银川市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法(2

    银川市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理办法

    2001年3月24日银川市人民政府第16次常务会议审议通过

    第一章 总则

    第一条 为了规范我市已购公有住房和经济适用住房上市交易行为,促进房地产二级市场发展,推动住房商品化、社会化进程,根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及有关规定,制定本办法。

    第二条 本办法适用于个人所购公有住房和经济适用住房首次进入市场上交易的管理。

    第三条 本办法所称已购公有住房是指根据国家和我市有关城镇住房制度改革政策的规定,按照成本价(或者标准价)购买的公有住房。

    本办法所称经济适用住房包括按照银川市人民政府指导价购买的安居工程住房和依法取得全部产权的集资合作建设的住房。

    本办法所称已购公房和经济适用住房上市交易,是指居民将其购买的公房和经济适用住房依照本办法规定实施出售、出租、赠与。交换、抵押等行为。

    第四条 银川市房产管理局是本市已购公房和经济适用住房上市交易的行政主管部门。

    银川市房地产交易市场管理所办理已收购公房和经济适用住房上市交易的具体工作。

    第二章 出售条件

    第五条 已购公有住房和经济适用住房取得《房屋所有权证》后,即可上市出售。但有下列情况之一的住房不允许出售:

    (一)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

    (二)所购公有住

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房和经济适用住房已作抵押,未经抵押权人书面同意的;

    (三)产权共有,其他共有人不同意出售的;

    (四)已列人拆迁公告范围的;

    (五)上市出售后形成新的住房困难的;

    (六)擅自改变房屋用途的;

    (七)违纪违规购房或装修住房而未纠正处理的;

    (八)在学校校园、机关工作区、企业生产区、部队营房区域内的;

    (九)经市政府决定其他暂不宜上市出售的。

    第六条 已购公有住房和经济适用住房在机关办公区或企业生产区内不宜分割的住房,上市出售时,在同等条件下原售房单位享有优先购买权。

    第七条 个人已购公有住房上市出售后,不能再向单位或政府部门申请解决住房,不能再购买、租赁享有政府优惠政策的住房。

    第三章 交易程序

    第八条 个人已购公房和经济适用住房出售,按下列程厅办理:

    (一)卖方按规定填写《银川市已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》,持《房屋所有权证》、夫妻双方的身份证、只职级证、同住成年人同意上市出售的书面意见,向银川市房产管理局申请办理准入审批手续。

    (三) 获批准后,买卖双方持批准手续到市房地产交易市场管理所签订《房地产买卖契约》缴纳有关税费后,办理过户手续。

    (四)买方持交易过户手续向市房屋产权监理所申领《房屋所有权证》。

    第九条 出售价格由买卖双方协商议定并如实申报。房地产交易市场管理所对成交价进行核实,对需要评估的房屋进行现场勘察和评估,(来自:www.fangchanshe.com)并以核实的价格作为有关税费和收益分配的依据。

    第十条 已购公有住房和经济适用住房上市交换、赠与、抵押、出租的,按下列程序办理:

    (一)交换、赠与的,由己购公有住房和经济适用住房产权人持批准的上市审批手续、产权证、身份证,到市房地产交易市场管理所填写申请表,并提交同住成年人和房屋共有权人同意的证明材料、办理交换、赠与确认手续;

    (二)已购公有住房和经济适用住房抵押的,由已购公有住房和经济适用住房产权人持批准的上市审批手续、产权证、身份证并提交同住成年人、共有人同意抵押的证明材料到市房屋产权监理所办理抵押登记手续;

    (三)已购公有住房和经济适用住房出租的,由已购公有住房产权人持批准的上市审批手续、产权证、身份证到市房地产交易市场管理所办理《房屋租赁许可证》,缴纳有关税费后方可出租。

    第四章 税费缴纳和收益分配

    第十一条 已购公有住房和经济适用住房上市出售应缴纳税款按国家和自治区有关政策规定执行。

    第十二条已购公有住房和

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经济适用住房上市出售,土地出让金或相当于土地出让金的价款按下列标准缴纳:

    (一)由卖方按所购买的公有住房或经济适用住房坐落位置标定地价的10%缴纳。

    (二)没有标定地价资料的由卖方按房屋成交价的2%缴纳。

    土地出让金或相当于土地出让金的价款应当设立财政专户储存。

    第十三条 已购公有住房和经济适用住房上市出售所得收益按职工个人上市出售的已购公有住房取得的价款,扣除规定住房面积部分的当年经济适用住房价款和原支付超标准面积部分的价款以及有关税费后的净收益缴纳所得收益。

    第十四条 已购公有住房上市交易每平方米成交价低于市政府公布当年经济适用住房指导价格1.5倍(含1.5倍)的部分不缴纳所得收益;高于市政府公布的当年经济适用住房指导价格1.5倍知道价格3倍以上的部分,由卖方按30%缴纳所得收益。

    已购公有住房超过住房面积标准的部分未按市场价购买的净收益全额缴纳。

    第十五条 经济适用住房出售后的净收益全部归出售人。

    第十六条 已购公有住房和经济适用住房上市交换的,以提供交换的已购公房的市场评估价作为售房款,换得的房屋市场评估价作为购房款,按国家和自治区有关规定缴纳税费。

    第十七条 已购公有住房和经济适用住房出租、抵押、赠与方式上市的,应按有关规定缴纳税费。其中抵押住房抵押人到期不能清偿债务被依法拍卖时,应当在缴纳税费后,抵押权人方可优先受偿。赠与按评估价格缴纳有关税费。

    第十八条 在个人所购公有住房出售时,按本办法规定所缴纳的个人所得税。由市房地产交易市场管理所暂以纳税保证金的形式代收专户存储。在一年内本户又购进住房时购进价等于或高于原出售价的,纳税保证金全额退还;购进住房价低于原售房价的,以售房款与购房款的差额为基数计征税费,多余部分予以退还;一年内未购住房或不再购房的,纳税保证金不再退还,全额上交财政。第十九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售所需交纳的有关费用按财政、物价核定的标准执行。

    第二十条 已购公有住房和经济适用住房上市交易时,原缴纳的公用设施设备维修基金(物业储备金)的结余部分不予退还,随房屋产权同时过户。

    第五章 罚则

    第二十一条 违反本办法规定,将违反房改政策购买的公有住房或不准上市房屋出售的,由市房产管理局没收非法所得,并处以10000元以上30000元以下的罚款。

    第二十二条 违反本办法规定,弄虚作假、私下交易、偷逃税收的,由有关税务机关追究其法律责任。

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第二十三条违反本办法规定,将已购公有住房上市出售后,又以非法手段购买成本价房或政府提供优惠政策建设的房屋的家庭,由市房产管理局责令按市场价补齐房价款,并处以10000元以上30000元以上罚款。

    第二十四条 当事人对外罚决定不服的,可以依法向市人民政府申请复议或向人民法院提起诉讼。

    第二十五条 房产行政主管部门和交易管理机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    第六章 附则

    第二十六条本办法自颁布之日起施行。