把物业管理纳入社区管理的思考

一、物业管理纳入社区管理的现实意义 
（一）有利于深化城市社区体制的改革 
物业管理是城市管理的一个重要组成部分，物业管理好坏直接关系到居民的切身利益和社会的稳定发展。随着生活水平的提高，人们对居所的要求更着重于良好的居住环境。物业管理是社区管理的要素之一，物业管理纳入社区管理已越来越成为人们关注的焦点。因此，如果做到了物业管理纳入社区管理，不仅有利于物业管理的发展，而且也符合社区管理的目标，有利于深化城市管理体制改革。 
比如，城市中老的居住小区虽然有了物业公司，但居民对物业管理认识不足，交费情况并不乐观；在新的小区，很多物业公司隶属于开发商，业主入住后没有选择物业公司的权力。由于缺乏竞争，有的物业公司不仅服务差，并且乱收费。同时，政府的有关政策法规也很难在这样的小区中得以贯彻实施。相反，如果把物业管理纳入社区管理，政府的房管局和民政局就可联合发布关于将居住区物业管理纳入社区管理的有关规定。又如，在物业小区纳入社区管理之前，社区居委会、业主委员会、街道办事处、物业管理企业、房管局的派出机构之间的复杂关系往往是物业管理中的症结所在。物业管理纳入社区管理之后，政府就可用政策明确界定他们之间的责任。社区居委会就可以加强对业主委员会的指导，监督物业管理企业服务，协调物业管理企业、业主委员会和业主之间的关系。另外，社区居委会也可会同物业管理行政主管部门及有关单位和业主委员会、物业管理企业,一起组建联席会或管理委员会，代表区域内全体业主和使用人的物业权益。业主委员会应按章程认真履行职责，还应当接受社区居委会的指导，遵守社区居委会关于社区公共利益的决定。业主委员会如果做出违反法律法规、影响社会秩序、侵犯社区公共利益的决定，社区居委会可以按照社区自治的原则加以制止。 
（二） 有利于创建新型社区清洁、优美、舒适、安全的居住环境 
把物业管理纳入社区管理的目的之一，就是提高居住区物业管理水平，改善小区的居住环境。因此，在抓创建文明社区、文明小区工作中,要充分认识到加强居住区物业管理工作的重要性。 
基于这种认识，把物业管理纳入社区管理的工作应着重做到以下三点：第一，要根据老小区先天条件差、配套设施不足、推进物业管理难度较大的特点，着重加大老小区的整治力度。通过综合整治项目为创建物业管理优秀小区、文明小区创造必要条件。第二，新建小区的创优工作要做到谁开发谁负责，各有关部门应大力支持，创造良好的外部环境。第三，全面推进物业管理纳入社区管理的步伐，在小区中应尽快建立小区管理委员会制度。由此引伸出“四位一体”的组织形式，来协调处理好居委会、业主委员会、物业公司和社区民警之间的关系，从而，实现各司其职、分工协调、运作流畅、职责分明、有序高效的“四位一体”新格局。 

二、物业管理纳入社区管理的具体措施和办法 
（一）要有操作性较强的相应政策出台 
虽然物业管理纳入社区管理有利政府、居民和物业管理多赢，但也不可过于乐观。因为，不仅物业管理、业委会和居委会等有关方面的关系协调好还需要一个过程，而且，还有待于新的法规的出台和房改 
政策的进一步深入。例如，物业管理纳入社区管理之后，小区实行了保安、保洁、保绿、保修、停车等一体化管理，但在老小区中，人们还不习惯于每月交保安、保洁、停车费等，使物业公司无法进行管理。再如，在新小区中，物业公司对物业管理纳入社区管理这件事情的态度和居民对成立业主委员会的意识等也都是不确定因素。目前,成立业主委员会需要街道盖章，但是街道对于业委会规范运作却没有任何制约措施。目前，业主大会通过业主委员会有选择物业管理公司的权力，但是，业主委员会组成人员的素质对此项工作影响很大。由此可见，物业管理要纳入社区管理，必须出台操作性较强的相应政策加以规范才行。 
（二）建立“四位一体”联席会议制度 
在政府有关部门和街道指导下建立“四位一体”联席会议制度，应是物业管理纳入社区管理的关键。为此，应做到“六明确”：一要明确街道办事处应会同有关部门指导业主委员会的工作;二要明确业委会筹备小组应由街道、居委会、房地产主管部门进行指导;三要明确划分物业管理区域的基本原则;四要明确第一次业主大会召开的方式、程序、候选人产生的方式和业委会选举产生的方式;五要明确提高业主自治管理水平，保障业委会准确地行使在物业管理活动中的权利和履行义务;六要明确加强对业委会及其成员的培训。 
（三）落实有关方面的职责 
要落实街道办事处、物业管理企业和政府有关部门在物业管理纳入社区管理中各自所应承担的职责。街道办事处应当加强对辖区内物业管理的指导和监督检查。其主要职责是:参与新建居住小区的入住验收，对未按规划管理配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划管理主管部门予以纠正;会同房地产主管部门指导业主委员会组建工作，对业主委员会的组建提出审核意见;会同房地产主管部门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理;对物业管理员的服务质量和管理水平进行考核，并反馈给物业公司;及时协调、处理辖区内的物业管理纠纷。 
物业管理企业要按照法律、法规的规定和物业管理服务合同的约定为居民提供服务。要自觉接受街道办事处和居委会的监督，不断提高服务质量和管理水平；要严格按国务院《物业管理条例》及有关法律、法规的规定进行管理。 
政府各有关部门应当对辖区内物业管理进行行政管理和监督。各部门应各司其职，密切配合街道办事处结合辖区的实际情况，研究制定具体的方案和措施，以利于街道办事处在指导和监督检查物业管理企业工作时得到法律、法规上的保障，从而,推动物业管理和社区管理。 
（四）加强居委会建设 
居委会在把物业管理纳入社区管理的过程中具有十分重要的作用。居委会是落实好把物业管理纳入社区管理的有效组织形式。在加强居委会组织建设中，有以下三种组织形式可供选择：第一，在居委会选举中把物业公司有关人员吸纳进来作为兼职成员，分担政府和居委会的工作;第二，在居委会选举中把业委会主任或副主任选进居委会；第三，把居住在小区里的居委干部选进业委会中担任成员。