二手成交量交易量为15-18万套。上海2004年出现过30万套的交易峰值,而后的2005年由于宏观调控而降至20万套,1/3的年度环比衰减已是极致,因此我爱我家预计2010年北京二手房市场的有效过户成交量将会在15-18万套左右,而能否冲破20万套则尚需政策和市场的协同配合。
1.4供需关系
1.4.1供需关系2009
供需形势犹如“过山车”,房价急速飙升
在强大的需求压力下,一二手整体供需形势经历了大变脸,由年初的“供过于求”转变成年底的“供不应求”,使得一二手房价全年逐月上涨,一手均价上涨70%,二手均价上涨60%。
城八区中
一、二手市场形成相互补充
城八区的一手供应量日渐减少,而需求量保持高位,区域内二手房成为主要的补充,城区二手、一手比值已经上升至2以上。
城八区一手市场的稀缺使产品逐步向着高档分化,二手逐渐成为市场主流
城八区一二手之间价差重新拉大,差距已经由年初的1000元发展到年末的6000元每平方米,一手市场的稀缺使得产品逐步向着高档市场分化,二手逐渐成为市场主流,北京房地产市场进入新的发展阶段。
1.4.2供需关系2010
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p; 未来总体供需关系趋于平衡,房价将会稳步增长
未来供应量略有下降,需求量也将回归正常,整体供需形势保持平稳,未来房价下降或者高速上涨的可能性不大。
未来企业资金压力不大,一手市场继续保持较高涨幅,其中城八区尤为明显
企业资金压力不大,加上具备雄厚资金实力的央企和国企进入,主动降价的可能性不存在;企业(尤其是上市企业)土地储备不太充裕,未来拿地积极性较高,又将催生新一轮地王,继续带动房价上涨,目前地价获取较高,所以未来形成房屋供应后房价不会低。城八区一手房供需矛盾依然突出,房价将会保持较高涨幅
城八区一手公寓市场依然看好,巨大的价差将使郊区别墅价格迎来补涨时机
城八区一手的供需矛盾已经无法改变,未来公寓市场依然延续今年的趋势。相比公寓价格的极速高涨,别墅价格一直维持较低的涨幅,目前的巨大的价差将使郊区别墅价格迎来补涨时机。
短期二手市场价格可能有所波动,但长期来看价格依然紧随一手涨幅
2009年二手房市场交易价格的振幅比例史无前例的达到了55.85%,此高涨的价格要想在2010年继续高歌猛进已经明显缺乏支撑,受到相关政策调控,二手房需求提前释放,年初价格将会有所波动和回调,但时间不会持续很久,受到一手房价居高不下形势的影响,二手房价会逐步回归到上涨趋势上来。
随着轨道交通等设施的建设,明年整体房屋租赁市场价格将会有所上涨
由于考虑到目前市场中租金和房屋售价差距的不断拉大,令市场中的业主本能的产生提高租金价格保证收益的补涨意识;另外,轨道交通等基础设施的建设和完善,缓解内城区域租赁供需紧张的矛盾同时,通过向城市郊区分流承租需求提高了全市平均租金水平。
2针对发展商的建议
2.1拿地策略
l鉴于目前的政策环境,建议大型开发企业要尽量控制地王的频现,需谨慎的拿地土地市场资金门槛提高,建议小开发商合作拿地或者相机而动,理由是:
2.1.1企业层面(大型开发企业)
经过2009年的积累,大型开发商明年的购买欲望和资金实力都很强。
经过2009年的积累,小开发企业具备一定的资本,但是无法与大型企业竞争。
2.1.2政策层面
五部委联手打击开发商囤地行为等系列政策看出,中央对明年的房地产调控基调是有效增加。
2.1.3市场供应
房地产商购买土地的首付款不得低于50%,且全款一般要在一年内付清;商品住宅项目宗地出让面积不得超过20公顷。
2.2区域扩张策略
首选二三线城市重点区域,次选一线城市有潜力的发展新区,例如,环渤海:天津、青岛;东部:南京、杭州、福州;中部:武汉、长沙;西部:成都、重庆;特色:三亚、海口、珠海;还有城市重点发展新区,例如北京:通州、大兴、丰台。理由是:
2.2.1市场层面(二三线城市)
相对2008年,2009年市场虽说有所好转,但部分城市整体房价依然处于低位或者涨幅较小,城市房地产发展潜力巨大。另外,重点发展中小城镇的政策将加快区域土地的供应速度。
2.2.2市场层面(一线城市)
市场需求过
2.2.3政策层面
从中央经济工作会议和刚刚出台的调控政策来看,明年商品房建设将向中小城市倾斜;上海等城市开始出台遏制房价过快上涨;青岛等城市出台延续过去的购房优惠政策;国务院批准海南试水新型彩票业建国际旅游岛。
表一:2009年重点城市住房交易情况
2.3产品设计方面
在提高容积率的大趋势下,努力寻求产品品质与中高端需求的契合点,尽可能提高别墅产品品质,全力提升城区住宅设计标准。理由是:
2.3.1市场层面
近期别墅项目以其稀缺性、保值性体现了良好的抗风险能力,销售情况一直保持平稳。
2.3.2政策层面
加强房地产市场的有效供应是未来市场调控的重点之一。因此,相同土地面积上出来更多的建筑面积(即提高容积率)将会成为一大发展趋势。
2.3.3客户需求层面
中低端客户已经被保障性住房或二手住房吸引,中高端客户是中心城区及近郊的一手住房的主力客群。
2.3.4供应层面
国务院规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积
2.4销售策略方面
结合企业发展策略,“随行就市”为最优,小开发商根据抗风险能力,建议加快出货;大开发商应综合考量自身战略全局,建议平稳度过政策调整期,静观其变。理由是:
2.4.1价格层面
总体供需关系趋于平衡,房价将会稳步增长企业资金压力不大,一手市场继续保持较高涨幅
2.4.2政策层面
差别化的信贷政策将成为抑制投机性购房需求的重要手段之一;物业税的“试运行”或成为影响购房需求预期的主要方法之一;打击囤地的同时,加大保障性住房的建设力度,用于增加市场有效供给
2.4.3客户需求层面
对比去年过旺的市场需求,2010年整体市场需求将回归正常水平;自住需求(含刚性、改善性)将成为市场主流;投资性需求(含投资+保值)依然存在部分城市面临政策打压;投机性购房需求明显减少
2.4.4供应层面
政策的督促使得一手市场供应充裕,但中心城区依然供应不足
3.针对购房者的建议
3.1自住需求
3.1.1刚性需求——适合务实家庭和工薪阶层。此类客群建议考虑租房或购买总价较低、轨道交通沿线的
一、二手房
一般来说,刚性需求是来自于低端的、首次置业的客群,这些客群主要包括解决婚房的白领、在城市落户的高校毕业生以及部分拆迁户。他们选择的房源一般是总价较低,交通较为便利。这类需求不管房价涨还是跌,都客观存在。
对于这类客群,我们建议除了在城市核心区选择租房外,可以考虑一下总价低,地理位置优越的二手房。如果是新房的话,可以考虑稍微远一些的地区,比如,五环外的一些区域,但是有轨道交通,比较方便出行的项目。
3.1.2改善型需求——适合有一定经济基础,试图改善居住环境的客群。此类客群应在
一、二手房选择方面权衡考虑
从字面意义上理解,改善型普通自住房应该是原来有一套房子,由于住房面积较小、位置较偏远等原因无法满足住房需求,无论原有住房卖或不卖,都想要再拥有一套住房的客群。对于这类客群,我们建议位于城市中心地块的社区,有舒适的面宽和进深,户型现代新颖、配套完善的产品,可以是一手住宅,也可以是较新的二手住宅。另外,也可以考虑选择城市规划的中期发展方向,可能是稍微远一些的地区。
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