“五讲四美三热爱”的时候，那一时期的社区基本上由企业、由房管所和居委会去管理，住房是分配的，交纳房租。现在这样的房子在内地还大量存在，但是住宿条件确实已不堪了，这就涉及到一个问题，为什么同样的房管以前管用，现在不管用？我们也可以以同样的形式问一句：传统意义上的思想政治工作是干什么的？主要是刺激什么动力？超我动力。超我动力是好的，但是它是有基础的，超我动力的基础就是自我动力，这就是马克思的经济基础决定上层建筑，就象早期的劳模、入党积极分子要讲奉献，把分房、加工资的实惠让给那些调皮捣蛋的人一样，长期以来中国的内地社区只讲超我动力，不讲自我动力，起到的只是反作用，结果是负向自我动力的广泛蔓延：杂物挤占楼道，野广告贴满墙壁，从上到下没有一盏灯，墙体到处是裂缝。不言而喻，老百姓的生活水平条件极端恶劣。
相对应这种情况，出现了一个特殊的反例，这就是深圳，深圳的物业管理走在前面，因为深圳市有着很多的得天独厚的条件，这些条件其它中国城市大多不具备，一是极端充裕的优质劳动力市场，二是灵活的法制环境，三是背靠香港的比较优势，迫使深圳从一开始就把自我和超我相结合的现代文明作为物业管理的切入点，“原来生活是可以这样子的”。深圳的物业管理企业达到一种什么样的程度？简单地说就是功能完善到担纲社区物业管理主角地位的程度，取代了居委会，遏制了业委会。前些年备受争议的业委会的问题，甚至有个时期提出“取消业委会”之说，这里唯一可以解释的原因是：物业管理企业和业委会之间的定位错位了，业委会本来也就需要代表业主公益的，需要发挥其刺激超我动机作用的，结果都不是，都用于自我动机的要求。这样的业委会自然很快进入了历史。
再来看一下比较普遍的大中城市的物业管理现状：北京、上海、广州、昆明、杭州……，这些地方政府向社区、社区向服务企业的权力让渡大多数是不完善和不充分的，居委会、管委会、业主大会和物业公司共存，就象很多企业中党委、工会、董事会、股东会和经营管理班子共存一样。在这些城市的社区之中，居委会是政府派出机构，业委会是业主自治机构，这两者对社区“管理”有着天生的话语权，作为企业性质的物业管理公司，则是言“服务”易言“管理”难。其实物业管理公司自身，事实上也有自我超我的考虑，基于自我的目的很明确，作为企业赚取自己的利润，寻求生存和企业价值最大化，有一个良好的社会形象；但是说到社会责任方面，物业管理公司的超我动机则相对模糊，说到底是应对具体的物业管理项目负起责任，确保物业的保值增殖。但因为作为长期性的耐用品消费，物业的具体维护使用当中多一点少一点区别不大，一时半会效果优劣也不明显，加之处于行业发展初期，服务水平半斤八两，于是给了很多物业管理公司逃避的藉口和想象的空间。物业管理企业的超我意识匮乏，直接导致社区公益代言人地位让位于他人，这个位置，自然而然回落到同属社区一份子的“居委会”和“业委会”身上。之所以居委会迟迟不退出历史舞台，业委会能够强势发展壮大，因为他们一方面拥有更多的资源，另一方面在战略上他们比当前的绝大多数物业管理公司更能意识到将超我自我相结合，去进行社区管理、去进行社区文明的塑造。他们理所当然处于有利位置。
结语：物业管理的责任 按照这么样一个思路，我们回头审视一下中国社区（姑且称之为社区）近十年物业管理的实践，得到两个结论：北方居委会长期存续能够起到什么作用？就是促进超我动力存续的作用。但是自我动力去哪一方面完成呢？通过物业管理公司提供的服务来满足。那么从改革开放以后，我们在南方一些城市试点，开始了业主自治的探索，重视服务，重视业主权利，慢慢就走向另外一种形式，就是单纯过分重视自我，而不重视超我，这里物业管理公司又必须扮演起促进“超我”的作用，也就是管理的作用。所以北方的居委会发挥激发“超我”动机的功能，南方的业委会发挥激发“自我”的功能，而物业管理公司和它们两者之间是此消彼长的关系。随着社区的发展，物业管理有必要成为社区中的核心内容，尽管物业管理的主角可能不必是物业公司，也有可能是居委会、业委会，或者其它什么组织。
而今，在大多数城市，物业管理企业越来越趋向于业主自我动机的无条件满足，规避业主超我动机的意识形成，这样的定位无疑使其具有相当的依赖性，并且管理业绩同其管理期望差异甚大；很多地方的居委会，却在这样的空隙间发展成熟，利用社区中潜伏着的巨大的商业机会和广泛的价值诉求，纵横捭阖，开展创收，担任起社区领袖和仲裁者的角色，把业主的信任和信心集中过来；一些业委会则依据自身的主体优势，从总体上评估和控制社区资源，取得全新的强势地位。这里我们发现一个规律：谁能在业主的自我超我动机指向中发挥了主要作用，谁就在社区文明中处于支配地位。有时候清官难断家务事，做物业管理就是一揽子鸡毛蒜皮，业主碰见了问题，其第一反应是找谁，找物业公司？找楼长？找律师？找开发商？……，从这种排序之中，我们可以些许领会到其中深意。
说到这里，本文现提出如下几点结论： 一、物业管理公司与居委会、业委会的关系问题，将在一定角度上决定物业管理公司的生存空间。目前这种关系有三种：一是物业管理公司是居委会的替代品，二是物业管理公司是业委会的互补品，三是物业管理公司是居委会、业委会的供应商。除此之外，作为企业性质的物业管理行业还面临日益强大的购买者（业主）和供应商（专业二级公司，如家政服务公司、专业保洁、保安公司等）的讨价还价能力上升的挤压，所以，对行业使命的定性已经到了刻不容缓的地步。
二、对国家而言，国家的构成要素是公民和政府；对社区而言，社区的构成要素是业主和物业管理。有效的物业管理在于设计出一个系统，将业主的超我和自我相结合的系统，其最终责任是将全体业主的意志结合起来，促进社区文明的产生与发展。这种文明同时包涵物质文明和精神文明，它也将成为城市文明的一个重要组成部分。而在今后很长一段时期内，政府力量仍将在社区文明中扮演首要角色。
三、随着物业管理的发展，行业细分将达到令人惊异的程度，成长社区与成熟社区中的种种内在差异，将导致“前期物业管理”和“正常期物业管理”之间出现更多的不同，更多的基础理论和管理科学将运用到物业管理行业当中来，作为一个市场主体，物业管理企业配置资源的能力，应较非市场主体的能力为优；而作为带有公共管理性质的行业，物业管理企业就有必要考虑：更加广泛的社会责任，是否带来了更高的成本和风险？认清机会、识别威胁，依据自身优势弱点所作出的选择，就已经是眼下最好的选择。
四、但是事实上，最先是政府，其后是开发商，最后轮到了物业管理，成功的社区文明来源于一系列负责任的行为，而不是漠视、欺骗和纵容。无论广义还是狭义下的物业管理，都必须管理与服务并重，在入伙之初、社区建设初期更是如此。在业委会、居委会缺位的情况下，物业公司的权力，在业主签下《业主公约》、交付物业管理费时就已经赋予给这个小区的管家了，至于他能否有效地承担起责任，这是一个能力问题、素质问题，与其它的外界环境或资源无关。只要想管，无论如何都会管好的，当然难度是有的，正是这些难度与挑战成为促进这些市场主体成熟发展的最大动力，但是就是就怕不想管，就怕在思想上把什么都放弃了。这样的意识给行业造成的伤痕，将较“保安打人”更甚。
五、最后，无论物业管理企业选择“进入”还是“退出”，在广义范畴内的物业管理现状必须发生改变，一个社区的物业管理者（他可能是一个管理处主任，也可能是一个居委会主任或业委会主任，甚至一个自由职业者）应当同时提高效率与效能。自我超我的心理学理论为这种职业定位仅仅是提供了一条思路，就象施展魔术一样，要提高社区中所有“利益相关者”的满意度，这确是一个长期而艰巨的课题。
二○○三年一月二十三日于济南匡山
刊于《现代物业》2003年
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