第三篇 物业管理与房地产开发(土地开发与管理 土地开发与经营)

集约经营

单位面积土地上投人物化劳动和活劳动多，并且采用新技术，提高才产出或提高土地负荷能力。这是先进的科学的经营方式。

粗放经营

单位面积土地上投入的物化劳动和活劳动少，不依靠技术进步主要依靠扩大土地面积提高产量或提高土地负荷能力。这是落后的经营方式。

适度规模经营

经营的土地面积大小适中，劳动、资金成比例地投入，形成生产要素的最佳组合，经济效益高。城市中开发土地，面积如果过小，兴建的基础设施能力不能充分发挥，或者面积过大，基础设施不能普遍覆盖，都会造成浪费。农业生产中如果耕作面积过小，运用农业机械受限制，或者面积过大，农业机械负担不了，经济效益就低。适度的度是个变量，会随着经济技术条件的不同而不同。

土地市场

进行土地交易的场所。广义指土地交易活动，我国土地全部公有，不存在转移土地所有权的土地市场。转移土地使用权的市场，正在开放中。

一级土地市场

土地所有者转(出)让土地使用权的市场。我国城市土地全部国有，因此城市一级土地市场只可能由国家垄断。

二级土地市场

土地使用者再转让土地使用权的市场。不论转让方、受让方都不是土地所有者。

土地开发费

指用地单位在取得土地使用权时，向国家一次性支付的城市土地开发投资的补偿费用。一般来说，土地开发费是向初次取得土地使用权的单位或个人征收，并且是一次性征收。城市土地开发(包括新城区土地开发和旧城区土地开发)，由城市人民政府或土地管理机构组织土地开发企业进行经营，经过开发的城市土地，由国家统一作价，提供给用地单位选择使用，并向用地单位征收土地开发费。新城区土地开发费项目包括土地征用费、勘察设计费、土地整治费、基础设施建设费用、管理费、垫支资金利息和一定利润。征收时，按照土地位置和使用性质划分等级，按面积进行收取。旧城区土地开发费项目，包括拆迁安置费、更新改造城市基础设施费、垫支资金利息和一定利润。征收时，根据土地使用价值的提高和使用性质的改变等因素重新划定等级，按面积收取。土地开发费与土地使用费(税)的区别在于：土地开发费是对土地开发或再开发的投资资金的部分补偿，是使用土地者为了取得经过开发的城市土地使用权而支付的一次性费用。土地使用费(税)则是使用国有土地者向国家缴纳的租金，它是土地所有权在经济上的实现。因此，土地使用者在缴纳土地开发费，取得土地使用权之后，为了在一个较长的时期内拥有土地使用权，还要按年(或季)缴纳土地使用费(税)。为了鼓励外商在我国投资办企业，我国不少省、市分别制定了一些有关土地开发费优惠待遇的措施。1990年5月19日，国务院发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以后，土地使用者可以按《条例》规定，向土地使用权人(即原土地使用者)签订国有土地使用权转让合同，支付土地使用权转让金(即地价)而取得土地使用权。土地使用权转让金即已包含了"土地开发费"。。

城市土地收益

指以城市土地条件为基础而产生的超额纯收益。纯收益是总收益扣除生产经营过程中已消耗的生产资料和劳动力的补偿费用后的余额，它包含非土地性纯收益和土地收益两个部分。影响非土地性纯收益的，是劳动的社会经济技术条件;影响土地收益的，则是土地本身的条件(如土地的位置、在市场机制作用下能否形成垄断特性等)。当劳动的经济技术等非土地性条件相同时，两个投资所得纯收益的高低，就取决于其所用土地条件的差异。因此，城市土地收益是以城市土地条件为基础而产生的。城市土地收益归土地所有者占有时，城市土地收益就取得了地租的属性。在不同的土地所有制下，土地所有者占有城市土地收益的目的不同，地租的界限也不同。在社会主义的城市土地管理中，应当使地租的占有适应城市土地收益形成的规律，并把城市土地收益的分配作为管理城市土地、实现社会主义城市土地利用目标的手段。正确处理城市土地收益的分配，对于维护社会主义国家对城市土地的所有权，正确处理国家和各种经济成分的城市土地使用者之间的利益分配关系，正确评价企业的经济效益，促进城市土地的节约使用，调节城市土地的开发利用等，都有十分重要的意义。

土地经济效益

投入的劳力、资金、技术、土地诸生产要素提供的总产出中，土地所提供的产出。

城市土地投资

指为开发经营城市土地而投人的资金，对城市土地投资，目的是为了对城市土地进行维护和开发建设。其内容包括对城市土地进行勘测、设计、维护、整治和开发。土地开发投资主要用于地面平整、拆除建筑、铺设地下管线、建设道路等基础设施工程。土地投资不同于土地物质，它形成土地资本，可以作为商品来经营。城市土地投资通过转让经过开发的土地的使用权得到补偿，并获得利息。

土地抵押

指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:城市土地使用权可以抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权抵押时.其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记.抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权恢照国家法律、法规和抵押合同的规定处理抵押财产。抵押权人有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

土地转让

土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

土地拍卖

土地拍卖也称土地竞卖。指在商品经济中，通过公开竞争出价而定价买卖土地所有权或使用权的一种方式。土地拍卖在资本主义国家十分盛行。在我国经济体制改革中，一些地方也开始采用这种方式来实行城市土地的有偿使用。为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地的管理，促进城市建设和经济的发展，1990年5月19日，国务院颁布施行了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。《条例》规定:国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖的方式进行。拍卖的具体程序和步骤由省、自治区、直辖市人民政府规定。土地拍卖通常由政府土地管理部门发出土地拍卖公告，通过拍卖程序，签订土地使用权出让合同。土地使用者要在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。而后，依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。社会主义条件下的土地拍卖，与资本主义国家的土地拍卖有本质上的区别:(1)被拍卖的土地的所有权仍属于国家所有，以拍卖方式获得土地的用地单位(或个人)只享有土地的使用权，并应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地，违者将受到法律制裁。(2)国家用拍卖方式收取的土地使用权出让金列人财政预算，主要用于城市建设和土地开发。

土地价格

指土地买卖的价款，通常简称为地价。土地是自然物，没有价值。土地的价格不是土地价值的货币表现，而是地租的资本化。决定土地价格的因素是地租量和利息率。用公式表示为:

土地价格=地租\利息率

例如:某块土地的地租为1000元，利息率是5%，地价就是2万元。在资本主义制度下，随着资本主义的发展，地租不断上涨，利息率趋于下降，而土地价格有上涨的趋势。在社会主义初级阶段，由于存在着多种经济成分和商品交换关系，城市土地的所有权和使用权可以分离，城市土地的土地资金与作为自然条件的土地物质不可分离，存在级差地租，因而城市土地仍然存在地租，存在土地使用权的价格。解放前国内很多城市曾制定地价，解放后大多取消了，城市国有土地处于长期无偿使用状态。土地国有化，禁止买卖土地，也就无所谓地价了。近年来，各城市使用的地价表，是以土地使用费为基础计算出来的。1990年5月19日国务院发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的土地使用权出让金、转让金，其实质是一定期限内土地使用权的价格。由于我国坚持计划经济与市场调节相结合的方针，因此，一方面，土地使用权的价格可以随土地市场供求关系的变化而有所浮动;另一方面，当市场价格明显不合理时，政府有关部门可以依法进行必要的干预。

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