论走进社区的物业管理企业

论走进社区的物业管理企业

文/王汝君

现代意义上的社区建设，一般有两种含义：一是以政府及其派出机构按行政区划对社区实施的管理和协调，是一种政府行为；一是在物业管理区域内，由物业管理企业及其派出机构(物业管理处)按照物业服务合同，对一个住宅小区实施系统化、专业化、一体化的管理，是一种企业行为。据初步统计，拥有700万常住人口的广州市，享受物业管理服务的人口超过222万，基本上涵盖了所有的物业类型。物业管理的推行，不仅改善了人民群众的生活质量，促进了城市面貌的改观，更为整个社会的和谐发展作出了贡献。

一、物业管理单位是社区公共事务管理的责任主体

随着城市建设发展，各种住宅小区、商业大厦、办公楼、工业厂房日益增多，在交付使用后，随着使用年限而发生变化，一是要受到自然环境因素的作用而发生损坏，如日照、震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等等；二是在使用过程中会受到人为因素的作用而损坏，如违章搭建、装修、使用不当及其他破坏性行为等等。如不及时进行维修和加强管理，就会影响物业功能的正常发挥。特别是现代建筑中智能化、高科技化的机电设备、设施的大量使用，更需要实施专业化的维修和养护，以确保其安全、正常地使用。因此，作为专业化从事物业管理的企业，对社区内各项公共事务的管理便成了最基础、也最首要的职能。

二、物业管理单位是满足业主需求的服务主体

物业管理单位在社区建设中的管理主体地位主要是针对物而言，而服务主体地位则主要是针对人而言的。作为第三产业中的服务性企业，物业管理单位一方面要充分行使其管理职能，另一方面要根据社区业主 (住户)的需要，提供多样化服务。

实际上，物业管理企业在社区建设中，其管理和服务职能的区分并不是绝对的，管理中包含有服务的内容，而服务中同样也含有管理的成份，主要区别在于各自侧重点的不同。因此，物业管理单位在社区的服务几乎囊括了业主及住户的所有需求，这很好地说明了物业管理单位的服务主体地位。

三、物业管理单位是社区行政事务管理的辅助单位

就整个国家体系而言，社区业主及物业使用人不是单独存在的，总是受一定的行政区域范围内国家行政机构的管理，如社区工作委员会 (原街道办)、居委会、派出所、工商税务等部门等等，相应地会产生计划生育管理、流动人口和固定人口管理、治安管理、工商税务管理等职能。但在实际工作中，一些行政部门总喜欢将这些事务摊派给物业管理单位，其直接后果是，物业管理企业受多头领导，“婆婆”多，工作任务繁重，管理成本增加，企业不堪重负。物业管理企业在社区的管理，其依据和权限仅限于《物业管理条例》等有关国家法律法规和物业服务合同规定的内容，企业没有义务更没有权利从事本应属于国家行政部门的职能。如果非得让物业管理企业去从事社区的有关行政管理事务，有两个条件:一是政府授权，二是有偿服务。目前我国的法律体系中，尚没有一条规定物业管理企业必须从事上述国家行政管理事务。因此，在社区行政事务管理中，物业管理企业仅起到辅助作用，协助有关政府部门开展工作，而不是越疽代疱，履行政府部门的职责。

四、物业管理单位是社区精神文明建设的主体

社区是人们生活和生存的重要空间，人的一生有一大半时间在社区渡过，人与居住小区环境的关系十分密切。因此，物业管理不仅与人民群众的居住质量、生活质量直接相关，而且还能反映社会精神文明的发展和居民的生活水准。良好的物业管理所营造的居住环境和人文环境能陶冶人们的情操，净化人们的心灵，对培养人们高尚的思想品德和生活方式也有着重大的意义。当前，我国正处于由计划经济向市场经济转轨的历史时期，人们的生活方式、行为方式等正发生着深刻变化。与此同时，各类社会功能也面临着调整和重新定位，社区也同样如此，比如，居住的相对稳定性和职业的相对流动性；国家实施五天工作制以后，居住人员在单位时间相对减少而在社区活动时间大副增加，使人们对社区的认同感和需求感也会相应增加。还有随着产业结构的调整，各

类待业人员、退休人员回到社会后对社区的依赖感、归属感也会大大增加。无论是街道和居委会，还是物业管理从业人员，都要对此有充分认识。从这个意义上说，社会主义精神文明建设，不单是某个政府部门或某部分人的事，而是全社会都应关心和参与的事，是全社会的共同责任。作为社区中管理服务的主体，物业管理单位在提高人们居住质量和生活质量的同时，也应参与社区建设，承担起社区精神文明建设的重任。\

1、倡导文明健康、和睦相处、邻里相亲的社区风尚。住宅社会学的研究成果指出，良好的居住、生活和工作环境，有利于舒缓人们的紧张、焦虑、烦恼情绪，减少矛盾和磨擦，形成互助、互谅的社会风气，甚至还有利于提高学生的学习成绩。因此，物业管理单位在社区建设中应大力倡导文明健康的生活方式，团结互助的社区新风，培养社区居民的公德意识，形成良好的公共道德和公共秩序。

2、以社区文化为载体，开展丰富多彩的文体活动。现代社会中人与人之间交往减少，关系冷漠，“老死不相往来”。这种彼此之间的陌生感会导致整个社区居民之间缺少必要的沟通和理解，导致各种磨擦的发生，影响社区的整体建设。物业管理单位应有意识地针对社区居民的特点，搭建社区文化的平台，以丰富多彩的文体活动，吸引各类型的住户走进社区大家庭，形成“同在一片热土，共建美好家园”的整体意识，建设繁荣、稳定、和谐的社区环境。

五、物业管理单位是社区建设的信息平台

社区作为社会的一个单元，它一方面需经常和外界进行信息交换，另一方面社区内部也需要进行信息交换。由于在社区中的特殊地位，物业管理单位责无旁贷地扮演着社区信息平台的角色，一是作为社区综合性的管理服务单位，外界(如媒体、有关政府部门)对社区的了解基本上是通过物业管理单位进行的；物业管理单位也应及时将外界情况 (如国家有关政策、法律法规)反映到社区。二是社区内的信息沟通也需通过物业管理单位进行，如某个业主对另一业主的投诉、社区重大事项的公布等，物业管理单位也应将社区动态反馈给业主。

1、和外界保持良好关系，建立有效沟通渠道。要与公共媒体密切联系，宣传社区的良好形象，提高社区的知名度和美誉度，另一方面要和政府部门保持联络，以取得主管部门对社区建设的理解和支持。

2、利用社区张贴栏、宣传栏、社区刊物等，构建社区内部信息平台，宣传国家有关政策、法规；社区重大管理事项、社区动态；社区新风和好人好事；业主和使用人意见反馈等。同时也可多联系业主，走入业主家中，形成信息互通、良性互动。

3、建立社区网络。随着现代科技的发展，网络技术赋予了物业管理一个全新理念。物业管理公司可拓展电子咨询、电子报修、电子服务等网上业务，物业管理费也可以实现网络交割……我们不难勾勒出一幅社区网络化的蓝图。

作者系广东华信物业管理有限公司办公室主任