扬州—民生话题：《物权法》能否有效管理“家长里短”

   日前，记者在城市居民小区采访中，听到了两种对立的声音：物业公司反映小区收费难，不好管，快撑不住了；而一位业主反映，物业公司光知道收钱，管理不到位，比如时有偷盗，住在这样的小区也难受。两种声音，出自两方，好像不能“调和”。而最近有专家说，《物权法》的出台，对解决小区的管理矛盾，管好“家长里短”将很有力。那么，相关法规的出台，是否能包治百病？能否有效管理社区内的“家长里短”？能否杜绝目前社区物业管理存在的种种弊病？为此，本报记者对扬州的居民小区的建设和管理上存在的问题，进行了调查和分析，并请居民、业主委员会人士、物业管理人士，以及政府房产管理部门官员和法律工作者就有关问题发表了看法。

    民意争鸣<<<

    徐主任（扬州某居民小区的业主委员会主任，已经连续三届在业主委员会任职）：业主委员会作为维护全体业主利益的代表，对物管的工作进行监督，同时接受全体业主的监督。在工作中监督物管并不难，难就难在与业主的沟通。有很多业主不遵守业主公约，甚至做出很多出格的事与物管公司对抗，业主委员会没有强制执行权，有很多事情没有办法彻底解决。另外由于贫富的差异，让业主之间不自觉地形成两种心态的团体，在某些事情的处理上，有时能看到两种团体之间的敌视，这让自己很担心。其实小区居民的整体素质有待提高，和物管之间需要更多的理解和沟通。

    张主任（扬州某小区物业管理处负责人）：每到收物业管理费时，我就非常头疼。以前开发公司负责物业管理时，每年都贴一部分钱，现在开发公司已经正式将物业管理剥离出去。物业管理公司已经变成完全独立运作的单位。虽然公建配套房的租金给物管公司带来了一定的收益，但是仅靠这部分收益和收上来的部分物管费来维持物管的运作，又要保证服务水平不下降，压力非常大。没有充足的财力，要想将小区维护得多好就有点天方夜谭。而对于拒交物业管理费的户主，除了细心地做工作之外，我希望今年在物管费的收取上也能有所突破。

    王女士（扬州某小区居民）：自从搬进新居后，我就一直和楼上的邻居有矛盾。我家住一楼，二楼的主人晒被子时经常将被子拖到我家的窗户上，窗户俨然多了一幅窗帘，自己该得到的阳光晒不到不说，和二楼交涉还惹了一肚子气，楼上的其他几户也有不自觉的，将吃剩的果壳及一些脏水泼到楼下，冬天还好，到了夏天，味道难闻，影响环境卫生。为了这事我没少费神，由于小区内没有业主委员会，我还主动与邻居交涉过，也找过物管，可是事情却没有得到真正解决。既扰乱了自己的心情和生活，又影响了工作。

    刘震宇（扬州市房产管理局物业管理处处长）：虽然随着房产市场的发展，物业公司作为一种派生服务，在扬州落户发展已经有近１０年的历史了，但是目前仍存在水平不高、标准化不高、服务意识差的问题。作为业主的居民大部分还没有树立“花钱买服务、花什么样的钱买什么样的服务”的意识，很多时候对物业公司提出过于苛刻的要求。其实物业公司的服务不是无限制的，在合同约定的范围内完成服务就不属于违约。另外由于居民的生活习惯、个人爱好、消费能力等等的不同，带来了需求的不同、消费理念的不同，对于小区内能不能停车、停车收不收费等等问题往往不能统一意见，形成共识。很多业主拖欠甚至拒交物业管理费，实际上是在损害全体业主的利益。如果没有足够的财力保证，物业管理只能停留在低层次水平，甚至无法维持住现有的水平，这对于小区内的全体业主的生活及小区在社会上的地位都会产生负面的影响。

    邵俊（扬州市维扬区司法局副局长、扬州律师协会维扬分会会长、扬州市维扬区法律援助中心公职律师）：现行法律中这四者的关系主要是以２００３年９月１日实施的《物业管理条例》和即将于今年１０月１日实施的《物权法》两部法律为指导。四者为相互制约、制衡的关系。业主大会应是最高的权利机构，业主委员会是业主大会的执行机构，物业公司是业主委员会的选聘机构。业主在履行自己缴费义务之后，如果认为物业公司不能提供相应的服务，可以通过业主大会、业主委员会解聘物业公司。

    业主在居民小区中要有家的责任感，积极参加小区的一些活动，积极参加业主大会，及时履行自己缴纳物业管理费用的法律义务，如果对物业管理有意见，可以通过业主大会的方式来解决，甚至解聘不满意的物业管理公司。对于小区业主共有部分，要通过业主大会来确定其使用方式。防止相邻权侵害，《民法通则》中有明确的规定，当业主的相邻权受到侵害时，可以通过自行协商、向有关行政部门举报和法律途径来解决。相邻权的处理以调解和业主自律的方式效果会更好些。