构建住宅物业管理与社区建设良性互动新机制

构建住宅物业管理与社区建设良性互动新机制

文/张年

党的十六届四中全会系统地提出了“不断提高构建社会主义和谐社会的能力”的要求，社区作为人民群众生活的家园、各类经济社会组织活动的舞台，已成为城市管理的重心。住宅物业管理作为社区管理的重要组成部分，是社区建设的基础性工作，对推进建设“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区”具有十分重要的作用。

一、坚持条块结合、属地管理，发挥社区对物业管理的指导协调作用

住宅物业管理涉及到老百姓的切身利益和千家万户的安居乐业，在实际工作中要正确把握物业管理与社区建设的依存关系，充分认识到做好物业管理服务工作必须紧紧依靠社区的支持和帮助。根据条块结合、属地管理的原则，充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）自身优势，协调解决物业管理中的难点、热点问题，有助于提升物业管理服务水平，也是构建和谐社会的重要体现。

一是切实加强指导与监督，提高业主大会、业主委员会自我管理的能力。《上海市住宅物业管理规定》将住宅物业管理纳入了社区管理的范畴，明确街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，负有组建业主大会和规范业主委员会运作的指导责任。街道办事处（乡镇人民政府）应当根据社区实际情况，落实专门部门，配备专职人员，负责业主大会的召开和业主委员会的成立、改选工作，发挥居民区党组织对小区人员情况充分掌握的优势，帮助业主将热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力的人员推选为业主委员会成员，避免出现业主委员会脱离社区党组织指导的情况。同时，在日常的指导工作中，注重引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照法律法规的要求，不断加强自我管理和自身建设的能力。

二是充分发挥综合协调作用，解决物业管理中的“急、难、愁”问题。住宅物业管理具有区域性、综合性和动态性的特点。物业管理中存在的问题，往往涉及到规划、绿化、市容环卫、公安、城管监察、通信、供水、供电等多个职能部门。街道办事处（乡镇人民政府）作为政府的派出机关，具有无可比拟的综合协调优势。在社区内建立由街道办事处（乡镇人民政府）、区（县）房地产管理部门牵头组织，业主委员会、居民委员会、物业管理企业和相关职能部门参加的联席会议制度，有助于解决住宅物业管理中的综合性问题，确保居民有一个祥和安宁的生活环境。

三是积极化解物业管理方面的矛盾纠纷，创造安定团结的社区氛围。和谐社区应当是一个具有和睦相处的人际关系的社区，一个治安良好和稳定的社区。但是随着改革开放的推进、市场经济的发展、居民物质文化需求的日益增长，群众利益失衡、政府管理缺位等问题导致的矛盾相对集中在社区，往往表现为群体性矛盾、利益矛盾，这其中不乏居民与物业管理企业、居民与居民之间在物业管理方面的矛盾，需要社区、党组织进行引导、协调。街道办事处（乡镇人民政府）可以充分发挥社区中人民调解工作委员会、司法所等专业调解组织的作用，及时调处物业管理中存在的矛盾纠纷，做好社会稳定工作。

二、发挥企业自身优势，形成主动参与社区建设的新格局

物业管理企业或物业小区管理单位作为驻区单位，在做好物业服务工作的基础上，积极发挥优势，扩大服务范围，创新工作方式，主动参与到社区建设工作中去。

一是以发挥在职党员的模范带头作用为切入点，参与社区工作网络建设。物业管理企业可以根据在职党员的职业特点和个人专长，积极组织参与社区的各项工作，在社区党组织的组织和指导下，与驻区单位一起，形成思想工作联抓、公益事业联做、文体活动联搞、思想道德教育联手、社会治安联防、困难群体联帮的社区工作网络体系。

二是以建立志愿者队伍为手段，参与社区服务体系建设。建立健全社区服务体系，是新

形势下社区建设的重要任务之一。在为老百姓日常生活服务方面，物业管理企业具有人力、技术上的优势，应当以党、团员为骨干，建立社区服务志愿者队伍，协助搞好社区服务中心和社区服务站（点）的建设和管理，开展便民服务和帮困活动。

三是以提高物业服务水平为着眼点，参与文明社区建设。物业管理服务是社区的一项基础性管理工作，房屋维修、公共秩序维护、保洁保绿、车辆管理等既是物业管理服务的主要内容，也是建设文明社区的主要工作。因此，物业管理企业应当以高度的责任感，认真做好各项管理服务工作，承担起文明社区建设的责任。

四是以开展丰富多彩文化活动为载体，参与社区文化建设。物业管理企业要以多种形式，如与驻区单位共同举办小区广场音乐会、小区业主文娱联谊活动、小型文体比赛、添置社区文化设施、帮助其他驻区单位开展文化活动、协助社区组织孤寡老人参观旅游等，参与社区文化建设，丰富居民文化生活，努力营造和谐生活小区。

五是以小区网站为纽带，参与社区凝聚力工程建设。为了加强企业内部管理和与业主的沟通，物业管理企业建立小区网站的越来越多。物业管理企业应当充分运用这一阵地，协助社区党组织履行“联系群众、服务群众，宣传群众、教育群众，反映群众的意见和要求，化解社会矛盾，维护社会稳定”的职责，营造正确的舆论氛围，促进凝聚力工程建设。

六是以安置下岗失业人员为己任，参与社区再就业工程建设。物业管理服务行业是劳动密集型行业，长期以来，物业管理行业为再就业工程作出了贡献。物业管理企业应当坚持在技术要求不高的岗位上，吸纳下岗、失业人员，积极协助社区做好再就业工作，主动协助政府做好维护社会稳定工作。

三、共享社区公共资源，创建物业管理与社区建设互动的良性机制

住宅物业管理与和谐社区的建设是相辅相成的。按照“条块结合、资源共享、优势互补、共驻共建”的原则，物业管理企业或物业小区管理单位，应当充分利用社区资源，加强自身建设，积极配合街道办事处（乡镇人民政府）开展和谐社区的创建工作。而通过整合社区资源，对物业管理进行指导和监督也是街道办事处（乡镇人民政府）落实科学发展观，提高执政能力的重要体现。

一是共享社区党建资源，提高党组织的战斗力。已建立党组织的物业管理企业，可以通过参与社区党建联席会议和社区党建工作协调议事机构，在社区党组织的指导与协调下，与驻区单位共同研究社区建设和社区党建中的重要问题，沟通情况，交流经验，促进企业党建水平的提高。

二是共享社区行政资源，提高解决、协调社会矛盾的能力。社区管理是综合管理，社区管理的主要功能是协调有关部门，动员各方力量，整合各类资源，服务社区群众，共同推进社区建设。社区是政府部门的集合体，行政资源十分丰富。物业管理企业要主动争取社区党组织在工作上指导和支持，紧紧依靠社区党组织，协调解决小区管理中的各种矛盾和与业主间的纠纷，维护小区的稳定。同时，还要协调处理好与驻区单位间的工作关系，以共同需求、共同利益、共同目标为纽带，真正做到优势互补、共驻共建，形成合力。

三是共享社区管理资源，加强企业监管，规范业主自主管理。紧紧依靠社区，加强对物业管理小区项目经理的考核，把企业的监管工作落到实处，促进企业依法办事、规范服务，促进行风建设，提升行业形象，提高社会满意度。加强社区对业主大会工作的指导，规范业委员运作，引导业主正确行使权利、履行义务，依法维权，保证物业管理活动正常有序，形成安宁和谐的小区生活环境。

作者系上海市房屋土地资源管理局物业管理处处长