前期物业管理招投标工作的探讨

摘要：房地产开发企业应该视项目的大小、物业的类型、定位等情况，选择不同资质的物业管理企业。在招标活动中，给物业管理企业提供公平的竞争机会。在评标过程中，在兼顾利益的基础上，为了企业的持续发展和信誉，应该与行业专家一道公平、公正、公开、合理地选择物业管理企业，为推动物业管理行业的健康发展做出贡献。

随着物业管理行业在我国的快速发展，社会各阶层对物业管理的认识逐步提高，物业管理市场也进入了激烈竞争的时期。为了规范市场竞争，促进物业管理行业在我国的健康发展， 《 物业管理条例 》 和 《 前期物业管理招标投标管理暂行办法 》 先后出台，这使物业管理从业者看到了我国的物业管理行业市场化、专业化发展的前景。但是，从中海物业参与的几次招投标活动中，我们感觉到仍然有一些问题尚需探讨和解决。

一、如何保证招投标工作的公正性

1. 评委的组成

《 招投标管理办法 》 中规定，“评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定”。配合这一条款，我国首批专家评委名单于 2004 年 8 月 28 日公布，共 81 人 , 几乎涵盖了目前国内知名的物业管理专业人士。对此有以下三个问题需要考虑 :

（ 1 ）此种确定招投标专家的方式人为因素过多，缺乏筛选、考核的依据。

（ 2 ）在操作上，这部分人员有相当一部分为知名的物业管理公司的负责人 , 一旦随机选中作为项目评标人 , 这部分人是否能真正有时间与精力参与评标工作值得商榷。

（ 3 ）所谓术业有专攻。此种方式选拔的人员是否能够保证对物业管理各专业方案的评审质量 , 是一个值得商榷的问题。

基于以上三点，笔者有两个想法，第一，可否考虑采用竞争考核的机制选拔物业管理招投标专家，以保证这一蓄水池能真正容纳各专业性人才。在条件成熟的情况下，完全可以考虑对这些专家也实行上岗资格考试制度，以组成真正专业性的评审组织。第二，按物业类型对评标专家加以区分，并且按物业管理各专业工种加以细化，以保证其真正成为评标过程中的权威人士。

2. 评分记分的公开性

目前一些招投标活动中的评分记分是背靠背的，参与投标的企业既不知道评分规则，也不能当场知道自己的得分，未中标的企业也不知道自己输在哪里。这种方式很难使人相信招标的公正性。

在招投标活动中，必须坚持评分与记分的公开。招标文件中应该有详细的评分规则，招标每一步进行完都应该将分数公开，参加的企业知道自己的得分，也知道其他企业的得分，公开答辩的评委应该当场亮分，这样的做法才能使招标的公正性得到大家的认可。

另外 , 个别招投标活动中还出现了评委的评分结果最后被招标单位领导一票否决的现象，这种情况是严重违背招投标法规的，必须要坚决制止。

二、评定投标文件的依据

1. 评标标准

目前部分地区参考的各专业评标标准是建设部颁发的国优标准以及各地省、市、地区的评优标准，以这一标准作为评分依据是否合适，还有待观察。但目前具体物业项目缺乏根据本身物业类型、物业档次确定的招投标评分标准却是不争的事实。比如对商务标、技术标缺乏科学的评分标准规定，使得招投标工作往往成为了单纯的价位竞争。为了解决这一问题，可考虑在现有国优、省优、市优标准的基础上，对不同物业类型、不同档次物业的管理标准加以细化，明确商务标及技术标的相应比重，并对评分细则作出指导性规定，以指导各物业项目制定自身的评标细则，做到在评标中真正有据可依。

2. 标书

物业管理招投标的区分标准目前一般分为企业综合情况、标书、答辩三个方面。在这三方面的比例构成中，不少招投标活动是以标书为主。而真正的物业管理方案实际上是在管理人员进场后，经过一段时间的现场考察才能制订出来，然后在试行和实践过程中进行修改和完善的。任何招标过程中提供的现场考察都不可能达到制订方案所必须的全部条件。标书的制作，是依据物业管理企业已有的经验和对社会资料的收集编制成的，显然把这个合成物作为招标评审的主要依据是不合理的。实际上评判物业管理公司的优劣并不难，那就是对物业管理公司的实际管理和服务情况进行考察。聪明的招标商并不看重你说的和写的，更会通过明查暗访来对投标企业进行综合情况的整体考察。因此我们应该考虑在招投标中，适当增大对投标企业现状的考察和评分所占的比例，适当减少标书所占的分数。

3. 价格

价格是招投标的中心问题，有的招标方希望价格越低越好，这种想法是片面的。盲目追求价格的最低化会将合理价格变成最低价格，把招投标的过程变成投标者之间竞相压价的过程。甚至有时会要求物业管理公司亏损经营，谁能承受亏损，谁的垫支能力大谁就中标。按照这样的方式招投标，结果不会理想，只能是高兴一阵子，一进入实际管理阶段就行不通了，要么管理质量上不去，要么必须重新调整价格。合理的价格应当考虑几个方面的因素 : 一是政府有关的规定 ; 二是发展商（业主）的期望价位 ; 三是物业管理服务的标准、内容和档次定位 ; 四是物业管理公司的资质 ; 五是市场行情。综合这几方面提出的价格才具有合理性。

三、发展商在前期物业管理中的作用

物业管理实际上是房地产实现整体利润的延续和完善，是保证物业保值升值的综合质量服务工作。置业人士在选择物业时 , 不仅注重价格和质量，同时也十分关注房地产的售后服务 —— 物业管理。所以，有远见的发展商懂得：好的物业管理使置业者从心底里树立起对开发商的信心。充分地认识到物业管理的重要性 , 对于房地产开发企业来说，具有重要的意义。

1. 物业管理费的制定

近几年来，在建或已售的一些楼盘出现了低成本投资、高标准配套、优厚的前期承诺、廉价的物业管理收费标准的现象。在发展商赢得了丰厚利润回报的同时，也使一些物业管理企业陷入了经营困境。我们不主张发展商自行确定物业服务费的价格，而是提倡“优质优价”。物业管理费应该由业内人士根据项目运作的实际成本、服务标准以及项目的功能特点等等内容，经过周密的测算来确定，基本上满足 : 对楼盘销售有利、物业管理企业低成本运作、大多数业主能够接受的互利互惠的目的。作为开发商不能片面地为了销售、为了追求利润而轻易做出低服务收费的承诺。

有些发展商对于亏损的物业公司会给予一定的补贴，这种做法我们也是不提倡的。这样做并不利于物业管理的持续发展，是一种短期行为。从长远来看，一旦没有补贴，物业管理公司还是会陷入经营困境，造成管理水平下降。一时的补贴并不能从根本上解决问题 , 而且这种现象一旦增多会影响到整个物业管理行业的整体发展水平。

 2. 招投标工作

《 前期物业管理招标投标管理暂行办法 》 的出台，为开发商和业主公开、公平、公正地选择物业管理公司提供了一个良好的大环境。发展商在前期物业管理招投标工作中扮演着重要角色。发展商的招投标工作的好坏，直接影响到后期的物业管理服务质量。因此，开发企业应该 :

（ 1 ）视项目的大小、物业的类型、定位等情况，选择不同等级资质的物业管理企业。

（ 2 ）在招标活动中，给所有物业管理企业提供公平的参与竞争的机会。

（ 3 ）在评标过程中，在兼顾利益的基础上，为了企业的持续发展和信誉，能够与行业专家一道公平、公正、合理地选择物业管理企业，为推动物业管理行业的健康发展做出贡献。

参考文献：

①     董藩、周宇 , 《 物业管理概论 》 , 清华大学出版社

②     黄安永 , 《 物业管理实务 》 , 中国建材工业出版社 ,1999.2

③ 熊礼俭 , 《 最新物业管理项目全程操作方案及成功管理制度典范 》 , 中国知识出版社 ,2005.9