物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系

物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系
文/林鹏

    物业管理公司与房地产开发商是在房地产开发全过程中承担不同管理职责的两个主体，物业管理是房地产项目后续工作的管理，因此在项目的交接过程中，开发商应给予物业管理公司极大的支持和帮助。然而在实际工作中，两者之间常产生很多矛盾与冲突。主要体现在以下几个方面：

一、工程整体文件、资料交接中的矛盾
    物业管理公司在接管过程中首先需要的就是相关工程资料，所需资料的范围涵盖工程项目的可研阶段、前期规划许可报批阶段，工程施工管理和验收阶段的全部资料，这对于物业营理公司今后代表业主对外开展工作及对内进行工程的维修与管理是十分必要的。然而开发商与物业管理公司在实际工作中经常因为交接资料的具体内容与范围发生矛盾，其原因有以下几点：

（一）、开发商思想重视不够，不注重前期资料的移交
    开发商认为物业管理公司只是对工程项目进行后期的基本维修管理，因此只要有项目基本建设施工资料就可以了，索要工程的前期资料毫无意义，对物业管理公司没有用处。

（二）、开发商前期手续不齐全，无法移交
    部分开发商为了抢进度，以尽快开工、销售，因此没有严格按照开发建设程序办事，导致项目的手续不齐，无法进行正常的移交。其中经常发生的问题有以下几种：

1、有些开发商为了能够多建设住宅，增加盈利，在已经报批认定的规划许可范围外，擅自增加建筑面积或增加建筑控制高度，导致最终的建筑产品与建筑规划许可证批准的规模不符，其性质属于违章建筑，无法办理产权证书。

2、有些开发商甚至利用一栋楼的规划开工手续，建设两栋甚至更多的住宅，然后共同进行销售，以获得非法利润，其多建住宅属于非法建筑，无法办理产权证书。

3、有些开发商则是违反已经报批审定的小区整体规划，在原规划绿地或活动场地上建设，导致项目与审定的规划方案不同，根据情节轻重，也属违章或违法建筑。

4、某些开发商则为了增加项目的容积率，扩大销售面积，人为地压缩小区的绿地面积和车位数量，致使项目的绿化覆盖率和人均停车数量不符合规划要求，因此项目不能通过园林部门与交通部门的审批与验收，缺少相应的文件和手续。

    针对以上原因，一方面加强与开发商的沟通，说明工程前期资料对于物业管理的重要性，并出示国家有关文件说服开发商，顺利完成工程资料的移交，另一方面对于手续、资料不完整的项目，要催促开发商尽快完善，并要根据项目的实际情况，推迟或暂停项目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列问题，保护自身利益。

二、工程质量标准的认定
    工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾的地方，作为开发商认定工程质量的标准是国家有关质检部门的验收评定，而物业管理公司则更多地代表业主从使用者的角度验收工程，本质上二者并无差别。但是政府部门的验收是依据有关国家建设工程规范及标准，对建设项目进行检验，是从安全和使用功能角度认定工程项目符合标准，笔者认为这只是一个最低标准，是能够安全、正常使用的保障标准。在工程中要站在使用者的角度，检查验收工程，每一个细节都要尽量为住户考虑。

    因此开发商要重视验收过程中物业管理人员提出的意见和建议，对工程加以整改，避免顾客的投诉。还有开发商要有前瞻意识，应在项目前期策划过程中充分听取物业管理公司的建议，让物业管理公司参与工程建设的全过程，以减少、避免后期的修改工作。

三、在工程保修过程中的矛盾
    在实际中由于保修合同作为建设合同的一部分，一般由开发单位与施工方订立，但开发商在保修过程中很少承担管理职责，由物业管理公司负责具体工程保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系。由于物业管理公司不作为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，总感觉管理难度大。

    为解决这一问题，建议开发商与物业管理公司在接管前应协商一致，由开发商委托物业管理公司全权进行保修营理工作，对于工程保修金的最后结算，应由物业管理公司予以确认后，施工方才能结算、领取。对于保修期间紧急发生的问题，当施工方不能积极配合时，物业管理公司有权自行修整，费用由施工方予以支付。给物业管理单位以更大的管理权，方便协调管理。

(作者单位：北京高校房地产开发总公司)
物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系
文/林鹏

    物业管理公司与房地产开发商是在房地产开发全过程中承担不同管理职责的两个主体，物业管理是房地产项目后续工作的管理，因此在项目的交接过程中，开发商应给予物业管理公司极大的支持和帮助。然而在实际工作中，两者之间常产生很多矛盾与冲突。主要体现在以下几个方面：

一、工程整体文件、资料交接中的矛盾
    物业管理公司在接管过程中首先需要的就是相关工程资料，所需资料的范围涵盖工程项目的可研阶段、前期规划许可报批阶段，工程施工管理和验收阶段的全部资料，这对于物业营理公司今后代表业主对外开展工作及对内进行工程的维修与管理是十分必要的。然而开发商与物业管理公司在实际工作中经常因为交接资料的具体内容与范围发生矛盾，其原因有以下几点：

（一）、开发商思想重视不够，不注重前期资料的移交
    开发商认为物业管理公司只是对工程项目进行后期的基本维修管理，因此只要有项目基本建设施工资料就可以了，索要工程的前期资料毫无意义，对物业管理公司没有用处。

（二）、开发商前期手续不齐全，无法移交
    部分开发商为了抢进度，以尽快开工、销售，因此没有严格按照开发建设程序办事，导致项目的手续不齐，无法进行正常的移交。其中经常发生的问题有以下几种：

1、有些开发商为了能够多建设住宅，增加盈利，在已经报批认定的规划许可范围外，擅自增加建筑面积或增加建筑控制高度，导致最终的建筑产品与建筑规划许可证批准的规模不符，其性质属于违章建筑，无法办理产权证书。

2、有些开发商甚至利用一栋楼的规划开工手续，建设两栋甚至更多的住宅，然后共同进行销售，以获得非法利润，其多建住宅属于非法建筑，无法办理产权证书。

3、有些开发商则是违反已经报批审定的小区整体规划，在原规划绿地或活动场地上建设，导致项目与审定的规划方案不同，根据情节轻重，也属违章或违法建筑。

4、某些开发商则为了增加项目的容积率，扩大销售面积，人为地压缩小区的绿地面积和车位数量，致使项目的绿化覆盖率和人均停车数量不符合规划要求，因此项目不能通过园林部门与交通部门的审批与验收，缺少相应的文件和手续。

    针对以上原因，一方面加强与开发商的沟通，说明工程前期资料对于物业管理的重要性，并出示国家有关文件说服开发商，顺利完成工程资料的移交，另一方面对于手续、资料不完整的项目，要催促开发商尽快完善，并要根据项目的实际情况，推迟或暂停项目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列问题，保护自身利益。

二、工程质量标准的认定
    工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾的地方，作为开发商认定工程质量的标准是国家有关质检部门的验收评定，而物业管理公司则更多地代表业主从使用者的角度验收工程，本质上二者并无差别。但是政府部门的验收是依据有关国家建设工程规范及标准，对建设项目进行检验，是从安全和使用功能角度认定工程项目符合标准，笔者认为这只是一个最低标准，是能够安全、正常使用的保障标准。在工程中要站在使用者的角度，检查验收工程，每一个细节都要尽量为住户考虑。

    因此开发商要重视验收过程中物业管理人员提出的意见和建议，对工程加以整改，避免顾客的投诉。还有开发商要有前瞻意识，应在项目前期策划过程中充分听取物业管理公司的建议，让物业管理公司参与工程建设的全过程，以减少、避免后期的修改工作。

三、在工程保修过程中的矛盾
    在实际中由于保修合同作为建设合同的一部分，一般由开发单位与施工方订立，但开发商在保修过程中很少承担管理职责，由物业管理公司负责具体工程保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系。由于物业管理公司不作为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，总感觉管理难度大。

    为解决这一问题，建议开发商与物业管理公司在接管前应协商一致，由开发商委托物业管理公司全权进行保修营理工作，对于工程保修金的最后结算，应由物业管理公司予以确认后，施工方才能结算、领取。对于保修期间紧急发生的问题，当施工方不能积极配合时，物业管理公司有权自行修整，费用由施工方予以支付。给物业管理单位以更大的管理权，方便协调管理。

(作者单位：北京高校房地产开发总公司)