商业项目机电设备维修维护保养

9.2冷水机组通常在开机前的每年3~4月和停机后10~11月进行二次定期维护保养，具体内容根据空调维保合同和专业公司预定计划进行。

9.3工程部操作人员平时需按随机文件中规定的操作程序进行操作运行，将运行数据记录在册，并注意观察润滑油的油位和颜色、冷却水、冷冻水的温度和压力变化、制冷剂液位、声音、电流、真空度、震动、泄漏和保温等情况，发现异常情况发生，及时切换使用备用机组，同时报请专业公司维修。

10、空调水循环系统

10.1空调水循环包括冷却水和冷冻水系统的水质，除安装电子除垢装置外(装电子除垢装置的按产品要求检查)，一般外判专业清洗公司负责每年进行一次化学清洗、预膜和灭菌处理，每月进行循环水质分析和加药，具体按专业公司预定的处理方案实施，水质必须达到国家有关标准和制冷机组使用要求。

10.2每年二次检查管道的阀门、法兰、变径管、伸缩节、软接头、温度计、压力表和保温等情况，发现问题及时处理解决。

11、空调冷却塔

每年3~4月和10~11月进行二次检查保养，主要内容：冷却塔风机(轴承、温升、噪音、震动、电机绝缘和润滑油等)、阀门、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填兖料及外观油漆等。

12、变风量空调、新风处理、风机盘管（适用于商业项目，住宅项目参考项）

12.1空调机和新风机的过滤网每月清扫/洗二次，风机盘管每月清洗一次，除去表面污垢积灰。

12.2每年一至二次(视系统水质情况)拆洗全部水过滤器，此外，每二月抽检未端水过滤器，发现结垢严重，需全部拆卸清洗，并重新检查处理水质。

12.3每年一至二次(视环境情况)进行全面检查保养，主要内容：检查传热管腐蚀情况，若需要可用清洗药水和清水冲洗传热管和肋片表面的污垢；检查风机叶轮腐蚀情况、电机、噪音，并清扫叶轮风扇；检查冷凝水水管积水盘并清扫/洗干净；检查各种手动阀、电动调节阀和电磁阀。

12.4送回风管和风口，每月一次清洗回风中过滤网。

12.5每半年一次检查防火阀和排烟阀执行机构是否完好。

12.6每年一次检查风管和风口，修复损坏部位，主要内容：风管的渗漏；保温是否破损；风量调节阀位置；送回风口是否损坏及止回阀能否灵活开启关闭。

13、给排水系统

13.1各类水泵通常包括：消防泵、喷淋泵及增压泵、给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵等，一般每月二次进行巡视检查各类水泵，主要内容：声响、震动、电流、电压及压力表等。

13.

2每一至二年对泵进行一次大修保养，检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。

13.3对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵，每季度需进行一次试运转，运转时间一般不低于10分钟，运转时注意超压保护。

14、卫生洁具

14.1清洁工在打扫时，注意各种洁具是否漏水、损坏，若有应及时通知工程部修复或更换。

14.2每月对各厕所和开水间的洁具、龙头、地漏和上下水等情况进行巡检和修理。

14.3每年二次清洗各种水箱，同时检查浮球阀、进出水阀门和排水阀是否完好；

14.4每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等的工作情况。

14.5若遇台风和大暴雨过后，巡视各排水管和井等情况，发现问题及时解决。

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